אם יש לכם עניין כלשהו בנחלה או במשק עזר, בין אם מדובר בעסקת מכר או רכישה, בין אם מדובר בסכסוך ירושה או ברצון לעשות צוואה, ייפוי כוח מתמשך או הסכם משפחתי ובין אם מדובר בתביעה כלשהי או בסכסוך בין שכנים, עשו לכם טובה וקחו עורך דין שתחום עיסוקו הוא נחלות ומושבים, תחום ייחודי שמעטים יחסית עוסקים בו.
שמי צביקה גלזר ואני עורך דין שעוסק בתחום הנחלות במשך כ–22 שנים. משרדי נמצא ברמת גן, אבל אני נותן שירות בכל רחבי הארץ. בכתבה זו אתאר בתמצית, מניסיוני, מספר סוגיות רווחות בתחום הנחלות.
מכר ורכישת נחלות
בשנים האחרונות ועל אף עליית מחירי הנחלות, אנשים רבים מעוניינים לרכוש נחלות ולבנות את בית חלומותיהם בנחלה. בין אם אתם רוכשים נחלה או משק עזר ובין אם אתם מוכרים, עליכם לשים לב למספר נקודות חשובות.
ראשית, חשוב לדעת אם מדובר בנחלה או במשק עזר. במרבית המקרים אין בעיה לאבחן זאת וניתן להיעזר באישור זכויות מהמינהל, אך לעתים הנושא אינו ברור והיו מקרים שבהם המחלוקת הזו הגיעה אף לבית משפט.
שנית, מי בעל הזכויות בנחלה? בהתאם לכללי רשות מקרקעי ישראל, בנחלה לא מהוונת (רוב הנחלות אינן מהוונות) המשק אינו חלק מהעיזבון ויש כללי הורשה ייחודים. כך, למשל, בן הזוג או בת הזוג יורשים את הנחלה לאחר פטירת הראשון מביניהם. במושבים שנמצאים עדיין בטיפול הסוכנות ניתן למנות בן ממשיך, לעומת מושבים שאינם בטיפול הסוכנות שבהם לא ניתן. כמו כן, יש לבדוק אם היתה למורשים צוואה או לא וכולי.
ועדת קבלה — במרבית המושבים יש צורך לעבור ועדת קבלה ולעתים אף דברים נלווים כגון: מכון אבחון ואישור אסיפה כללית של האגודה. יש לבחון מהם תנאי הקבלה לכל אגודה ואם יש חובה לשלם דמי כניסה לאגודה.
היתרי בנייה וזכויות בנייה — יש לבדוק מהם היתרי הבנייה הקיימים, במיוחד במקרה שבכוונת המוכר או מקבל הזכויות לעשות שימוש במבנים הקיימים. כל מכירת נחלה או הגשת בקשה להיתר בנייה תוביל לכך שיישלח פקח מטעם רשות מקרקעי ישראל שיבדוק את התאמת היתרי הבנייה למצב הקיים בפועל. בכל מקרה שבו יש חריגה בין מה שבנוי לבין ההיתרים, יש לבחור בין הריסת מה שבנוי ללא היתר לבין הגשת תוכניות להסדרת הבנייה בהתאם לזכויות הבנייה.
יש להביא בחשבון שיידרש גם תשלום דמי שימוש בגין תקופת השימוש בעבר. בנוסף, כיום ניתן להקים תמורת תשלום נוסף למינהל מבנה לפל"ח (פעילות לא חקלאית), שימושים נלווים לחקלאות ולוחות סולאריים. כיום ניתן גם לפצל מגרש או שניים מהנחלה תמורת תשלום נוסף, והדבר מאפשר במנגנון של נאמנות ששני שותפים ירכשו את הנחלה ביחד, אך רק אחד יירשם במינהל.
גבולות — יש לוודא שהגבולות ידועים וברורים ושאין תביעות לגבי הגבולות מצד זה או אחר.
מסים נדרשים — יש לשים לב אם מדובר בעסקה רגילה, שהיא עסקת ברוטו שבה כל צד משלם את המסים שחלים עליו, או עסקת נטו, שבה הרוכש לוקח עליו גם את המסים החלים על המוכר. יש להביא בחשבון שהמסים במכר נחלה הם גבוהים (בעיקר בשל רכיב דמי הרכישה למינהל מקרקעי ישראל) והם מוערכים ככלל אצבע בסך של כ–50 אחוז משווי העסקה.
הסוגיות המשפחתיות המורכבות
הורשת נחלות, זוגיות שנייה, מינוי בן ממשיך, צוואות, הסכמי ממון והסכמים משפחתיים הם מצבים ייחודיים המאפיינים את תחום הנחלות, המצריכים ליווי מקצועי.
בתחום הורשת הנחלות קיימים, כאמור, כללים ייחודיים. כך במקרה של זוגיות שנייה של בעל הנחלה או בעלת הנחלה (בעקבות גירושים או פטירה). יש לשים לב לכך שלפי כללי רשות מקרקעי ישראל בן הזוג או בת הזוג הנותרים בחיים יורשים את הנחלה במקרה של פטירת השני. על מנת להתגבר על כך יש לנקוט צעדים שונים, בהם: צוואה, הסכם ממון ולעתים גם העברה של הזכויות למי מהילדים בחיי המעביר — והכל בהתאם לרצונו.
יש לבחון לגבי הורשת הנחלה, אם ההורים מינו "בן ממשיך" ומה משמעות המינוי; אם הותירו צוואה ואם היא עומדת בכללי רשות מקרקעי ישראל; ומה היו ההתחייבויות כלפי הילדים, וכל זה במסגרת תביעות המתנהלות בבית משפט או במקרים של רצון להסכמים משפחתיים ו/או צוואות וייפוי כוח מתמשך.
כאמור, כיום ניתן גם לפצל מגרש או שניים מהנחלה והדבר יכול ליצור איזון ושוויון. הדבר נכון כמובן גם למי שבונה בשטח הנחלה של ההורים. גם כאן מומלץ להכין הסכמים משפחתיים שיגדירו מראש מה קורה במקרה שמי מהצדדים רוצה לעזוב או במקרה של, חלילה, גירושים או פטירה של מי מהצדדים.
ניתן גם לערוך הסכמים בין כל הילדים לגבי הסכמות על חלוקת הנחלה והפיצוי ביניהם, לאחר פטירת ההורים, ובכך למנוע בעתיד ויכוחים על תקפות הצוואה.
הסדרת הנחלה
על מנת לבצע פעולה כלשהי בעתיד (מכירת הנחלה, הורשתה, פרצלציה), יש להסדיר את כל המבנים בנחלה וגם את זה יש לבצע לאחר ייעוץ נכון.
משרדי מלווה משפחות רבות בהליך ההסדרה, בשיתוף עם בעלי מקצוע מתחומים אחרים, בהם: אדריכלים, מודדים, שמאים ועוד, שעובדים איתי בשיתוף פעולה על מנת למקסם בעזרת ידע משותף את ביצוע ההסדרה בצורה המיטבית.
הליכים משפטיים וגישור
ליוויתי ואני מלווה מאות משפחות בסכסוכים בבתי משפט (סוגיות הורשה, סכסוכי גבולות, סכסוכים מול האגודה, שימושים חורגים וכיוצא בזה) בכל הערכאות.
מהצד השני, לעתים מגיעים אליי ומבקשים שאהיה מגשר בין כמה צדדים ובעזרת הקשבה לרצונות של כל הצדדים הגעתי ללא מעט הסדרים במהלך השנים, הן בבית המשפט והן בהיותי מגשר מחוץ לכותלי בית המשפט.
לסיכום, אם יש לכם נחלה או שאתם רוצים לרכוש אחת, ודאו שאתם מתייעצים עם מי שמומחה בכך.
עו"ד צביקה גלזר
למעבר לאתר >>
טלפונים: 052-5360630 |03-3727139
כתובת: רחוב כנפי נשרים 19, רמת גן.
בשיתוף עו"ד צביקה גלזר
