בניית בית במושב היא חלום ישראלי נפוץ, אך מתחת לפסטורליה מסתתר סבך בירוקרטי, משפטי ותכנוני מורכב. ליה צור דדון, אדריכלית בניין ומתכננת ערים, חיה ונושמת את העולם הזה כבר 35 שנה. היא מתמחה בתכנון ורישוי במגזר הכפרי, ועובדת באופן שוטף מול עורכי דין, שמאי מקרקעין, סוכני נדל"ן וועדי אגודות.
המסלול שלה התחיל בצפון ארה"ב, שם גדלה בבית צמוד קרקע על שטח של 2 דונם. "תמיד אהבתי לעבוד עם הידיים, לצייר, לפסל בחמר ולבנות משלג בחורף", היא נזכרת. "החיבור לטבע ולאדמה תמיד היה חלק בלתי נפרד ממני. בגיל 18 הגעתי לישראל והתקבלתי ללימודי אדריכלות בטכניון, שאותם סיימתי ב-1991". בהמשך היא נישאה לבן מושב יגל, שם היא מתגוררת עד היום. ב-1998, לאחר שצברה ניסיון כשכירה והחלה לתכנן בתים לשכניה במושב, פתחה את משרדה.
בין הקובייה בעיר לחליפה בכפר
צור דדון מבדילה באופן ברור בין תכנון עירוני לכפרי. בעוד התכנון האורבני מתמודד עם מורכבויות עצומות של תחבורה, תשתיות ומוסדות ציבור, הרי שברמת המגורים הפרטית בעיר התכנון לרוב מונחה על ידי הרצון למקסם רווחים עבור יזמים. רוכשי הדירות בעיר מקבלים למעשה "קובייה באוויר", מעטפת נוקשה שאליה הם נאלצים להתאים את צורכיהם בעזרת מעצבי פנים. במרחב הכפרי, לדבריה, התכנון קטן יותר בקנה המידה שלו, אך אישי בהרבה. "כל בית הוא 'חליפה תפורה בהזמנה אישית'", היא אומרת.
"אני מקפידה לתכנן בתים שמשתנים ביחד עם צורכי המשפחה", מדגישה צור דדון, "לדוגמה, עבור זוג צעיר שמתכנן להתרחב בעתיד, אתכנן את הבית מראש, כולל אופציה לקומה שנייה. כבר בהיתר הראשון תאושר הכנת התשתיות, כך שכאשר הם ירצו להוסיף חדרים, הבנייה תיעשה בצורה חלקה וללא יצירת מצב של "טלאי על טלאי" - שעלול לגרום לסדקים וחדירות מים".
התכנון האדריכלי שלה נשען על הקשר שבין החלל הבנוי לבין האוויר, האור והטבע שמסביב. כאוהבת מתמטיקה היא משלבת בעבודתה מקצבים גיאומטריים, תוך התחשבות במשחקי האור והצל המשתנים במהלך עונות השנה.
סבך הבירוקרטיה וסכנת הציפוף
מעבר לאתגר האדריכלי, התכנון במושב מחייב התמודדות עם מערכת סבוכה של היתרים ורגולציה. שלא כמו בעיר, שם הקרקע רשומה לרוב בטאבו וההתנהלות היא בעיקר מול העירייה, במושב מרבית הנחלות מוחכרות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בעל נחלה שרוצה להסדיר חריגת בנייה נדרש להתנהל גם מול הוועדה המקומית וגם מול רמ"י, שעלולה לדרוש דמי שימוש רטרואקטיביים שבע שנים אחורה, בנוסף לתשלום דמי היתר.
צור דדון מתארת פרויקט מורכב שניהלה עבור לקוח שרכש משק במושב באזור המרכז, שם תכננה עבורו שתי וילות ויחידת דיור קטנה להורים, מבנה לפעילות לא חקלאית, חוות סוסים ומבנים חקלאיים נלווים. הפרויקט נמשך כחמש שנים בשל הליכים סבוכים של העברת זכויות והיוון מול המינהל, כאשר במקביל קודם גם שינוי של תוואי השטח למגורים ("הקו הצהוב"). בסופו של התהליך המפרך נבנה במקום פרויקט יוצא דופן.
אתגר משמעותי נוסף שמולו ניצבים כיום בעלי נחלות נוגע לשינויים רגולטוריים ומדיניות 2.5 הדונמים. אם בעבר היתה גמישות שאיפשרה לכלול מבנים קיימים בתוך השטח המאושר למגורים, הרי שכיום כל חריגה מהקו עלולה לגרור תשלום לרמ"י לפי מטר, דבר שמשבש ללקוחות רבים את התכנון הכלכלי. לצד זאת, צור דדון מביעה דאגה מתיקון 5 לתמ"א 35, המאפשר ציפוף והגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור במרחב הכפרי. היא חוששת מהשלכות הציפוף על אופיים הקהילתי של היישובים.
המתכון לתכנון נחלה
עבור מי שמתכנן נחלה, צור דדון מספקת מפת דרכים. השלב הראשון הוא עבודת תחקיר: בדיקת התב"עות החלות על המקום, בחינת היתרי הבנייה ההיסטוריים ואיתור חריגות בנייה או מבנים בלתי חוקיים שדורשים הסדרה מוקדמת כדי לצמצם חשיפה לקנסות. לאחר מכן, לדבריה, יש לבצע אפיון צרכים מדוקדק: האם בעל הנחלה מעוניין בבית אחד גדול או במתחם משפחתי לכל הילדים? האם נדרש שטח לבריכה, משרד, פעילות לא חקלאית או שטחי חקלאות?
היא גם מתריעה מפני שתי טעויות נפוצות. הראשונה היא חוסר החלטיות. השתהות בתהליך מול רמ"י עלולה לעלות ביוקר, שכן דמי ההיוון והזכויות הולכים ומאמירים עם השנים. השנייה נוגעת לסוגיות של ירושה ובן ממשיך. היא ממליצה להגדיר מראש בהסכמים משפחתיים לא רק את גבולות הקרקע שכל יורש יקבל, אלא גם את חלוקת זכויות הבנייה, כדי למנוע סכסוכים שעלולים להימשך שנים.
צור דדון גם מדגישה את החובה להיעזר בצוות מקצועי מהשורה הראשונה. בנוסף לאדריכל, בעל נחלה זקוק לעורך דין המתמחה במגזר הכפרי, שמאי מקרקעין, יועץ מס ומודד מוסמך שממפה את גבולות הנחלה וקווי הבניין. אליהם יצטרפו בהמשך מהנדס קונסטרוקציה, יועץ פיתוח, מיזוג, אינסטלציה ואנשי ביצוע. תכנון נכון, לדעתה, מתחיל בהבנת הזכויות, ומסתיים ביצירת חלל הרמוני שישרת את המשפחה עשרות שנים קדימה.
אדריכלית ליה צור דדון
לפניה טלפונית 03-688-9940 >
למעבר לאתר >
בשיתוף אדריכלית ליה צור דדון
