"בשנים האחרונות מתגבשת בין דיירי הבניינים ההבנה כי הובלת התחדשות עירונית על ידי חברה מארגנת ומנהלת היא המפתח ליצירת פרויקט מקצועי ונכון, המאפשר את מקסום הזכויות ושמירה על האינטרסים של הדיירים לאורך כל הדרך". את הדברים אומר יוסי לנדאו (40) מאלקנה, אב לחמישה ילדים, מהנדס בניין (אזרחי) בהכשרתו ובוגר תואר שני במינהל עסקים, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת בולד — חברה מארגנת המלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38, מטעמם ולמענם. לנדאו מדגיש גם כי הקבוצה פועלת על פי חוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית) וכפופה לכל התקנות. "כך", לדבריו, "באמצעות ניהול נכון ומסודר הכולל ליווי צמוד שקיפות ומענה לאורך הדרך, עם דגש על פתרון דילמות וחסמים, ניתן להשיג את התוצאות הטובות ביותר ולמקסם את זכויות הדיירים".
היתרון: שקיפות מלאה לאורך כל הדרך
לצורך הבנת חשיבות מהותה של החברה המנהלת חשוב, לדברי לנדאו, לבחון את ההתנהלות שהיתה אופיינית להתחדשות עירונית לפני שחברות מארגנות נכנסו לתמונה.
מה ההבדל בין שני המצבים?
"בעבר הכוח היה נתון בידיהן של החברות היזמיות. להן היה הידע הכמעט בלעדי מול בעלי הדירות ובהתאם לכך ניווטו את הפרויקט ואת הצעתן. כיום, עם פעילותן של החברות המארגנות, הכוח יושב אצל בעלי הדירות שמבינים את החשיבות ביצירת תחרות בקרב החברות היזמיות על ידי החברה המנהלת. היום כניסתם של אנשי מקצוע טובים, שיודעים לנהל את האירוע בצורה נכונה, מאפשרת לפרויקטים רבים יותר להגיע לנקודת הסיום ולדיירים ליהנות משיח מובן ונכון להם עם היזמים ובעלי המקצוע ובתמורות טובות יותר".
מה כולל התהליך שמובילה קבוצת בולד, שמצליח לדבריך להביא לידי ביטוי את היתרונות שאתה מציין?
"הכול מתחיל מפנייה של בעל.ת דירה או כמה בעלי דירות יחד, בבקשה לשדרג את המבנה או את המתחם שבו הם גרים. בשלב הזה אנחנו מצדנו בודקים את היתכנות הפרויקט ברמה הראשונית ואת יכולת הקיום שלו לאורך זמן, עם דגש על הצפיפות במתחם, מיקומו, סמיכותו לצירים מרכזיים והמדיניות העירונית. לא את הכול אנחנו יודעים בתחילת הדרך, ופעמים רבות יש התמודדות עם בעיות דוגמת סכסוכי שכנים שאנו מגלים בהמשך. עם זאת, כל עוד אנחנו מאמינים בפרויקטים ויודעים שליווי שלנו יכול לסייע להם להשיג עתיד טוב יותר, נצא לדרך משותפת. זאת במיוחד כאשר מסייעים לאוכלוסיות שגרות במבנים ובמתחמים שלא ראויים למגורים, ללא חשמל בלובי, עם מרצפות שבורות, ללא תיבות דואר וללא ועד בית שדואג להן".
ומאותו הרגע, כמה זמן נמשך התהליך ומה הוא כולל?
"ברוב המקרים מדובר בשמונה עד עשר שנים בקלות, להליך הכולל קידום תב"ע בפינוי בינוי, ולכן דרושה המון סבלנות, דבר שנכלל בשיח עם הדיירים. אנחנו גם מנגישים להם את החוק, התקנות והזכויות, במיוחד לאוכלוסיות של קשישים ובעלי מוגבלויות. לשאלתך, בשלב הבא אנחנו מקיימים אספת דיירים שבמסגרתה ממנים בעלי הדירות נציגות חוקית בבניין. בהמשך אנחנו מגבשים בניינים נוספים לתהליך, בין אם מדובר בבניין אחד או במתחם הכולל מספר בניינים. יחד עם הנציגות אנו עורכים מכרזים לבחירת יזם, עורך דין ובעלי מקצוע נוספים, כולל גם מפקח ושמאי. הפונקציה החשובה ביותר בתהליך היא היזם, וגם כאן בא לידי ביטוי הליווי שלנו, שכולל בחירה המתבצעת בשיתוף נציגות הדיירים ועל פי קריטריונים כמו: היקף הפרויקט, מיקומו, ניסיונו של היזם ומידת אמינותו ומקצועיותו. בטרם קבלת ההצעות למכרזים נבדוק גם את הדו"חות הפיננסיים, ההמלצות והשירותיות של המציעים בפרויקטים קודמים שלהם. בנקודה זו גם נוודא כי הצעתו של היזם שנבחר מציאותית ובעלת היתכנות תכנונית וכלכלית, וכי יש בידו יכולות אמיתית לקיים את הפרויקט על פי הצעתו.
"היתרון שלנו בא לידי ביטוי בכל שלב בדרך בעצת הזהב שאנו מספקים, תוך שקיפות מלאה ועדכונים שוטפים לכלל הדיירים ולנציגות. כך אנו גם מסייעים ליצירת שיח שוטף ומובן בינם לבין היזם וכל בעלי המקצוע, המתנהל בשפה ועם אלמנטים שהדיירים לעתים לא מבינים, אך משפיעים על התוצאה הסופית, ודואגים ללוות את בעלי הדירות עד לקבלת דירתם החדשה".
ליווי צמוד משלב הרעיון ועד למסירת הדירות ושנת הבדק
כחברה מארגנת, הזוכה לאמון מצד הדיירים עד לקבלת הדירה החדשה, מסביר לנדאו כי הבעיות השכיחות בהתחדשות עירונית, ובעיקר פינוי בינוי, הן משך התהליך, עם דגש על השלב התכנוני, כמו גם הרגולציה שעלולה להאט את השוק בכלל ואת התקדמות הפרויקט בפרט. למרות זאת, לדבריו, כאדם שמכיר את רזי עולם הנדל"ן ושזיהה את המחסור בייצוג הולם של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, הוא החליט להחזיר את הכוח אל הדיירים ולהקים את קבוצת בולד המתמחה, כאמור, בניהול ובהובלה של פרויקטים מורכבים מטעמם של בעלי הדירות, החל משלב הרעיון ועד למסירת הדירות ושנת הבדק.
כיום החברה פועלת בגאווה ישראלית, מאזור באר שבע בדרום ועד חיפה בצפון. פרויקט לדוגמה שמשקף את הניסיון, הידע והמקצועיות של קבוצת בולד הוא פרויקט העצמאות-מוהליבר בהרצליה, שהתחיל מפנייה של אחת הדיירות שהיתה מעוניינת שהבניין שבו היא ממוקמת יעבור תהליך של תמ"א. כיום, ולאחר שנבחרו יזם ובעלי מקצוע, כולל הפרויקט עשרה בניינים, שנמצאים בשלב קידום התב"ע. "זוהי דוגמה אחת מני רבות לפרויקט שמנהלת קבוצת בולד, ששמה לה למטרה לאפשר לדיירים להתקדם לעתיד טוב יותר. זאת למרות שמדובר בתהליך ארוך ומורכב שכולל לא מעט חסמים, שאיתם אנו יודעים להתמודד בכל שלב לאורך התהליך", מציין לנדאו. "כמו בכל דבר אחר, גם בתחום ההתחדשות העירונית יש תחרות, ולכן חשוב שהדיירים ידעו לייצר את אותה תחרות בין היזמים ולמקסם את הזכויות שלהם. הדבר יכול לקרות רק כאשר נותנים את המנדט לחברת ארגון וניהול דוגמת קבוצת בולד, שנותנת מענה לצורך שהולך ומתגבר עם התבססותו של תחום ההתחדשות העירונית וההכרה בחשיבותם של פרויקטים גדולים ורחבי היקף וכוללים מס בניינים. בנוסף, ובזכות הידע וניסיון שלנו, מעבר לפן הנדל"ני-משפטי שיכול להביא להסכמות רחבות בין כלל הדיירים במתחם, ניתן לקדם את הפרויקט בערוצים השונים ולהניח את התשתית הדרושה להוצאתו של הפרויקט מהכוח אל הפועל", הוא מסכם.
ליצירת קשר - 054-6278900
בשיתוף קבוצת בולד
