השוק האירופי אולי נתפס כרווי, אך הוא מציע למשקיע הממוצע אפשרויות השקעה רבות, בהן גם כאלו ברמת סיכון נמוכה יותר ועם תשואות מגוונות. חברת הנדל"ן הישראלית נדל"ן בג'ינס, הפועלת יותר מ-20 שנה בעיקר במערב אירופה, מציעה למשקיעים ישראלים שתי אפשרויות השקעה ייחודיות:
עסקאות Inverse
זהו מודל שמתקיים בספרד, צרפת ואיטליה. עסקאות אלו שואפות לגלם תשואות גבוהות יותר על ההון המושקע. "בעסקאות אלו אנו רוכשים את הבעלות המלאה על הנכס, קרי, רישום מלא בנסח הטאבו המקומי, אך מאפשרים חוזית למוכר להמשיך להתגורר בנכס עד יום מותו", מסביר ליאור לוי, בעלים ומנכ"ל חברת נדל"ן בג'ינס. "בתמורה, הוא מעניק לנו הנחה נדיבה על מחיר הנכס, ומעביר לנו את זכות השימוש לאחר מותו או בכל רגע שבו יחליט לפני כן, אם למשל יחליט לעבור לדיור מוגן או בכל אירוע אחר שיבחר". גובה ההנחה, שלעתים עשוי להגיע עד 60% ממחיר השוק, תלוי בגיל הדייר ובמאפיינים נוספים. "רק כדי להדגים את הפער המשמעותי, זה כמו שנרכוש דירת 2 חדרים בגבעתיים בשווי שוק של 2 מיליון שקל ממוכר בן 85 שיתגורר בנכס עד יום מותו - תמורת מקדמה של 500 אלף שקל בתוספת תשלומים חודשיים של 5,800 שקל למשך עשר שנים.
"השקעה זו נחשבת לבטוחה יותר מרכישת דירה והשכרתה בשוק, מאחר שהנכס לעולם לא ייוותר ריק מדיירים והוא אינו דורש חברת ניהול", ממשיך לוי. "בנוסף, עלויות עסקה וניהול שוטף נמוכות משמעותית: מס הרכישה נמוך יותר, העלויות השוטפות ועלויות התיקונים חלות על הדייר ולא חל מס מכל סוג שהוא לאורך תקופת האחזקה בנכס עד לקבלת זכות השימוש".
לצד זאת, לוי מבהיר שישנם גם חסרונות בהשקעה מהסוג הזה: לא ניתן לקבל מימון בנקאי, אך בחלק לא קטן מהמקרים המוכר מוכן לעסקת תשלומים לתקופה ארוכה. בנוסף, עסקאות אלו מבוקשות מאוד וקשות להשגה, ולעתים עלולה להיות אי ודאות בנוגע למועד פינוי הנכס. "השקעות Inverse מתאימות לבעלי הון עצמי נמוך, החל מ-50 אלף יורו, למשקיעים לטווח בינוני או ארוך, כהשקעה עתידית לילדים או ליצירת הון או תזרים פנסיוני", הוא מסכם.
עסקאות Okupas
אלו הן עסקאות שבהן ניתן לרכוש את הנכס כשהוא תפוס על ידי דייר לא חוקי, קרי, שוכר שהפסיק לשלם, פולש וכו'. עסקאות אלו קיימות בעיקר בשוק הספרדי ומוצעות לרוב על ידי בנקים וקרנות נדל"ן.
לדברי לוי, הליך הפינוי המשפטי של הדייר יכול לקחת כחצי שנה עד שנה, ולאחריו מתבצע פינוי באמצעות צו בית משפט והנכס מתקבל ריק מכל אדם, חפץ או חובות. "הנכסים בעסקאות אלו נמכרים לרוב בהנחה ממוצעת של 40%-50% ממחיר השוק ועשויים לגלם רווחיות משמעותית למשקיע. בחלק לא מבוטל מהמקרים ניתן לנהל משא ומתן ישיר להוצאת ה-Okupa תמורת סכום כספי שיכול להגיע לכמה אלפי יורו. במקרה זה הרווחיות יכולה לעלות משמעותית". חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות, ובהן הסכום שנדרש לפינוי הדייר או לחלופין עלות ההליך המשפטי, אם כי לדברי לוי, בספרד מדובר לרוב על סכומים לא גבוהים, וכמובן עלות השיפוץ של הנכס - ככל שיידרש.
גם פה לוי מבהיר שבעסקאות מהסוג הזה נדרשת בקיאות והכרה של הנורמות המקומיות ורזי ההליכים המשפטיים על מנת לקדם את מימושה - דבר שרוב המשקיעים הזרים חסרים בו - אך יש בשוק המקומי לא מעט חברות שיציעו שירותים מלאים לניהול השקעה מסוג זה. "חברות אחרות מציעות קרנות השקעה ייחודיות למוצרים אלו, בהן נרכשת כמות גדולה של נכסים, כך שהמשקיע רוכש חלק יחסי מסל נכסים גדול ומפוזר", הוא אומר.
לסיכום, לוי מתמצת למי עשויה להתאים כל סוג עסקה: "השקעות Inverse מתאימות לבעלי הון עצמי נמוך, החל מ-50 אלף יורו, למשקיעים לטווח בינוני או ארוך, ויכולות לשמש ככלי השקעה ליצירת הון או תזרים פנסיוני. השקעות Okupas מתאימות לציידי תשואות בטווח הקצר שמוכנים לגלם סיכון גבוה יותר בתיק ההשקעות שלהם, וככלי נוסף לפיזור תיק השקעות קיים".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף "נדל"ן בג'ינס"
