תיקון 5 לתמ"א 35 מבטיח להזרים דם חדש למגזר החקלאי, אך עלול להפוך את המרחב הכפרי לפרבר עירוני צפוף. עו"ד גד שטילמן, מומחה לדיני נדל"ן במגזר החקלאי, מסביר על ההשלכות של התיקון, ומדוע הוא מאיים על הזהות המושבית.
למה בעצם נועד התיקון, ומה הוא משנה?
"מדיניות התכנון המקורית, על פי תוכנית המתאר הארצית, היתה לשמר את האופי הכפרי של המגזר החקלאי. למטרה זאת הוספה לתמ"א תוספת המכונה 'לוח 2', שבה נקבעה רשימה סגורה של כל היישובים הכפריים, כשלצד כל יישוב נרשמה מגבלה נוקשה של מספר בתי המגורים המקסימלי שניתן להקים. במהלך שנות ה-90, ההרחבות המפורסמות של היישובים הכפריים הביאו למצב שבו כמעט כל היישובים מיצו לחלוטין את פוטנציאל הגדילה שלהם.
"לפני כעשר שנים נכנס לתוקף תיקון 1ב' לתמ"א, שאיפשר הוספת יחידת מגורים שלישית בכל נחלה, אולם בתיקון זה לא היה די כדי לטפל במשבר המגורים. תיקון 5 מיישם שינוי של מדיניות התכנון הלאומית. מטרתו היא למקסם את פוטנציאל הבינוי בחלקות המגורים וב'שטח המחנה' של היישובים הכפריים ולאפשר צמיחה דמוגרפית".
נראה כי תיקון זה מיטיב עם המגזר החקלאי שחיכה להזדמנות הזאת שנים. זה לא המצב?
"נכון שצריך היה לפרוץ את תקרת הזכוכית הדרקונית שהציב לוח 2 – תקרה שהקפיאה את מתן היתרי הבנייה, מנעה מילדים להישאר ביישובים והובילה להזדקנות מואצת של המושבים והקיבוצים. אולם יש כאן תמרור אזהרה. התיקון הזה עלול להביא לשינוי מוחלט של האופי התכנוני של היישובים. אנחנו ננוע מיישובים כפריים פסטורליים לעבר יישובים קהילתיים בצפיפות גבוהה".
אבל בשורה התחתונה, התיקון הזה צפוי להעשיר את בעלי הנחלות.
"המציאות מורכבת בהרבה מהכותרות על התעשרות המושבניקים. נכון, ערך המקרקעין יעלה, ובהחלט יהיו מי שירוויחו ממכירת נחלתם ליזמי נדל"ן ולקבלנים. היזמים האלה יזהו את הפוטנציאל, ימקסמו את הבנייה בחלקות המגורים וימכרו את הבתים לכל המרבה במחיר. אבל המגמה הזאת היא חרב פיפיות שתפגע קשות דווקא ברוב תושבי המושב, שירצו להמשיך לחיות ביישוב קואופרטיבי, עם קהילה קטנה יחסית והומוגנית שמקיימת פעילויות קהילתיות משותפות. מעבר לכך, רוב בעלי הנחלות לא ימכרו את נחלתם ולא יזכו לרווח מההתעשרות על הנייר של נחלתם, והם ייפגעו ויסבלו משינוי אופי המושב".
בכל זאת נראה כי התיקון יסייע בפתרון בעיית "הבן הממשיך", שיורש את הנחלה כיורש יחיד?
"בעניין הזה יש לתיקון 5 תרומה. הוא מהווה בשורה לפתרון בעיות ההורשה במשפחה החקלאית. מאחר שניתן יהיה לבנות יותר בתים למשפחות בעלי הנחלות, כל ילד יוכל לקבל פיסת קרקע מרכוש הוריו לבניית ביתו בלי לנשל את אחיו. אבל יש כאן כוכבית גדולה. התשלומים שיהיה צריך לשלם לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עבור תוספת זכויות הבנייה ופיצול מגרשים, ובנוסף היטלי ההשבחה לוועדות התכנון, עלולים להיות גבוהים ורחוקים מהישג ידם של בני המשפחה הממוצעת. גם כיום עוד טרם התיקון מעטים מבעלי הנחלות באזור גוש דן יכולים להשיג את סכומי העתק הנדרשים על ידי הרשויות".
אם כך, מה לדעתך רצוי היה לעשות?
"תיקון 5 מבורך ונחוץ, אך הדרך שבה הוא מוצע קיצונית מדי. אין זה נכון לשנות באופן כה אגרסיבי את המבנה התכנוני והקהילתי-חברתי של היישוב. התיקון המוצע יביא להכפלה ואף לשילוש של מספר היחידות בכל נחלה, ויחליש את מעמדו של הוועד החקלאי של היישוב ביחס לוועד המקומי.
"לדעתי, היה רצוי להגדיל את זכויות הבנייה בנחלה בצורה הדרגתית, למשל, שבכל נחלה יהיו לכל היותר ארבעה או חמישה בתים הניתנים לפיצול. זהו רף שהיה נותן מענה למצוקת המגורים בלי להחריב את המרקם הקהילתי והכפרי-תכנוני הקיים".
איך אתה רואה את התפתחות הדברים בשטח?
"להערכתי, אנחנו ניצבים בפני חזית משפטית ותכנונית מורכבת. תיקון 5 לא ניתן יהיה ליישום אלא מכוח תוכניות מפורטות פרטניות לכל יישוב ויישוב. ברגע שיישוב מסוים ירצה לקדם תוכנית מתאר מפורטת, תיווצר מחלוקת רוויית יצרים של התושבים והאגודות מול ועדות התכנון המחוזיות.
"אני מניח שהיישוב יבקש להוסיף בתוכנית בית רביעי לכל נחלה. מנגד, ועדות התכנון, על פי המדיניות הארצית, ידרשו מהיישוב למצות את כל פוטנציאל הציפוף המקסימלי הקבוע בתיקון 5 בכל עת שתוגש תוכנית מפורטת. במקרים שכאלה עלול להיווצר מצב שבו המושבים והקיבוצים וחבריהם יבינו שהמחיר של מיצוי כל זכויות הנדל"ן יביא לפגיעה קיצונית בלתי הפיכה באופיים הכפרי והקהילתי והם פשוט יעצרו את יוזמות התכנון".
עו"ד גד שטילמן
למעבר לאתר >
בשיתוף עו"ד גד שטילמן
