העלאת ריבית הפד בארצות הברית ערערה באופן דרמטי את שוק הנדל"ן האמריקאי. אחרי יותר מעשור שבו ניתנו הלוואות בריבית אפסית כמעט לכל דורש, בשנים האחרונות ועד לאחרונה הריבית בארצות הברית זינקה לרמה של יותר מ-5%. התוצאה המיידית: התייקרות חדה בגובה ההחזרים של הלוואות ותיקות וחדשות, ובייחוד משכנתאות.
עבור בעלי נכסים רבים, המציאות החדשה בשוק הובילה לשורת צעדי התייעלות דחופים. מאז שנת 2022, לא מעט חברות נאלצות למכור נכסים, לסיים השקעות ולהיפטר מהתחייבויות כדי להתמודד עם המציאות החדשה בשוק, ולא תמיד ברצון. אלא שדווקא אותה מצוקה תזרימית שחווים בעלי נכסים מייצרת הזדמנות ייחודית בשוק הנדל"ן האמריקאי.
"בשנתיים האחרונות, העלאת הריבית הביאה אותנו להיכנס לשורה ארוכה של עסקאות לרכישת מרכזים מסחריים בתהליך של מכרז או טרום-מכרז", מספר עו"ד אוהד ארד, ממייסדי חברת אינווסטו קפיטל. "מדובר במכרזים שאליהם מגיעים בדרך כלל מוכרים לחוצים. לעיתים מדובר בקרן שהגיעה לסוף דרכה ולעיתים אלה חברות שעוברות התייעלות בעקבות התייקרות המשכנתאות. במקרים אחרים, אלה בעלי נכסים שנדרשים למכור נכסים כדי להחזיר חובות לבנק".
ארד מסביר כי אינווסטו קפיטל ניגשת לאותם מכרזים על מנת לרכוש נכסים במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. "אנחנו מגיעים לעסקאות האלה עם כסף מזומן. אנחנו מגדירים מבעוד מועד כל עסקה שאנחנו מחפשים עם קריטריונים ברורים ומוגדרים מראש. כלומר, אנחנו מגדירים את סוג העסקה, אחוז התפוסה, שטח/גודל הנכס, את סוג השוכרים ואת גובה השכירות הממוצעת, מחיר הנכס שאנחנו מוכנים לשלם ואפילו את תקציב התיקונים מראש, לכל פרויקט מיועד. בפשטות, אנחנו מגדירים מראש את הנכס שאנחנו מעוניינים לקנות ומאתרים את הנכסים הללו במכרזים פומביים".
באינווסטו קפיטל מגדירים את אותן עסקאות מכרזים כ"רכישת נכס בתנאי מעבדה". לדברי ארד, החברה לא מעוניינת לרכוש נכסים להשבחה, אלא מתמקדת בנכסים מוצלחים שעומדים למכירה אך ורק בשל קשיים פיננסיים של בעל הנכס ולא של הנכס. "פלטפורמת המכרזים מחויבת לפרסם מידע מלא לכל עסקה ולכן אנחנו בוחנים מראש את השוכרים, את תנאי החוזים שלהם, את מוסר התשלומים ואת התנהלות הנכס בשנים האחרונות, כמו גם את הדוחות הכספיים של השוכרים בנכס המיועד. כעיקרון, אנחנו קונים ואך ורק נכסים מצוינים. הבעיה צריכה להיות במוכר ולא בנכס עצמו. אנחנו לא מחפשים לעשות הליך של בנייה או שיפוץ לצורך השבחה, אלא לאתר את המוכרים הלחוצים שמוכנים למכור נכסים מצוינים במחירים טובים. כלל האצבע שלנו אומר שאנחנו קונים נכסים בשווי נמוך משמעותית משווי השוק".
בית להשקעות בנדל"ן
אינווסטו קפיטל הוקמה על בסיס חזון פשוט: להוות בית להשקעות בעסקאות נדל"ן תוך התמקדות בשוק האמריקאי. כיום החברה פועלת בעשר מדינות שונות בארצות הברית וכן בישראל ופורטוגל, ומנהלת נכסים בהיקף של כ-600 מיליון דולרים. אינווסטו קפיטל עוסקת בפעילות מגוונת בכל ענפי הנדל"ן השונים, כאשר רק לאחרונה החברה זכתה יחד עם שותפים אמריקאים במכרז של עיריית ניו יורק להקמת הטיילת החדשה ברובע קווינס. הפרויקטים המגוונים של החברה כוללים בנייה ואחזקה של בנייני מגורים (Multifamily), בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, בנייה חדשה של בתים ושכונות, פיתוח קרקעות ושלל נכסים אחרים.
ארד, שהקים את החברה יחד עם נועם שפלטר, מסביר כי אינווסטו קפיטל פונה לקהל יעד מגוון של משקיעים. "הרבה מהמשקיעים שלנו הם משקי בית מן השורה שרוצים לקחת כמה מאות אלפי שקלים ולגרום להם לעבוד קשה בשבילם. בהשוואה להשקעות אחרות, אנחנו יודעים איך לגרום לכסף לעבוד קשה יותר לטובת המשקיעים. במקביל, אנחנו עובדים גם עם חברות וארגונים שמשקיעים אצלנו עודפי כספים, וכן עם סוכני ביטוח, מתכננים פיננסיים ומשרדי Family Office.
"העסקאות שלנו הן לטווחים קצרים-בינונים של שנה עד חמש שנים", הוא מוסיף. "חלק מהעסקאות שלנו כוללות נכסים מאוכלסים שמזרימים לנו שכר דירה ואחרות מתמקדות בפיתוח של קרקעות ובנייה חדשה. אנחנו רואים בעצמו בית להשקעות בנדל"ן, מכיוון שאנחנו יודעים לתת מענה לכל הצרכים של המשקיעים. אנחנו לא מתווכים ולא משווקים, אלא מייצרים בעצמנו עסקאות שאנו היזם בהן, ויודעים לתת לרוב המשקיעים מענה בדמות השקעות מניבות או השקעות יזמיות".
בשנה האחרונה הקימה אינווסטו קפיטל סניף מקומי בארצות הברית בהובלת השותף המייסד נועם שפלטר שעבר לפלורידה עם משפחתו. "לפני כן חיינו על הקו, אבל הפעילות של החברה צמחה וחייבה אותנו להתחיל לעבוד במתכונת של 'Boots on the ground'", אומר ארד. "למעשה, מ'חברה עם משרדים בארה"ב' שמאוישים על ידי עובדים אמריקאים, עברנו למצב בו אחד משני המייסדים מנהל מקרוב את העבודה הן במשרדים והן באתרי הבנייה השונים, פעולה שמאד נדרשת מבחינתנו, בין היתר לאחר חתימת הסכם שיתוף פעולה אסטרטגי עם קבלן מאוד גדול בפלורידה וצפי לבנייה של מאות בתים שונים בשנים הקרובות".
לוח זמנים ידוע
בכל הקשור לרכישת מרכזים מסחריים במכרזים, אינווסטו קפיטל עובדת בשותפות עם חברה אמריקאית הנהנית מניסיון של 15 שנים במכרזים מסוג זה. "כיום אנחנו הגורם הישראלי היחיד שעוסק בעסקאות מכרזים בארצות הברית", אומר ארד. "צריך להבין שההשתתפות במכרזים האלה כרוכה בתשלום דמי חבר גבוהים מאוד ורמת מקצועיות גבוהה ולכן חסמי הכניסה משאירים הרבה שחקנים בחוץ".
אחרי רכישת הנכס במכרז, החברה מבצעת שורה של צעדים פשוטים לצורך השבחה פיננסית מהירה. "לרוב, אנחנו מעלים את התשואה על ידי העלאה של שכר הדירה בנכסים או השכרה של שטחים בנויים ריקים. תוך כדי תהליך הרכישה עצמו, אנחנו כבר מתקשרים עם חברה שעושה עבורנו סקרי שוק כדי לאתר שוכרים רלוונטיים. כך אנחנו מגיעים למועד הרכישה כשאנחנו כבר יודעים את מי אנחנו הולכים להכניס לנכסים הפנויים. לעיתים קרובות, מספיקה העלאה של שני דולר לכל רגל מרובע (Square Feet) תמורת הארכת הסכם, כדי להשביח בצורה משמעותית את החוזה, ואיתו את שווי הנכס.
"אנחנו כמעט ולא נוגעים בנכס מבחינת שיפוצים", מדגיש ארד. "העסקאות האלה מהירות מאוד מכיוון שאנחנו בסך הכל מוציאים הסכמים חדשים לשוכרים – ומדי פעם עושים עבודות צבע פשוטות. יש לנו לוח זמנים ידוע וברור מאוד לביצוע העסקה, כאשר המטרה שלנו היא למכור את הנכס בטווח של בין 18 ל-24 חודשים".
*אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף אינווסטו קפיטל
