ראש השנה הוא זמן טבעי להציב מטרות לשנה החדשה, ובשוק הדיור המבט קדימה מתנקז כמעט מיד לשאלה אחת: מה יקרה לריבית? האם היא תמשיך לרדת, האם המשכנתאות יהפכו לזולות יותר, האם ההמתנה תשתלם - או דווקא תעלה ביוקר?
לדברי יועצת המשכנתאות הוותיקה מישל עדי דוריאן, בחודשים האחרונים ריבית בנק ישראל ירדה, וב-1 בספטמבר נקבעה על 3.25%. בנק ישראל צופה, בתרחיש הבסיס, ריבית ממוצעת של 3% ברבעון השני של 2027. "ייתכן שבמהלך השנה הקרובה הכסף יהיה מעט זול יותר", היא אומרת, "אבל זו עדיין לא סיבה לבנות עסקת דיור על ההנחה שהריבית תמשיך לרדת".
לדבריה, השאלה החשובה של תשפ"ז אינה רק מה יקרה לריבית, אלא מה יקרה לעסקה אם התחזית לא תתממש.
"תשפ"ו הזכירה לנו שהתמונה הכלכלית יכולה להשתנות מהר יותר מתוכנית משפחתית. ריבית, אינפלציה, מצב ביטחוני, הכנסה פנויה, מחירי נכסים ולוחות מסירה אינם נעים תמיד באותו כיוון".
העסקה תעבוד גם בלי התרחיש האופטימי?
מישל מציעה תרחיש כדוגמה: משפחה שמבקשת לרכוש דירה ב-2.8 מיליון שקל. לפי החישוב שלה, ההחזר החודשי מעט גבוה מהסכום שנוח לה לשלם, אבל היא מניחה שבתוך שנה הריבית תרד, יהיה אפשר למחזר את המשכנתה וההחזר יקטן. על הנייר זה נשמע סביר. אבל מה אם הריבית תרד לאט מהצפוי? מה אם השמאי יעריך את הדירה בפחות ממחיר החוזה? מה אם מכירת הדירה הקיימת תתעכב, או שחלק מההון העצמי יידרש למס רכישה, לשיפוץ, לתיווך או להוצאה אחרת שלא נכנסה לחישוב? "העסקה לא הפכה פתאום לעסקה לא טובה", אומרת מישל. "היא פשוט נבנתה בלי מספיק מרווח לטעויות". מכאן נובע אחד העקרונות המרכזיים שהיא מציעה לקחת לשנה החדשה:
תחזית כלכלית אינה תוכנית מימון
מישל מסבירה שתוכנית מימון צריכה להתחיל בשאלות קונקרטיות: מהו ההחזר החודשי שהמשפחה יכולה לעמוד בו לאורך זמן? כמה הון עצמי באמת זמין לעסקה? מתי הכסף יהיה נזיל? וכמה ממנו צריך להישאר בצד להוצאות בלתי צפויות? "הנקודה הזאת קריטית במיוחד למשפרי דיור, שחלק גדול מההון שלהם נמצא בדירה שעדיין לא נמכרה. גם אם הדירה נמכרת במחיר טוב והבית הבא נרכש במחיר נכון, אפשר להיקלע ללחץ אם התשלום על הרכישה נדרש לפני שהכסף מהמכירה נכנס לחשבון. במצב כזה, גם התאריך שבו הכסף מתקבל הופך לחלק ממחיר העסקה".
גם השמאות יכולה לשנות את התמונה. "משפחה עשויה להתחייב לרכישת דירה ב-2.5 מיליון שקל, אבל אם השווי שנקבע לצורכי המימון נמוך יותר, היא עלולה להידרש להביא הון עצמי נוסף לאחר שכבר התחייבה. ככל ששיעור המימון גבוה יותר, הפער משמעותי יותר".
לא לנחש - לבדוק את העסקה
לפני חתימה מישל מציעה לבצע "מבחן לחץ" פשוט: לא לשאול רק אם אפשר לבצע את העסקה, אלא מה יקרה אם אחד המשתנים המרכזיים לא יתפתח לפי התכנון. מה אם המכירה מתעכבת, השמאות נמוכה מהצפוי, ההוצאות החודשיות גדלות או הריבית אינה יורדת בקצב שקיווינו לו? "זו לא גישה פסימית", היא אומרת. "זה ניהול סיכונים".
לכן, לקראת תשפ"ז, היא מציעה להחליף גם את אחת השאלות הנפוצות ביותר בשוק הדיור. "במקום לשאול: 'האם עכשיו הזמן לקנות דירה?' לשאול 'האם עכשיו זה הזמן שלנו לקנות דירה?'.
"תשפ"ז עשויה להביא תנאי מימון נוחים יותר והזדמנויות חדשות, אבל רוכשי דירות אינם צריכים לנחש נכון את השוק כדי לקבל החלטה טובה", היא אומרת. "הם צריכים לדעת מה הם יכולים לשלם, מתי הכסף שלהם יהיה זמין, אילו פערים העסקה יכולה לספוג ומה יקרה אם המציאות תהיה מעט פחות נוחה מהתחזית. עסקה טובה אינה זו שנראית מצוין רק כשהכל מסתדר בדיוק לפי התכנון. עסקה טובה היא זו שמשאירה למשפחה מספיק מרחב גם כשהחיים משנים את התוכנית".
מישל עדי דוריאן
לפניה טלפונית 5345079־054 >
בשיתוף מישל עדי דוריאן
