השקעה בנדל"ן בארה"ב, בעיקר דרך קבוצות משקיעים, היא מפתה. ההזדמנות לרווחים נראית קלה ונגישה, אך מאחורי ההבטחות והחלומות מסתתרים סיכונים אמיתיים. בשנה החולפת הכרתי משקיעים ישראלים שהפסידו סכומי כסף גדולים בעקבות עסקאות כושלות עם חברות ויזמים. חלקם השקיעו יותר כסף ממה שהפרויקטים היו שווים בגלל שלא בדקו לעומק, אחרים נפלו בפח של קבוצות השקעה לא הגונות ועוד.
שאלות שחשוב לשאול לפני ההשקעה
אחת השאלות הראשונות שכל משקיע צריך לשאול היא מי מנהל את הפרויקט? האם מדובר בחברה משווקת? האם ליזם יש שותף מקומי? אם כן, האם אותו יזם יכול לקבל החלטות בשם המשקיע או קבוצת המשקיעים? חשוב גם לשים לב לכך שזהות היזם וניסיון העבר שלו יכולים להעיד רבות על רמת הביטחון של ההשקעה. בנוסף, אחת הדרכים להבין את מחויבות היזם היא לבדוק האם הוא משקיע כסף בעסקה יחד עם המשקיעים. יזם שלא שם את כספו במקום שבו נמצאים כספי המשקיעים האחרים שולח מסר של חוסר מחויבות.
אחרי שביררתם מיהו היזם, כדאי לקרוא לעומק את ההסכם, להבין את כל מה שכתוב בו ולחפש גם את מה שלא כתוב בו. כדי להבטיח את זכויותיכם, ודאו כי קיבלתם את כלל מסמכי העסקה, כולל הסכם השותפות, מסמכי חברת הנכס והסכמים אחרים. לפני החתימה, חשוב שתקבלו עצה משפטית ושתבינו בדיוק על מה אתם חותמים.
משקיעים בקבוצות לעתים מוותרים על עורך דין מומחה בעסקאות נדל"ן בארה"ב, אך חיסכון כזה עלול לעלות ביוקר. הכרתי קבוצת משקיעים שרכשה נכסים בפלורידה דרך יזם, שלא שיפץ בצורה מיטבית או שילם שכירויות במשך תקופה. לאחר בדיקה, ראינו כי ערך הנכסים היה נמוך משמעותית ממחיר הרכישה. המשקיעים לא הסתייעו בעורך דין מנוסה כי סמכו על אחרים. לכן ההמלצה שלי היא אל תתפתו לאפקט העדר – ודאו שעורך דין מקצועי מגן על כספכם.
שאלה חשובה נוספת היא כיצד נרשמת הבעלות? יש לוודא כי הבעלות בנכס נרשמת בצורה שקופה וברורה. לעתים חברות משווקות לא דואגות לקשר את זכויות המשקיע לחברת הנכס, מה שמוביל לאובדן שליטה מוחלט על ההשקעה.
לבסוף, בדקו מי מקבל את ההחלטות בפרויקט? האם למשקיעים ישנה זכות הצבעה ככל שמדובר בסטייה מהמתווה העסקי שעליו הוסכם? חשוב להבטיח מנגנון ברור לפתרון סכסוכים.
סעיפים שעליהם יקום וייפול החוזה
ישנם מספר סעיפים שהם דרמטיים במיוחד ויכולים לשנות את תמונת המצב הכלכלית שלכם כמשקיעים. סעיף Capital Call הוא אחד מהם. בסעיף זה ייתכן שהמשקיעים יידרשו להוסיף סכום כספי נוסף במקרה שהפרויקט נקלע לקשיים. למשל, קרה לי בעבר שבחנתי הסכם השקעה וגיליתי סעיף המחייב את המשקיע להוסיף כספים במידת הצורך (במקרה הזה, למשקיע לא היו כספים להוסיף).
סעיף נוסף שחשוב להגדיר הוא סיום מוגדר של זמן ההשקעה. צריך לבדוק האם ההסכם מאפשר למשקיעים לצאת מההשקעה בסיומו, אם כן - באילו תנאים. השקעות רבות הופכות ל"מלכודות דבש" שלא ניתן לצאת מהן. בנוסף, כדאי להוסיף סעיף שמתייחס למצב שבו היזם לא מתנהל בהתאם להסכם. כמו כן לקבוע בחוזה האם ניתן לפטר אותו במקרה של חריגה ניכרת מהתוכנית או במקרים אחרים כמו רשלנות או אפילו גניבה.
יתרה מזאת, חשוב להוסיף לחוזה סעיף שבו היזם חייב להתחייב להתריע על תשלומים קריטיים שלא שולמו, כגון מיסים, ביטוחים ותשלומים אחרים שעלולים לסכן את הנכס. למשל, נתקלתי בחברה בארה"ב שלא סיפרה למשקיעים שלה (שהגיעו באמצעות משווק נדל"ן) שהיא לא מצליחה להחזיר את תשלומי המשכנתה החודשיים. לאחר תקופת מה, הסתבר שהבנק עיקל את הנכס והמשקיעים נותרו עם הפסדים גדולים.
לבסוף, חשוב להבין היכן יתקיים כל הליך משפטי במקרה של סכסוך: בארה"ב או בישראל? הבחירה יכולה להשפיע רבות על הכיס של המשקיעים.
קורלציה בין המסמכים
למרות כל הסעיפים שצוינו, אני מדגיש את הצורך בסינכרון מלא בין הסכם השותפות להסכם חברת הנכס ולהסכמים נוספים. במקרים רבים יש סעיפים שמוסכמים בהסכם אחד אך לא רשומים בצורה ברורה בהסכמים נוספים. לא כל הסכם מכיל את כלל הפרטים הנחוצים להבנת התמונה הגדולה בפועל. מצב זה עלול ליצור בעיות חמורות עבור המשקיעים בנוגע לדברים שלא יידעו אותם או לא הובנו כהלכה.
כמובן שלא מדובר בכל הנקודות שהמשקיעים צריכים לבדוק. השקעה בנדל"ן בארה"ב יכולה להיות הזדמנות נהדרת, אך ללא בדיקות מקיפות וליווי של עורך דין שמבין את רזי השפה המסחרית היא עלולה להפוך לסיוט. לפני שאתם חותמים על הסכם, פנו לייעוץ משפטי של מי שמבין לעומק את רזי עולם יזמות הנדל"ן. אל תתפשרו על ההשקעה שלכם.
הכותב הוא עורך דין ישראלי בעל 19 שנות ניסיון בשוק הנדל"ן האמריקאי. אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף עו"ד אורי בר
