שוק הנדל"ן בארצות הברית עשוי לייצר הזדמנויות ללא מעט משקיעים ישראלים. אולם רגע לפני הכניסה לתהליך חשוב לדעת מספר דברים חשובים.
מה חשוב לדעת על ההבדל בין נדל"ן מניב לבנייה חדשה?
ככלל אצבע, בבנייה חדשה קונים קרקע, בונים ומוכרים. נדל"ן מניב, לעומת זאת, מתמקד במבנים מסחריים קיימים שמניבים תשואה משכירות כבר היום. נדל"ן מניב מעניק לנו ודאות – יתרון גדול וברור, בפרט בתקופה המתאפיינת בחוסר ודאות. כחברה אנחנו מעניקים ליווי מקצועי לשני הסוגים: אם הלקוח מחפש להגדיל הון ולפגוש את הכסף שלו עוד שנתיים-שלוש - אנחנו כנראה נכוון אותו לנדל"ן יזמי. אם הלקוח מעוניין להגדיל את ההכנסה החודשית – אנחנו כנראה נכוון אותו לאפיקים מניבים.
איך נראה מודל ההשבחה שלכם באינווסטו?
אנחנו מאמינים ביתרונות של השבחה חוזית. כלומר, אנחנו לוקחים נכס קיים, משפרים את חוזי השכירות שלו וכך מעלים את שווי הנכס. במסגרת השבחה חוזית אנחנו הולכים לשוכרים הקיימים בנכס ומעלים להם את שכר הדירה. כמובן שאף אחד לא יסכים להעלאת שכר הדירה באופן חד-צדדי – ולכן אנחנו נותנים הטבות אחרות בתמורה. למשל, אנחנו מאריכים את תקופת החוזה או מסכימים לשיפוץ קוסמטי בלובי או במעלית – ובתמורה מסכימים להעלאה קטנה של שכר הדירה. אותה עלייה קטנה בשכר הדירה יכולה להגדיל בצורה משמעותית מאוד את הרווח בעסקה.
מה המפתח לזיהוי הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בארצות הברית?
חשוב להשקיע בחקר שוק – ובעיקר בזיהוי מגמות של הגירה. הכוונה היא בעיקר להגירה פנימית של אמריקאים בתוך ארצות הברית. בשנים האחרונות ראינו מגמות משמעותיות של הגירה ממדינות כמו ניו יורק וקליפורניה אל פלורידה וטקסס. מעבר לכך, חשוב לזהות מגמות מיסוי. מדינות שונות בארצות הברית מבטלות מיסים מקומיים כדי למשוך אוכלוסיות חדשות – וזהו כלי שמאפשר לנו לחזות מראש הגירה פנימית. בסופו של יום, אנחנו צריכים להיות תמיד במקום שבו צפויה להיות תנועה של אוכלוסיות.
בתהליך בחינת הזדמנויות השקעה, אילו גורמי סיכון עיקריים חשוב לקחת בחשבון?
בתור התחלה, אתה צריך לדעת עם מי אתה עושה את העסקה ומי ינהל את הכסף. בהנחה שאתה עושה עסקה עם אנשים הגונים, אתה צריך לדעת מהי מידת הסיכון, מהו סוג העסקה, באיזה סוג של שוק ובאיזה אחוז מינוף. יש מעט מאוד מקום לטעויות, ולכן חשוב תמיד לשאול מה יחס המינוף לשווי הנכס. גורמי סיכון נוספים הם הריבית, שעלולה לפגוע בהון העצמי במקרה שהעסקה נמשכת יותר מהמתוכנן. זה קרה לחברות רבות בתקופת עליית הריבית שמקשה על פרויקטים ומאריכה את לוחות הזמנים – ופתאום התוכנית העסקית כבר לא יכולה לשאת את הריבית. וכמובן, לוודא שהנכס או העסקה רשומים על שמך ואתה מסודר משפטית. אני ניצלתי בעסקה שעשיתי בעבר, כשהתחלתי, והמזל היחיד שלי היה שהנכס היה רשום על שמי, כי היזם נעלם ולא היה לי שום איש קשר – המזל שלי היה שהצלחתי להוכיח לעירייה שיש לי את הניירת המקורית והנכס רשום על שמי. אבל חשוב גם לא להירתע, כי במציאות של היום אין הרבה אפיקי השקעה שיכולים להתחרות בתשואות של נדל"ן בארצות הברית.
הכותב הוא עו"ד אוהד ארד, מנכ"ל אינווסטו קפיטל, בית להשקעות אלטרנטיביות הפועלהיום ב-10 מדינות בארצות הברית ובפורטוגל. החברה מתמחה בפרויקטים להשקעות במגוון אפיקי נדל"ן, לרבות מולטיפמיליס, מרכזים מסחריים, בנייני משרדים, בנייה חדשה, פרויקטי תיירות ופנאי AIRBNB והפשרת עתודות קרקע.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף אינווסטו קפיטל
