מס שבח הוא חלק ממיסוי על מקרקעין שחל על המוכר ו"על השבח במכירת זכות במקרקעין", כלשון חוק מיסוי מקרקעין. סכום השבח מחושב על ההפרש שבין שווי המכירה לבין יתרת שווי הרכישה בתוספת ניכויים המותרים על פי החוק. במקרים רבים מס השבח עלול להשפיע על התמורה הסופית נטו שנשארת בידי המוכר מסכום העסקה הכוללת (ברוטו), ולכן הכרחי לתכנן אותו ולצמצם אותו ככל הניתן.
עו"ד ורו"ח גיא קונפורטי, המתמחה במיסוי מקרקעין, מסביר על מי חל מס שבח ומדוע הכרחי להתייחס למיסוי הצפוי הרבה לפני המכירה. הוא מתייחס לקהלים שחשוב שיקבלו מענה מקצועי, ובהם בראש ובראשונה מוכרים פוטנציאליים, בעלי יותר מנכס אחד או מוכרי נכסים מסחריים, כגון חנויות, מגרשים, משרדים - עוד בשלב טרום העסקה, כאשר עדיין לא נמצא רוכש.
"מוכרים רבים עושים טעויות שתוצאתן תשלום מס עודף שלא לצורך, לעתים בסכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. לקוחות המשרד מרוויחים מייעוץ נכון שכולל את נושא המס וההיבט המשפטי, המאפשר להגיע לעסקה נכונה וחסכונית מבחינת מס שבח, כך שהתמורה שנותרת בכיסם היא מקסימלית. רק הכנה מוקדמת יכולה להוביל לבניית תוכנית עסקית מותאמת אישית וישימה", הוא מסביר ומתייחס לקהל נוסף שהוא מלווה: מי שכבר חתם על הסכם מכר ונדרש לדווח על העסקה לרשויות המס. בנוסף, הוא מסייע למוכרים שהגישו דיווחים שגויים לרשות המיסים וכעת נדרש לתקנם.
גם עבור לקוחות אלה יש לו פתרון: "כעורך דין ורואה חשבון שבקיא בתחומי המס, יש לי ראייה משפטית וחשבונאית רחבה המבוססת על ניסיון מול רשות המיסים וידע כיצד ניתן לפעול במסגרת החוק באופן שיוביל לחיסכון מרבי. אני יודע מה רשות המיסים תבקש מהמוכר בעוד שנה, ואני עוזר ללקוח להכין את התיק מראש ולמנוע טעויות ובעיות".
פתרון לדיווח השגוי והתשלום העודף
עו"ד ורו"ח קונפורטי מצביע על בעיה שכיחה: "החיסרון בעולם המס הוא הדיווח השגוי ואישורו על ידי רשות המיסים. כלומר, במידה שישנו דיווח שגוי לרשות המיסים לטובת המדינה, הרשות תאשר את הדיווח ולא תעדכן את המוכר ששילם מס עודף, אלא אם יערוך בדיקה. לעומת זאת, במידה שקיים פער לטובת המוכר, כך ששילם מס נמוך ממה שהיה צריך לשלם בפועל, הוא מיד יקבל שומה מרשות המיסים עם דרישת תשלום עדכנית בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ולעתים גם קנס".
הוא מביא דוגמאות מהשטח של מוכרים שלדבריו שילמו הרבה פחות מס שבח בזכות שירותיו: "משפחה שרצתה למכור נכס שקיבלה בירושה נדרשה לשלם 600 אלף שקל מס שבח. לאחר בדיקה מעמיקה גילינו שמדובר בטעות ועליה לשלם לרשות המיסים 100 אלף שקל בלבד. במקרה אחר, מוכר אחר שכבר דיווח על העסקה לרשות המיסים פנה למשרדנו וביקש לבדוק האם הדיווח בוצע באופן תקין. מבדיקת החישובים שערכתי נמצאה טעות בשומה שהגיש וכתוצאה מכך קיבל החזר מס של 900 אלף שקל. כל זאת הודות לגילוי הטעות בדיווח", מפרט עו"ד ורו"ח קונפורטי, ומוסיף כי דוגמאות אלו מוכיחות מדוע עיקר אפשרויות החיסכון נמצאות במס השבח, ולמה חשוב לקבל ליווי מקצועי מעורך דין המתמחה גם במיסוי, עוד לפני שעסקת הנדל"ן מונחת על השולחן.
היום משלמים יותר
עו"ד ורו"ח קונפורטי מספק את שירותיו משני משרדיו הממוקמים בכפר סבא ובחדרה. הוא מציע פתרונות בעולם הנדל"ן, עם דגש על מס שבח, לכל מקום בארץ וגם לישראלים שנמצאים בחו"ל, עם דגש על שירות איכותי וזמינות מלאה. המשרד מלווה את לקוחותיו בפן המשפטי, לרבות עריכת הסכמי המכר וגם בפן החשבונאי – טיפול בשומות מס השבח. בנוסף, הוא מעניק מעטפת של אנשי מקצוע, כדוגמת יועץ משכנתאות ושמאי מקרקעין.
לסיכום, רגע לאחר כניסתה של 2025 הוא מבקש להתייחס לשינוי במס יסף, המכונה מס עשירים על שבח מקרקעין. הוא משולם במקרה של רווח הון (כולל ממכירת מקרקעין) העולה על 721,560 שקל בעסקה של מכירת נדל"ן העולה על 5.38 מיליון שקל: "אם עד 2024 שיעור המס היה 3%, משנת 2025 נוספו, במקרים מסוימים, 2% לתשלום מס שבח. מסיבה זו ועוד חשוב לדעת כיצד לצמצם את המס באופן חוקי", אומר לסיכום עו"ד ורו"ח קונפורטי.
עו"ד ורו"ח גיא קונפורטי
טלפון: 072-2327770
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד ורו"ח גיא קונפורטי
