רכישת דירה היא מהלך משמעותי בעל משקל כלכלי, והבחירה בין דירה מיד שנייה לדירה חדשה מקבלן תלויה בנסיבות ובאפשרויות האישיות. למרות הדמיון בתהליך, יש הבדלים מהותיים בין שני המסלולים – החל בבדיקות הראשוניות, דרך החוזה והמימון וכלה ברישום. "היכרות מוקדמת עם השלבים בשני סוגי העסקאות וייעוץ משפטי מתאים הם תנאי בסיסי לתהליך קנייה נכון, במיוחד כשמדובר בהחלטה שמלווה בהשקעה כספית לא מבוטלת", מסבירה עו"ד לואיזה עזייב, המלווה עסקאות נדל"ן זה יותר מעשור.
עו"ד עזייב, אם לארבעה שעלתה לישראל מקווקז בילדותה, ידעה כבר מגיל צעיר שהיא רוצה לעסוק בעריכת דין ולסייע לאנשים בנקודות משמעותיות בחייהם. חוויה אישית לא פשוטה שחוותה בתחום הנדל"ן גרמה לה להבין עד כמה הליווי המשפטי בפרטים הגדולים והקטנים של עסקת נדל"ן הוא חיוני ומשפיע, במיוחד כשמדובר בעסקה מהגדולות ביותר שרוב האנשים מבצעים. לאחר שסיימה לימודי משפטים, עבדה במשרד מוביל בתחום הנדל"ן, שבו צברה ניסיון עשיר במשך 13 שנה. בהמשך פתחה משרד עצמאי המעניק ליווי משפטי רחב היקף בעסקאות יד שנייה ודירות מקבלן, רישומי זכויות, נדל"ן מסחרי, צוואות, ירושות, ייפויי כוח מתמשכים והסכמי ממון.
מתוך היכרות מעמיקה עם המורכבויות של שוק הנדל"ן, היא מדגישה כי כל עסקה מציבה בפני הרוכשים והמוכרים אתגרים ייחודיים. "זאת הסיבה לכך שחשוב לקבל ליווי משפטי מקצועי ולוודא שכל שלב מתבצע נכון, בין שבוחרים בדירה מקבלן ובין שבנכס מיד שנייה", היא מבהירה.
הבדיקות שלפני הרכישה
בכל עסקת רכישת דירה, שלב הבדיקות המקדימות קריטי, אך האתגרים והדגשים משתנים בין דירה מיד שנייה לדירה חדשה מקבלן. "ברכישת דירת יד שנייה הדגש הוא על בדיקה יסודית של הרישום – לוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום, שאין עיקולים או שעבודים, ולבחון אם קיימות חריגות בנייה או תקלות נסתרות. לעתים אף כדאי להיעזר בבדק בית", מסבירה עו"ד עזייב.
בעסקת רכישה מקבלן הפוקוס עובר לבדיקת הקבלן עצמו – איתנות כלכלית, רישיונות, ערבויות בנקאיות, ובדיקה אם יש בנק מלווה לפרויקט. במקרים שבהם יש כמה בעלים בחברה הקבלנית, יש לוודא הסכם שיתוף מסודר. "מדובר בבדיקות שמטרתן להבטיח כי הדירה תתקבל בשלמותה ושתינתן לרוכש הגנה מלאה עד להשלמת הבנייה והרישום", היא מדגישה.
בדרך לעסקה
בכל הנוגע למשא ומתן וחתימה על חוזה, עו"ד עזייב מסבירה כי "עסקה מיד שנייה בדרך כלל מהירה יותר. ברגע שהצדדים מגיעים להסכמה, אפשר לסגור עסקה בתוך שבועיים-שלושה, במיוחד אם הדירה רשומה בטאבו והכל ברור". לדבריה, רוב המוכרים בדירות יד שנייה צריכים לעבור לנכס אחר, ולכן יש משקל לזמני הפינוי וללוח התשלומים.
רכישת דירה מקבלן שונה משמעותית מתהליך רכישה של דירת יד שנייה, בעיקר בכל הקשור למשא ומתן, חוזה ומימון. עו"ד עזייב מסבירה כי לפני החתימה יש לוודא אילו תשלומים חלים מלבד המחיר לקבלן, למשל עבור חיבור לתשתיות, תשלום לעורך הדין של הקבלן או עלות רישום הבית המשותף. בנוסף, כאשר קונים דירה לפני שיש לקבלן היתר בנייה, חשוב לדאוג לסעיף יציאה מהעסקה למקרה שמשהו ישתבש.
"הרבה פעמים בשלבים הראשונים הקבלן מציע עסקת 20/80 – כלומר, משלמים 20% מהסכום במעמד החתימה, ואת 80% הנותרים משלמים רק בעת קבלת המפתח. כך ההון העצמי יכול לשמש לתשלום הראשון, ואת יתרת הסכום משלימים באמצעות משכנתה", מרחיבה עו"ד עזייב לגבי נושא המימון.
הגנה על זכויות הרוכשים והקונים
בכל עסקת יד שנייה, רישום הזכויות משחק תפקיד מרכזי - ולא פעם מתגלות בו תקלות משמעותיות. עו"ד עזייב מספרת על מקרה שבו ליוותה יורש שביקש למכור דירה שירש מהוריו וגילה שלאורך שנים לא בוצע כלל רישום בטאבו על שם ההורים, וכי הנכס עדיין רשום על שם מוכר קודם שיש נגדו עיקולים – מצב שדרש טיפול ממושך להפרדת הנכס מהחובות והוכחת הבעלות. לדבריה, דוגמה זאת ממחישה היטב את חשיבות ההשלמה של הליכי רישום הזכויות כבר עם רכישת הנכס, כדי למנוע סיבוכים עתידיים.
בעסקאות רכישת דירה מקבלן, בתום הבנייה מתבצעת מסירה מסודרת של הנכס לרוכש, כאשר עזייב ממליצה לקבוע בחוזה אפשרות להביא בדק בית עצמאי לפני קבלת המפתח או לכל הפחות לנהל בדיקה מעמיקה עם נציגי הקבלן, ולסרב למסירה במקרה של ליקויים מהותיים. לאחר האכלוס, מתחילה 'שנת בדק' שבמהלכה הקבלן מחויב לתקן פגמים דרך פנייה ישירה אליו, ועל הדיירים להימנע מתיקון עצמאי שיפגע במימוש האחריות. בנוסף לכך, קיימת אחריות מדורגת על רכיבים בדירה – לכל רכיב כגון שלד, ריצוף או צנרת יש תקופת אחריות משלו, והרוכש נדרש ליידע את הקבלן בכל תקלה ולאפשר לו זמן סביר לתקן אותה, כדי לשמור על זכויותיו.
עו"ד עזייב מדגישה כי בכל עסקת נדל"ן ליווי משפטי עצמאי ומיומן הוא קריטי להצלחת התהליך והגנה על זכויות הרוכשים והמוכרים. כאשר רוכשים דירה מקבלן, חשוב להבין שעורך הדין של הקבלן פועל מטעם הקבלן בלבד – ולכן אין הוא מייצג את האינטרסים של הרוכש. בעסקאות יד שנייה לעתים ניתן למנות עורך דין אחד עבור שני הצדדים, אבל חשוב שכל צד ישלם לו עבור הייצוג בשביל להגדיל את הסיכוי לעסקה הוגנת וזירוז שלה.
"תפקידו של עורך הדין אינו מסתכם רק בבדיקת מסמכים, אלא בלשים לב לכל פרט - מהשלב הראשוני של הבדיקות המקדימות ועד השלמת העסקה, כדי להבטיח שכל צד יקבל את זכויותיו במלואן ולמנוע תקלות מיותרות בהווה ובעתיד", מסכמת עו"ד עזייב.
עו"ד לואיזה עזייב
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד לואיזה עזייב
