בעולם שבו כמות וזמינות המידע הן אינסופיות, נדרשת יצירתיות כדי להשיג יותר תשואות מהשקעות נדל"ן בלי להגביר בהכרח את הסיכון. עסקאות Inverse מציעות גישה אלטרנטיבית וחדשה להשגת ערך על ההון המושקע, תוך התמקדות באיתור עסקאות נדל"ן עם מאפיינים ייחודיים ושונים מאלו של רכישת נכס לצורך השכרה ארוכת טווח.
בעסקאות אלו רוכשים את הבעלות המלאה של הדירה, ה-Deed, קרי רישום מלא בנסח הטאבו המקומי, אך מאפשרים חוזית למוכר להמשיך להתגורר בנכס עד יום מותו. בתמורה, המוכר מעניק לרוכש הנחה נדיבה על מחיר הנכס, שומר עליו כעל נכס שלו ומעביר לרוכש את זכות השימוש בו לאחר מותו או בכל רגע שבו יחליט לפני כן (לדוגמה, במעבר לדיור מוגן או בכל אירוע אחר שיבחר). יש לציין שגובה ההנחה ותנאי כל עסקה תלויים בגורמים הרלוונטיים והספציפיים שלה, כמו גיל הדייר, מיקום ומצב הנכס ומאפיינים נוספים. נמחיש באמצעות דוגמה: דמיינו עסקה שבה מוצעת למכירה דירת 2 חדרים בגבעתיים בשווי שוק של 2 מיליון שקל, ממוכר בן 85 שמבקש להמשיך ולהתגורר בדירה עד יום מותו בתמורה ל-40% הנחה - קרי, רכישה של הנכס האמור ב-1,200,000 שקל בלבד. כעת נשכלל את המודל - עבור הנכס הזה נקבעים תנאי התשלום הבאים: תשלום מקדמה של 500 אלף שקל בתוספת תשלום של 5,833 שקל לחודש לתקופה של 10 שנים, עבור רכישת דירה ששוויה כיום, כאמור, עומד על 2 מיליון שקל. ניתן להניח שכל מי שקורא שורות אלו מתחיל לחשב את תוחלת החיים הממוצעת, מכפיל בסכום החודשי ומייצר תרחישים המתייחסים למועד קבלת הדירה. לצערי, המודל לא קיים בישראל בגלל חסמים רבים והיעדר חקיקה תואמת, אך הוא קיים במספר מדינות באירופה, בהן צרפת, איטליה וספרד - שבה פועלת חברת נדל"ן בג'ינס.
איך זה עובד?
חלק מהעסקאות מוצעות כ"עסקאות מזומן", כלומר, המחיר הנקוב של הנכס מועבר בעת העברת החזקה (חתימת החוזה), אך חלק לא קטן מהעסקאות מוצעות כעסקאות תשלומים: תשלום מקדמה במועד החתימה והיתרה בתשלומים חודשיים שוטפים לתקופה מוגדרת מראש ללא תלות במשך חיי המוכר, או לאורך חיי המוכר.
בעסקאות Inverse עלויות הרכישה והתחזוקה נמוכות משמעותית מעסקאות מקבילות. מאחר שהמוכר ממשיך להתגורר בנכס, הרוכש אינו זקוק לשירותי חברת ניהול - שעלותה לרוב 10% מגובה שכר הדירה. המוכר/דייר נושא בעיקר העלויות שבעסקאות רגילות חלות על בעל הנכס: תשלומים שוטפים, תשלומי חברת הניהול של הבניין ותיקונים שוטפים של הנכס.
כמו בכל עסקת רכישת נדל"ן להשקעה בחו"ל, נדרשת הבנה מעמיקה של התנאים ושל הסיכונים שעלולים להיות כרוכים בעסקה: מועד קבלת הנכס עלול להשתנות, שינויים עלולים לחול בחקיקה המקומית, בשוק המקומי או בפוליטיקה הפנימית, ובעיות עלולות לצוץ מול הדיירים. עם זאת, אנו מוצאים יתרונות רבים בעסקאות מסוג זה: רכישה במחיר מופחת משמעותית ממחיר השוק; אפשרות לעסקאות תשלומים; באופן טבעי, ערכו של הנכס צפוי להשביח עם השוק לאורך התקופה; אין עלויות ניהול לנכס, בעוד שהוצאות על הנכס כגון תיקונים, תשלומי ועד ותשלומים שוטפים חלים על המוכר; השוכר/מוכר לרוב שומר טוב יותר על הנכס מכיוון שזה הבית שלו; בעלות מיידית על הנכס ללא צפי לקושי מול יורשים, מכיוון שמדובר בעסקה נוטריונית; ומס רכישה נמוך יותר לעומת עסקה רגילה מקבילה במחיר שוק.
עסקה ייחודית לרוכש, הכנסה למוכר
עסקאות ה-Inverse נועדו לשפר את איכות החיים של המוכרים מצד אחד ולאפשר תמריץ מספיק גבוה לרוכשים מצד שני. לרוב מדובר במוכרים מבוגרים ללא ילדים/יורשים ועם הכנסה נמוכה - אנשים שהפער בין היכולת ההונית שלהם ליכולת התזרימית הוא גבוה, ומבקשים להמשיך לחיות בביתם תוך קבלת ביטחון כלכלי נוסף. דמיינו אישה בת 85 שחיה בגפה בדירת 3 חדרים במרכז תל אביב שרכשה לפני 50 שנה ומתפרנסת מפנסיה זעירה ומתקבולי הביטוח הלאומי. אמנם היא "יושבת" על "הון" של 5 מיליון שקל ומעלה, אך ההכנסות השוטפות שלה אינן מקנות לה את הנחוץ לרמת חיים מספקת.
ישנם מקרים שבהם חלק מהעסקאות מתבצעות בתשלומים בלי לשנות את המחיר המבוקש. במקרה כזה למעשה המימון ניתן על ידי המוכר בריבית קבועה, לא צמודה, בשיעור של 0%. ממשלת ספרד עושה ככל יכולתה לעודד עסקאות Inverse ולכן עיגנה את ההליך בחקיקה מדויקת.
בדצמבר 2024 ביצעה "נדל"ן בג'ינס" עסקה לרכישת דירת 3 חדרי שינה, סלון ומרפסת גדולה, 95 מ"ר במיקום מרכזי במדריד עם מעלית. המחיר המבוקש היה 152 אלף יורו בעוד שמחיר השוק עמד על כ-280 אלף יורו. המוכרים היו בני זוג בשנות ה-90 לחייהם.
תנאי התשלום שנסגרו כללו מקדמה של 52 אלף יורו בתוספת תשלום חודשי של 1,700 יורו למשך 59 חודשים. בספטמבר 2025 נפטרו בעלי הדירה. בתוך 30 ימים (כך לפי החוק הספרדי) נמסרו המפתחות, הדירה שופצה קלות והיא מוצעת ממש בימים אלו להשכרה במחיר של 1,650 יורו לחודש. נכון למועד כתיבת שורות אלו, שווי הדירה כפי שהוערך על ידי שמאי עומד על יותר מ-325 אלף יורו. התנאים הייחודיים שהתקיימו במקרה הספציפי הזה מגלמים עסקה ותשואה שכמעט בלתי אפשרי למצוא בעולם ההשקעות, אך גם אם תוחלת העסקה היתה ארוכה יותר, חמש שנים ואפילו למעלה מזה, היא היתה עשויה לייצר ערך משמעותי.
כאמור, תמיד קיים החשש שהמוכר יאריך ימים מעבר לצפוי. לכן אנחנו ב"נדל"ן בג'ינס" מציעים בחינה של פרופיל הרוכשים לצד רכישת סל של מספר נכסים שממצע את התוחלת ומאפשר, אחת לכמה שנים, לקבל נכס מניב או הון גבוה במקרה של מכירה.
במדינות שבהן מודל השקעות Inverse קיים, הוא מוצע כפתרון למשקיעים המעוניינים בחשיפה לשוק הנדל"ן האירופאי במבנה ייחודי ובעלי הון עצמי התחלתי בינוני. ניתן להשיג עסקאות Inverse באירופה החל מהון עצמי ראשוני של 50 אלף יורו. בשוק האירופי קיימות קרנות רבות של נכסי Inverse והתחרות על כל נכס גבוהה מאוד. עם זאת, חשוב לציין שכמו בכל השקעה - נדרשת בחינה פרטנית של הסיכונים, יכולות המימון, וכמובן, הרגולציה המקומית.
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף נדל"ן בג'ינס
