"כשאני פוגשת דיירים שנמצאים בשלבים ראשוניים של התחדשות עירונית, אני מציעה להם להכין נעלי ריצה למרחקים ארוכים. אני כנה איתם לגבי הדרך הצפויה ומורכבותה, ומציגה סיפורי הצלחה שהמשרד ליווה ומלווה כדי ליצור אווירה אופטימית וחיובית בתהליך. במהלך הפגישה אני משתפת אותם בסיפורים על דיירים, שבדומה אליהם היו בתחילת הדרך, הפרויקט הסתיים והם קיבלו מפתחות לדירה משודרגת", מסבירה עו"ד דינה בנבנישתי, שמשרדה מספק שירות משפטי בתחום המקרקעין, בדגש על תחום ההתחדשות העירונית.
המשרד שממוקם במתחם הבורסה הוא מבין משרדי הבוטיק המקצועיים והמובחרים בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. "בשל ניסיון של כ–15 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני צולחת את ההתמודדות עם אתגרים מגוונים וקונפליקטים. הניסיון, היצירתיות ויכולת הגישור המתפתחת והמשתכללת שלי ושל צוות המשרד מאפשרים לנו לייצר פתרונות ראויים עבור הדיירים המיוצגים על ידי משרדנו ולקדם כל פרויקט לשלב הבא", מספרת עו"ד בנבנישתי.
התנעת פרויקט בדרך ללא מוצא
עו"ד בנבנישתי מסבירה כי ניסיונה רב השנים בתחום מהווה יתרון משמעותי בעת העבודה עם הלקוחות של המשרד. "אני מכירה לעומק מכלול של היבטים משפטיים, מנגנונים ועוד, ועם השנים פיתחתי תהליכי עבודה שמאפשרים לנו להניע כל פרויקט בצורה ממוקדת, מקצועית ובזמן קצר", היא אומרת. "אני מאמינה שככל שהתהליך ממוקד יותר, כך ניתן להגיע להבשלה וחתימה במהירות ובמקצועיות. פרויקטים שנמתחים על ציר הזמן יכולים לייצר התקררות אצל הדיירים או לגרור חיכוכים".
כאשר עו"ד בנבנישתי מתבקשת להתייחס לפרויקט שבו ניסיונה בא לידי ביטוי, היא נותנת כדוגמה פרויקט פינוי־בינוי ברחוב בארט ברמת אביב. "האתגר בפרויקט", היא מסבירה, "נבע מכך שחלק מהדירות הורחבו בצורות שונות והיו כמה טיפוסי דירות בבניינים הקיימים. נדרשנו לייצר מפתח תמורות יצירתי, אשר אושר על ידי כלל הדיירים בפרויקט. הפרויקט מצוי כעת בשלב מתקדם לקראת אכלוס ביולי 2024".
דוגמה לפרויקט נוסף שבו הניסיון שלה עזר להתמודד עם קשיים היא פרויקט פינוי בינוי במתחם כיסופים בכפר סבא. משרדה של עו"ד בנבנישתי ליווה דיירים באחד מהבניינים במתחם. "מדובר בפרויקט גדול עם כמה בניינים, וכבר בתחילת הדרך זיהינו כמה מוקדי בעיות בתב"ע שגיבשה עיריית כפר סבא", היא מספרת. "היינו ארבעה עורכי דין שהתאגדו לאותה מטרה, הפעלנו ביחד לחץ בשם הדיירים ודרשנו מהעירייה למשוך את התב"ע, שלמיטב בדיקתנו לא היטיבה עם בעלי הדירות".
עו"ד בנבנישתי מוסיפה כי הבקשה התקבלה, ובהליך משותף הצליחו ארבעת עורכי הדין להניע את הפרויקט דרך חברה יזמית מובילה בתחום, בהתאם לשביעות רצונם של הדיירים. בימים אלה נמצאת התוכנית בשלב ההפקדה בוועדה המחוזית, תוך שיתוף פעולה מלא ומבורך מצד עיריית כפר סבא. "מעבר לייצוג קבוצת הדיירים באחד ממבני המגורים, אני נרגשת מהזכות לפעול באופן רוחבי ולהשפיע באופן משמעותי על מאות הדיירים באותו המתחם".
מה מיוחד בשירות שמשרדך מספק?
"המיומנות שלנו היא לאסוף את המגוון האנושי המיוחד והשונה, להכיר ולמפות את הצרכים המיוחדים של דיירי הבניין, לתת להם את המענה הכללי והאישי ולקדם אותם בשקיפות מלאה מול כל יתר הבעלים בפרויקט. יש דיירים מבוגרים, ויש גם דיירים שאינם שולטים היטב בשפה העברית וצריכים עזרה נקודתית. אנחנו מצליחים להגיע לכולם ולהניע את הדיירים לאותה מטרה. לצד זה, כשצריך נציב גבולות. לעתים קורה שאנחנו מזהים שהדיירים מותחים את החבל יותר מדי, עד כדי כך שהעסקה עלולה בסופו של דבר לא לצאת לפועל בשל חוסר כלכליות. במקרים אלו נאיר על העניין בזרקור. זה התפקיד שלנו להיות שומרי הסף, לייעץ במקומות שנדרש ולבסוף לתת לדיירים את המרחב להחליט בעצמם. בהחלטות נתערב עד רמה מסוימת, אולם במקרים שנזהה פנייה לחברה יזמית שאין לה איתנות כלכלית או מקצועית אנחנו נרים דגל ונסב את תשומת של בעלי הדירות לנתון מכריע זה".
זווית שונה על הצמיחה בענף
כמי שמכירה היטב ולעומק את ענף ההתחדשות העירונית, עו"ד בנבנישתי מציינת שהוא נמצא בצמיחה מתמשכת ומסבירה: "אותה פריחה הובילה להסדרה מבורכת בתחום, ברמה של הנחיות וחקיקה. החוק כיום מגן על אוכלוסיית הקשישים בכל הקשור לחלופות הפינוי, אבל בעבר היינו צריכים לפעול למענם ביצירתיות כדי למצוא עבורם פתרונות בנושאים כמו נגישות, או לדאוג שיקבלו כסף בגין הפער בין העלות של הדירה שאליה הם עברו זמנית לעלות הדירה שהם פונו ממנה בעקבות הפינוי־בינוי. ההסדרה כיום מצמצמת את נקודות החיכוך או חוסר המקצועיות כלפי אותה אוכלוסייה, והחקיקה תיקנה חלק ניכר מהבעיות, וכולי תקווה כי עוד במסגרת חקיקה חדשה נמשיך לסגור פערים ונושאים שאינם מוסדרים עדיין בתחום ההתחדשות העירונית".
מה אפשר ללמוד מתהליכי התחדשות עירונית?
"משרדי עורכי דין וכל מי שמעורב בתחום מתחילת הדרך יכולים כיום להפיק המון תובנות מתהליכי התחדשות עירונית, מכיוון שזה תהליך ארוך. למשל, מה נקודת התורפה, איפה כדאי לתת יותר דגשים, אילו חברות יזמיות וקבלניות הן המקצועיות ביותר בתחום. התובנות הללו מתורגמות לפרקטיקה בשטח. אנחנו לומדים מפרויקט לפרויקט, ולעולם לא נחים על זרי הדפנה".
משרד עורכי הדין דינה בנבנישתי הוא משרד בוטיק, שמלווה עסקאות מכר יד שנייה, מכר דירות מקבלן, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות בתחום ההתחדשות העירונית. מרחב הפעילות של המשרד מתמקד בגוש דן ואזור השרון, אולם על פי צורך נמתח למחוזות נוספים וגאה לייצג גם בדרום הארץ בפרויקט פינוי־בינוי באילת.
בשיתוף משרד עורכי הדין דינה בנבנישתי
