"המאפיין הבולט ביותר בשנים האחרונות הוא חוסר הוודאות", כך אומר עו"ד אוהד ארד, ממייסדי חברת אינווסטו קפיטל. "ממגפת הקורונה, דרך משבר האינפלציה הגלובלי והעלאת הריבית, המלחמה שפרצה ב-7 באוקטובר 2023 ומלחמת איראן שספק אם באמת הסתיימה: כבר תקופה ארוכה שאנחנו נעים בין משבר למשבר. הטלטלות האלה השפיעו בצורה עמוקה על אורח החיים של כולנו – ושלחו גלי הדף משמעותיים גם לעולם הנדל"ן. מהבחינה הזאת, אפשר לומר שהמשברים הפכו לשגרה החדשה".
בריאיון לקראת מפגש המשקיעים הכשירים של TheMarker Labels, שיתקיים בתל אביב ב-6 ביולי, ארד מדגיש את ההזדמנויות הכלכליות הטמונות בתקופה הנוכחית. "משקיעים רבים מתמודדים עם פחדים וחששות: זאת תופעה טבעית – אבל היא אינה רציונלית. אנחנו לא צריכים להסתכל על חוסר הוודאות כעל חיסרון – אלא בתור הזדמנות. ניסיון העבר מראה כי משקיעים שמצליחים להתגבר על הפחד בתקופות של חוסר ודאות יכולים לקבל החלטות כלכליות מושכלות ואפקטיביות".
התפיסה הייחודית של עו"ד ארד מתבטאת היטב גם בפעילותה של אינווסטו קפיטל בשנים האחרונות. החברה, שאותה ייסד ארד יחד עם שותפו, עו"ד נועם שפלטר, מבעליה של מכללת אורין-שפלטר הוותיקה, מתמחה בהשקעות נדל"ן ופועלת במודל של שותפות בין היזמים למשקיעים, כשהיא מתמקדת במספר מדינות בתוך ארצות הברית ובפורטוגל.
"את הקפיצה הגדולה שלנו עשינו בשנים 2020-2021, בתחילתה של מגפת הקורונה", הוא מספר. "באותם הימים מרבית המשקיעים היו בהלם, העדיפו להימנע מפעולות ולשבת על הגדר. אבל דווקא עם התפרצות הקורונה הגברנו את קצב הפעילות: קנינו, בנינו ומכרנו. כשמאות אלפי אמריקאים החליטו לעבור ממדינות דמוקרטיות 'מוכות קורונה' כמו ניו יורק וקליפורניה, למדינות רפובליקניות 'נקיות מקורונה' כמו פלורידה וטקסס, היינו שם כדי למכור להם בתים. בהמשך, לאחר שהביקוש התאושש והמחירים טיפסו, החלה העלאת הריבית האגרסיבית והשוק נותר עם מלאי של נכסים ללא קונים. עכשיו אנחנו שם, כדי לקנות בזול בתים חדשים שהקבלנים כבר לא מסוגלים לממן. היכולת שלנו לזהות את כשל השוק בעולם הנדל"ן בארצות הברית, ולנצל אותו כדי לקנות נכסים בזול, הוכיחה את עצמה".
השבחת מרכזים מסחריים
גם היום אינווסטו קפיטל עוסקת ביצירת פתרונות השקעה חדשניים ויצירתיים בעולמות הנדל"ן בארצות הברית. "אנחנו אוהבים לשחות נגד הזרם", אומר ארד. "הדנ"א שלנו כחברה הוא להסתכל על הדברים בעין קצת אחרת. צריך להבין שהטלטלות הכלכליות של השנים האחרונות מחייבות את ציבור משקיעי הנדל"ן לאמץ אסטרטגיות פעולה חדשות. אם בעבר משקיעים יכלו לקנות דירה, להשכיר אותה וליהנות מתשואה טובה – היום הם מתמודדים עם ריבית גבוהה ותשואה נמוכה. במבחן התוצאה, עסקאות פשוטות של רכישה והשכרה כבר לא משתלמות כלכלית, גם לא בחו"ל".
אחד מאפיקי ההשקעה העיקריים של אינווסטו קפיטל כיום הוא שוק המרכזים המסחריים בארצות הברית. ארד מספר: "ככלל, אנחנו מחפשים נכסים במצב לא מיטבי: השאיפה שלנו היא למצוא נכסים שאפשר לעשות בהם שינוי כלשהו, כאלה שהבעלים לא השקיעו בהם, עם שווי נמוך ופוטנציאל גבוה. היכולת שלנו לאתר את הנכסים המתאימים מתבססת על ידע מקצועי רב שנצבר לאורך השנים, על היכרות ארוכה עם שוק המרכזים המסחריים ועל סקרי עומק שאנחנו מבצעים כל הזמן".
"ברמה המעשית, אנחנו מתמקדים ברכישה ובהשבחה של נכסים מסחריים", הוא ממשיך. "ההשבחה יכולה לכלול שיפוץ פיזי קליל של הנכס במסגרת 'מתיחת פנים', ובעיקר שינוי של תנאי השכירות כחלק מההשבחה. באמצעות השבחת הנכס, אנחנו מסוגלים להגדיל את התשואה השוטפת מההשכרה, כלומר את התשואה העתידית מהמכירה. עד היום השלמנו כבר מספר עסקאות השבחה מוצלחות ואנו מחזיקים ביותר מעשרה מרכזים מסחריים שונים בארצות הברית, שחלקם יוצאים למכירה כבר השנה במקביל לרכישות חדשות".
עסקאות BTR
תחום פעילות נוסף של אינווסטו קפיטל הוא עסקאות במודל BTR (Buy/Build-to-Rent) – שנועדו לנצל את התהליכים הפנימיים בשוק הנדל"ן במדינת פלורידה. "בקורונה התחילה הגירה פנימית בתוך ארצות הברית", אומר ארד. "בזכות מדיניות הקורונה של מדינות רפובליקניות כמו פלורידה וטקסס, שנמנעו מהטלת סגרים ממושכים או בכלל, ומסגירת השוק, הרבה אמריקאים ממדינות דמוקרטיות, כמו קליפורניה וניו יורק, החלו להגר אליהן. הביקוש לנכסים למגורים עלה – ולכן הרבה חברות קבלניות התחילו לקדם פרויקטים של בנייה חדשה".
אולם העלאת ריבית הבנק הפדרלי הובילה עד מהרה להיפוך מגמה. "הריבית הגבוהה מייקרת את עלויות הבנייה ואת מוצרי האשראי. התוצאה הישירה היא ירידה ניכרת בביקוש. נכון לאמצע שנת 2025, הרבה חברות קבלניות בפלורידה ובטקסס מחזיקות במלאי גדול של נכסי מגורים זמינים לאכלוס או בשלבי בנייה מתקדמים – ללא היכולת למכור אותם במחירים המבוקשים".
לדברי ארד, מצוקת הקבלנים המקומיים מסייעת לאינווסטו קפיטל לרכוש נכסים במחירים מוזלים: אותן חברות קבלניות, בעיקר החברות הגדולות, שלא בנויות לטפל בהשכרה ובניהול של נכסים, נאלצות להוריד את המחירים גם בהפסדים. ברגע שזיהינו את ההזדמנות לקנות בתים חדשים בזול, במיוחד במדינת פלורידה, התחלנו לקדם פרויקטים במודל BTR", אומר ארד. "בזכות העובדה שיש לנו גישה להון ולמשקיעים, אנחנו מסוגלים לקנות את הבתים בזול בטווח הזמן המיידי, להשכיר אותם ולהמתין בסבלנות. בעתיד, לאחר הורדת הריבית והוזלת המשכנתאות, הביקושים יחזרו, המחירים יעלו ונמכור את הנכסים האלה במחירים הגבוהים, המשקפים את המציאות בשגרה. יש כאן כשל שוק זמני שאנחנו מסתכלים עליו בתור הזדמנות".
במקביל אינווסטו ממשיכה לאתר הזדמנויות נוספות בארצות הברית, ולאחרונה רכשה מספר נכסים בוושינגטון הבירה. "המחירים עולים כי טראמפ ואילון מאסק רוצים שכולם יחזרו לעבוד מהמשרדים, ולכן משפחות שלמות ורבות חוזרות לעיר והביקושים גבוהים", אומר ארד. "בנוסף, רכשה החברה קרקע לבנייה בוושינגטון. גם כאן מדובר בניצול הזדמנות לרכישת נכס מחוץ לשוק, מקרן ציבורית שנאלצה להנזיל נכסים על מנת להקטין אובליגו כדי לצרוך אשראי לטובת פרויקטים שנמצאים בביצוע. זו עסקה מרתקת, אבל רק באוזני המשקיעים הכשירים באירוע אוכל לחשוף עד כמה".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
למעבר לאתר אינווסטו >>
לפרטים והרשמה >>
בשיתוף אינווסטו קפיטל
