הטענה הנפוצה כי בעניין זה יש להישען על תקן 1555 (תכולת הרטיבות לחול ולתשתית שבתקן הישראלי), הינה טענה מוטעית מיסודה, שכן מדובר בתקן שאינו מצביע על היקף הנזק, אינו שייך לנזקי ביטוח, והסכנה שבאי הבנת הנזק עלולה לגרום נזק למבנה שאינו ניתן לתיקון.
הסכנה החמורה ביותר באירוע של נזקי מים היא שהייה של מים זמן רב מדי במבנה.
מים שדלפו ממתקני האינסטלציה של הדירה נוזלים בדרך כלל למצע החול שמתחת לריצוף ברצפה. עובדה ידועה לכל היא, כי מים מוצאים את דרכם בדרכים שונות, מבעד לסדקים נימיים, יורדים לדירה שמתחת, עולים בעליה קפילארית בקירות ובחלקי עץ, ונמלטים הן ע"י חילחול והן ע"י התאיידות.
מים שאינם נמלטים ו/או מים שנמלטים לאט מדי מכונים "מים כלואים". מים הכלואים גורמים למבנה הדירה ללקות בליקויים שונים ובצרות צרורות ועלולים לגרום לתופעה נפוצה, הידועה בשם "תופעת הבית החולה". בבית חולה ישנן סכנות רבות, להלן דוגמאות אחדות בלבד:
עובשים - עובש הוא שם כללי לפטריות זעירות בצבעים שונים, החל מצבע לבן דמוי אבקה הנפלט בין האריחים וכלה בצבעים צהוב, כתום, שחור וירוק. כל העובשים זקוקים לסביבה לחה ומוצלת, ועל כן הם מתרבים מהר מאוד בתנאי לחות וחשיכה השוררים בחלקי המבנה כתוצאה מרטיבות שהצטברה בו. העובשים מפרישים לסביבה אנזימים הידרוליטיים בעלי ריח טחב אופייני, הגורמים במקרים מסוימים לתחושת גירוי באף ובעיניים. אנזימים אלה הינם לעיתים רעלנים, הגורמים נזקים בריאותיים שונים. אנשים הנחשפים זמן רב מדי לעובשים מסוכנים, עלולים ללקות במחלות שונות החל מאלרגיות, כאבי ראש, פגיעה בזיכרון, ליקויים נפשיים, ועד חלילה, במחלות ריאה קשות ואף בסרטן.
הטיפול היעיל ביותר כנגד עובשים הוא הפסקה מיידית של הרטיבות בבית.
נזק ליציבות המבנה - שהייה של מים זמן רב בבטון מזויין גורמת לחילחול מים עד למוטות הפלדה, לשיתוך הפלדה והחלדה, ובסופו של דבר לסיכון יציבות המבנה. מוטות הברזל החלודים "מתנפחים", דוחפים את הבטון בו הם שרויים ושוברים אותו. בהמשך חודרים מים נוספים מבעד לסדקים שנוצרו זה עתה, דבר הגורם להאצת התהליך עד למצב מסוכן. הנזק מתגלה בדרך כלל כשחתיכות בטון ניתקות מהתקרה ונופלות ארצה. אולם, כבר ראיתי מקרים שבהם התמוטטה התקרה בשלמותה באופן פתאומי, ובנס לא קרו אסונות בנפש.
נזקים שונים למבנה - מים כלואים גורמים נזקים לקירות ולמשקופים כתוצאה מעליה קפילארית, להתפוררות טיח וצבע, להתנפחות וריקבון של חלקי עץ, משקופי עץ, ארונות מטבח ועוד. חומרי המליטה (רובה) בין אריחי הרצפה ניזוקים ומתפוררים. שינויי גוון באריחים, שקיעות וסדקים, התרופפות דבק באריחי קיר ונשירה. המים עלולים לחלחל לרכוש סמוך ולגרום נזקים לדירות השכנות.
סכנת שריפה והתחשמלות - מים השוהים ברצפה עלולים לחדור למערכת החשמל התת רצפתית ואף לעלות קפילרית עד לנקודות החשמל שבקירות. שהייה של מים במערכות חשמל מהווה סכנת קצרים, סכנת התחשמלות וסכנת שריפה.
הטיפול במים כלואים - הטיפול היעיל ביותר הינו פירוק הריצוף במקומות הרטובים, פינוי החול הרטוב, שטיפת הבטון החשוף בחומרים מבוססי כלור, ייבוש מכני של הרצפה, הנחת חול יבש וריצוף מחדש. בתנאים מסוימים מאוד, במקרים בהם לא קיים חשש של עובשים במצע החול ולא נגרמו נזקים לריצוף, קיימת אפשרות של ייבוש החול במצע הרצפה ע"י ייבוש החול באמצעים טכנולוגיים.
חברות הביטוח ושמאי נזקים אימצו לפני כעשר שנים את תקן 1555 שהזכרנו לעיל, ומעתה מתייחסים למים במצע החול בשיעור משקלי של פחות מ6% כ"לא נזק". לא זאת אף זאת: גם אם אדם סביר שעיניו בראשו, מבין כי החול במצע הרצפה רטוב מאוד (עפ"י מראה עיניים, מישוש, מד לחות דיגיטלי או בדרך אחרת), עולה טענה מוזרה, כי תהליך הבדיקה על פיו קבע כי החול רטוב לא בוצע לפי התקן. שים לב, יכול אדם להישבע בילדיו שראה כי מצע החול הפך כולו לבוץ, עדין תוכל חברת הביטוח לטעון כי לא בדק לפי התקן ועל כן לא הוכיח את הנזק.
משל למה הדבר דומה? לשריפה שבה חברת הביטוח דורשת כי פיח בקירות יש להוכיח אך ורק בבדיקה של מעבדה מורשית לפיה ימדדו את כמות הכלורידים.
אני קובע, כי הטענה כי שהייה של מים במצע הרצפה בשיעור שאינו עולה על 6% ממשקל החולאינה גורם כל נזק- הינה טענה מוטעית מיסודה. עוד אני קובע כי דרך הבדיקה המוצעת עפ"י התקן הנ"ל אינה רלוונטית לקביעת כי קיימים מים כלואים במצע החול, וניתן לקבוע עובדה זו בכל דרך סבירה והגיונית אחרת. התקן הנ"ל, אשר כבודו במקומו מונח,אינו מתייחס לנזקי ביטוח אלא לשיעור הרטיבות המותרת באגרגטים שבשכבת הריצוף בתהליך הבניה בלבד. אין לתקן זה כל קשר עם נזקים המכוסים בפוליסת ביטוח.
במהלך חקירת הנושא, נפגשתי עם אחד ממעצבי התקן הישראלי הנ"ל, ובמענה לשאלותי הוברר כדלקמן: התקן הישראלי הנ"ל אינו קובע בשום אופן כי שיעור רטיבות של פחות מ6% הינו שיעור רטיבות מותר. בבניינים חדשים, בהם רצפת הבטון עדין טריה, סופח הבטון כמות מסויימת מהמים שמצע, הופך את התערובת לחומרי מליטה כגון סיד וכדומה, ואף מתחזק תוך כדי כך. פעולה זו גורמת לירידה משמעותית בכמות המים שבחול, והכמות הקטנה שנשארת נמלטת מאליה ללא נזק. בדירות שאינן חדשות, הבטון הישן אינו מסוגל לספוח כמויות מים נוספות, ומים בכמות משמעותית שאינה נמלטת מהחול גורמים לו נזק.
מסקנה: אין ולא היתה שום כוונה לקבוע בתקן את שיעור הרטיבות בחול במבנים שבנייתם הסתיימה.
מבוטח שרכש כיסוי ביטוחי מפני נזקי מים זכאי לפיצוי על נזקיו אם יוכיח באופן סביר, כי נגרם לו נזק עקב כך. בשום מקום בחוק חוזה ביטוח או בפוליסת הביטוח לא צויין תנאי הקובע כי תיקון הנזקים הנובעים ממים תלוי בבדיקת היחס שבין משקל המים למשקל החול, וכי כמות מים ביחס משקלי של פחות מ 6% אינו נזק המכוסה בפוליסה. על אחת כמה וכמה, אין חובה עפ"י הפוליסה לקבוע את הרטיבות בחול אך ורק עפ"י התקן הנ"ל. הנזקים הנוצרים ע"י רטיבות בחול, ואשר נימנו לעיל, נגרמים ע"י מים כלואים בכל שיעור של רטיבות.
גם אחוזים בודדים בשיעור הרטיבות עלולים לשנות את את מירקם הבטון, לחדור אל מוטות הזיון ולגרום לקורוזיה, לחדור למערכות חשמל ולגרום קצרים, לעלות קפילארית בקירות ולגרום נזקים לטיח, לצבע ולחלקי עץ, וכן להוות בית גידול לפטריות, נבגים ועובשים שונים.
היקף הנזקים הנגרמים למבנה ע"י מים תלוי בעיקר בפרק הזמן בו שוהים המים במבנה,ולא ביחס שבין משקל המים למשקל החול.
זאת לדעת:
בכל אירוע של התבקעות צינור מתחת לרצפה פורצים מים מהצינור, ומצע החול נרטב בשיעורים גבוהים של עשרות אחוזים - הרבה יותר מ 6%!
אם המים מסתלקים מיד, הנזקים שייווצרו יהיו מינימאליים, והסכנה למבנה אינה גבוהה.
אם המים נותרים כלואים ברצפה במשך שבועות רבים, אף בכמות קטנה של אחוזים בודדים יש בכך סכנה ממשית. כל הנזקים שמניתי נגרמים במבנה גם מכמויות קטנות של מים.
פטריות ועובשים מתפתחים בחול רטוב גם בכמויות מים זעירות, השוהים במקום זמן רב.
מותר לנחש כי העובשים אינם מעיינים בתקן הישראלי לפני שהם מחליטים להשתלט על הבית.
והרי תרגיל מתמטי למחשבה: מתחת לריצפת הדירה קיימת שכבת חול בעובי ממוצע של כ-6 ס"מ. משקל החול בשטח רצפה ממוצע של כ-100 מ"ר מסתכם בסך של 8,400 ק"ג. כמות המים המותרת עפ"י התקן הנ"ל היא 6% ממישקל החול, דהיינו כ 504 ק"ג (שהם בטמפ' רגילה כ- 504 ליטר). אם אדם סביר יודע שבתוך רצפת הדירה רובצים במשך שבועות ואולי חודשים "רק" 500 ליטר מים במקום 504 ליטר המותרים בתקן, האם מותר לו להפסיק לדאוג? האם "רק" 400 ליטר יסירו כל חשש?
המסקנה היא כי יש לחזור ולחנך את הציבור באשר לסכנותיה של תופעת "הבית החולה" ולהילחם בתופעה זו בכל הדרכים החוקיות במרץ ובתקיפות.
הכותב הוא שמאי מומחה מזה כ-40 שנים המתמנה כמומחה באופן קבוע על ידי בתי המשפט, מייסד המשרד "סדן שמאים ומהנדסים"
