שגיא רוזן, המתגורר בקפריסין בשמונה השנים האחרונות, התחיל את דרכו כעורך דין ישראלי שייצג וליווה יזמי נדל"ן ורוכשים מישראל. "ההיכרות העמוקה שלי עם הדין הקפריסאי ועם השוק המקומי אפשרה לנו לעשות דברים שחברות אחרות לא יודעות או לא יכולות לעשות", הוא מסביר. "אנחנו רוכשים קרקעות ישירות מבעלי קרקע מקומיים, משביחים זכויות, מתכננים ומבצעים את הבנייה, ללא גורמי תיווך מיותרים".
המודל הזה הוא גם הסיבה לכך שהחברה, כך לדברי רוזן, יכולה להציע ללקוחותיה דירות במחירים נמוכים מהממוצע. "אנחנו גם היזמים, גם הקבלן המבצע, גם חברת השיווק וגם חברת הניהול. משמעות הדבר היא שאין שכבות של עלויות שמתגלגלות לרוכש – כך שאנחנו יכולים להציע ללקוחותינו דירות במחירים שנמוכים ממחירי השוק", מסביר רוזן. "יתרון נוסף הוא היעדר מינוף. החברה אינה ממומנת באמצעות חוב בנקאי, וכל הפרויקטים מוקמים מהון עצמי. המשמעות היא שאין ריביות שמועמסות בסופו של דבר על הרוכשים".
כיום, מספר רוזן, תיבת נח נמצאת בתהליך תכנון וייזום של 15 פרויקטים בלימסול, מעסיקה כ-120 עובדים שהם זרוע ביצועית מרמת קבלני ביצוע, אדריכל, רואה חשבון, מנהלי מחלקות, עורכי דין ופועלים בשטח ו-100% מהדירות בפרויקטים שבנתה, מאוכלסות. מחיר הכניסה להשקעה עומד על כ-200 אלף אירו לדירה.
מרכז עסקים בינלאומי
לימסול לא סתם הפכה לעיר מובילה ומבוקשת באי. תשומת הלב שהממשלה הפנתה ללימסול מיצבה אותה כמעין "תל אביב של קפריסין". המרינה החדשה והיוקרתית שמשכה בעלי הון מכל העולם, הקזינו הגדול במזרח התיכון - City of Dreams Mediterranean שכבר פועל, והביקושים האדירים לשכירויות בעיר שמו אותה בראש סדרי העדיפויות של המשקיעים.
וזו הסיבה שתיבת נח מתמקדת מתוך אמונה ואסטרטגיה בלימסול, עם פרויקטי יוקרה הבנויים כמתחמים המצוידים בכל הפסיליטס: בריכות, חדרי כושר ועוד. אם פאפוס ולרנקה נחשבות לעממיות יותר, לימסול היא האחות העשירה והאיכותית יותר. חברות ההייטק והפיננסים הרבות בקפריסין ממוקמות בלימסול, וברחובות לעיתים ניתן לשמוע יותר אנגלית מיוונית. "הביקוש למגורים איכותיים הוא יציב ומתמשך, מחירי הנדל"ן בלימסול עלו בעשור האחרון בצורה יציבה וסיסטמטית, בין 6%-11% בשנה".
לעליית הביקושים ואיתם המחירים, הוא אומר, יש סיבות ברורות ומוצקות: "הטבות המס שמציעה קפריסין לבעלי חברות ככלל ולחברות הייטק ופיתוח בפרט – משכה לאי אלפי חברות חדשות ואיתן עשרות אלפי עובדים איכותיים, שהפכו לשוכרים איכותיים, אשר מרוויחים משכורות גבוהות וחייבים מגורים בעיר. לשם השוואה, בישראל מס החברות הינו 23% ועוד 30% על משיכת דיבידנד. בקפריסין מס החברות הינו 12.5% בלבד, ללא מס דיבידנד. בנוסף, במכירת מניות או אקזיט בחברה טכנולוגית שאינה נדל"נית, לבעלי החברה אין מס רווחי הון בכלל. כל אלו משכו ומוסיפות למשוך חברות מהבולטות בעולם, אשר בוחרות בלימסול".
וואן סטופ שופ
תיבת נח היא חברה משפחתית, ולמרות הפרויקטים הרבים שהיא מובילה – היא מקפידה לשמור על התנהלות אישית ונגישה מול המשקיעים. אחד האלמנטים הייחודיים בפעילות החברה הוא המעטפת המלאה לרוכש. תיבת נח פועלת כ-One Stop Shop: יזמות, בנייה, ניהול נכסים, שיווק, מחלקה משפטית, ליווי מיסוי, דוחות לרואי חשבון, סיוע בקבלת מימון בנקאי מקומי (עד 50%), ואף טיפול בהגשת בקשות לתושבות.
הדירות נמסרות מרוהטות - כולל מוצרי חשמל, חנייה וחברת ניהול - כאשר שנת הניהול הראשונה כלולה במחיר. "חשוב לי שישראלים ידעו לקרוא את האותיות הקטנות כשהם מבצעים עסקה בקפריסין", מדגיש רוזן. "יש עלויות שלא מספרים עליהן, ויכולות לייקר עסקה בעשרות אלפי אירו. אצלנו הדברים האלה כלולים מראש".
כמי שמגיע מעולם המשפט, רוזן אף יישם בקפריסין עיקרון מוכר משוק הנדל"ן הישראלי: חוק ערבות המכר. "בתור עורך דין ישראלי היה חשוב לי להביא לפרויקטים של החברה השראה מחוק ערבות המכר מישראל לקפריסין, כדי לתת כמה שיותר ביטחון לרוכשים. למשל תשלום לפי קצב התקדמות הבנייה בפועל ולא לפי תאריכים שרירותיים", הוא אומר. כך, תיבת נח מיידעת את הרוכשים כאשר מסתיים שלב בבנייה, ורק אז הם מעבירים את הסכום הנדרש לשלב הבא.
שנגן, תושבות ועליית ערך
קפריסין, שכבר חברה באיחוד האירופי, נמצאת בשלבים מתקדמים להצטרפות לאמנת שנגן. המשמעות עבור המשקיעים היא שיקבלו תושבות קבע בקפריסין ויוכלו לנוע ולהתגורר בחופשיות במדינות שנגן. כיום, מסביר רוזן, רכישת נכס יד ראשונה בהיקף של 300 אלף אירו (פלוס מע"מ) מקנה תושבות קבע לכל החיים ותיבת נח מטפלת בכל התהליך.
הצטרפות קפריסין לשנגן צפויה, כך לפי תחזיות שונות, לחזק את הכלכלה הקפריסאית ולגרור עליות מחירים בכל רחבי האי ולעלייה בשווי נכסים קיימים. זאת, לצד העובדה שקפריסין מציעה פטור ממס על שכירות. כיום הפטור הינו עד 19,500 יורי בשנה ואושר להגדלת הפטור בשנת 2026 ל-22,000 יורו בשנה לאדם - וכשמדובר בנכס שרשום על שם זוג הפטור הוא כפול – צפויים למקם את קפריסין עוד יותר חזק על רדאר המשקיעים הישראלים, במיוחד אלו שמחפשים השקעות במגורי יוקרה, במחירים שלא קיימים בארץ. "המשקיעים שלנו הם כאלה שמחפשים את הכי טוב – את המיקום הכי טוב, את הדירה הכי טובה ואת המחיר והתנאים הכי טובים", מסכם רוזן.
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
בשיתוף תיבת נח
