מהו השוני המרכזי בין מיסוי נדל"ן בחו"ל למיסוי נדל"ן בישראל וכיצד הוא עשוי להשפיע על המשקיעים?
בישראל ישנם שלושה מסלולים להכנסות משכר דירה למגורים. המסלול הראשון הוא מסלול הפטור, המאפשר פטור ממס עד תקרה מסוימת (בשנת 2024 התקרה עומדת על 5,654 שקל). המסלול השני הוא מסלול 10%, שבו משלמים מס בשיעור של 10% על ההכנסות ברוטו, ללא ניכוי הוצאות. המסלול השלישי הוא מסלול מס שולי, שבו משלמים מס לפי שיעור המס השולי של הנישום. תחת מסלול מס שולי - מי שטרם מלאו לו 60 יחויב בשיעור מס מינימלי של 31%.
כשמדובר בהכנסות משכר דירה שאינו למגורים, האפשרויות פוחתות ואין אפשרות לבחור במסלול הפטור או במסלול ה-10%. כמו כן, בעת מכירת הנכס לא ניתן לקבל פטור ממס שבח כפי שחל על דירות מגורים יחידות.
כאשר מדובר בהשקעה בנדל"ן בחו"ל, יש להביא בחשבון את חבות המס גם בישראל וגם במדינת ההשקעה. המס בישראל על הכנסות משכירות בנדל"ן בחו"ל מחושב בשני מסלולים: מסלול 15%, שבו משלמים 15% על ההכנסות ברוטו ללא ניכוי הוצאות (למעט הוצאות פחת) וללא זיכוי על מס ששולם בחו"ל, או מסלול רגיל, שבו נלקחות בחשבון כל ההוצאות וזיכוי על המס הזר ששולם בחו"ל.
כיצד ניתן להימנע ממיסוי כפול בהשקעות נדל"ן בינלאומיות?
מיסוי כפול הוא אתגר משמעותי בהשקעות בינלאומיות, אך מדינת ישראל חתמה על אמנות מס עם מדינות רבות כדי למנוע כפל מס. במקרים שבהם אין אמנה, חלים כללי המס הפנימיים בישראל, המאפשרים הכרה במיסים ששולמו במדינת המקור.
מהם השיקולים החשובים בבחירת יועץ מס בינלאומי?
בעת בחירת יועץ מס בינלאומי להשקעות בנדל"ן, יש לוודא כי המשרד שבוחרים בו מנוסה בייעוץ בינלאומי, ושיש לו את הכלים והידע להקטין את חבות המס באופן חוקי. כמו כן, חשוב לוודא שיועץ המס מסוגל לשתף פעולה עם רואי החשבון המקומיים במדינת ההשקעה, כדי להבטיח שהעסקה תנוהל בצורה חלקה ותוך הקפדה על הכללים הרלוונטיים.
כיצד המיסוי משפיע על התשואה בהשקעות בנדל"ן בינלאומי?
המיסוי משחק תפקיד משמעותי בתשואה הסופית מהשקעות בנדל"ן. כאשר מחשבים את התשואה, יש להתייחס לכל העלויות, כולל המיסים שישולמו במדינת המקור ובישראל. יש לקחת בחשבון שהמס המשולם בחו"ל עשוי להיות משלים לשיעורי המס בישראל, ולכן חשוב להבין את חבות המס הכוללת.
כיצד משפיעים שערי חליפין ושינויים כלכליים בינלאומיים?
שינויים בשערי חליפין הם גורם נוסף שיש לקחת בחשבון כאשר משקיעים בנדל"ן בחו"ל. בישראל ישנו פטור ממס על הפרשי הצמדה בשל שינויים בשער המטבע עבור יחידים, אך חשוב להיות מודעים לסיכונים האפשריים ולתכנן בהתאם.
*הכותב, רו"ח אריאל כץ, הוא רואה חשבון ועורך דין מבית עמוס כץ ושות' - רואי חשבון, המשמש כרואה החשבון של חברת אינווסט פורטו מקבוצת וויזר פלטפורמות, שהשקיע בעצמו בנדל"ן בפורטוגל. וויזר פלטפורמות בע"מ היא חברה העוסקת ביזמות ובהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל. החברה פועלת בהשקעות נדל"ן בפורטוגל באמצעות המותגים: Invest-Porto ,Invest-Coimbra, Invest-Lisbon ,Invest-Leira ,Invest-Aveiro ו-Portukey.
אינווסט פורטו
טלפון: 055-9753882
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף וויזר פלטפורמות
