מבט על המדינות באירופה מגלה כי לצד המערב המשגשג, בולטת במזרח היבשת נוכחותה של בולגריה כמקום אטרקטיבי להשקעות, בפרט בתחום הנדל"ן. היותה של בולגריה חלק מהאיחוד האירופי, לצד הכלכלה היציבה ופוטנציאל הפיתוח - הופכים את בירתה סופיה ואת סביבתה ליעד מבוקש למגורים ולהשקעות נדל"ן.
מי שמכיר את המגמה מקרוב הוא יוסי כהן, מייסד ומנכ"ל חברת הום פרופיט, הפועלת בישראל ובבולגריה, שמסביר: "משקיע חכם תמיד צריך לדעת לזהות מקומות שיש להם לאן לטפס ולהניב תשואות ורווחים גדולים יותר. הכסף האדיר שמושקע בבולגריה על ידי האיחוד האירופי וממשלת בולגריה מנותב לפיתוח המקום, וסופיה היא כיום עיר מערבית לכל דבר, מתחדשת ועם זאת – זולה".
מטיול שורשים - להשקעה
לפוטנציאל הענק של בולגריה בכלל ושל סופיה בפרט נחשף כהן במהלך ביקוריו התכופים. כיום, כעשור אחרי שהקים את הום פרופיט, הוא מחזיק בנכסים בישראל ובחו"ל, ולדבריו פיתח שיטה ייחודית להשקעה בנדל"ן המלווה רוכשים ומשקיעים, בשילוב כלים טכנולוגיים מתקדמים – המוכרים לו מעברו כאיש הייטק.
כהן והום פרופיט מעניקים ליווי מלא וצמוד לכל תהליך הרכישה, ההשכרה ועד למכירה בבוא העת. מלבד הייעוץ המשפטי שהום פרופיט מעניקה, צוות החברה בבולגריה כולל אנשי נדל"ן ומתווכים, מעצבי פנים ואנשי מקצוע, המעניקים מעטפת מלאה לכל העסקה ונותנים מענה גם לכל תחום ניהול הנכסים והדירות המשמשות להשכרה.
"אחרי מאות עסקאות בישראל ובחו"ל, העיסוק בנדל"ן גרם לי לבחון כל מקום שאליו הגעתי בעיניים נדל"ניות", הוא מספר. "בסופיה ביקרתי במסגרת טיול שורשים ואז הבנתי עד כמה גדול פוטנציאל ההשקעה בעיר. הקמתי תשתית שפועלת בעברית, בבולגרית ובאנגלית ובכך ממעיטה מהחשש של המשקיע הפוטנציאלי, המודאג מכך שיאבד שליטה על העסקה משום שהיא מתבצעת בחו"ל. אנחנו מרושתים, ועורכות הדין שלנו, הפועלות בישראל ובסופיה, בקיאות בדין הבולגרי ששונה מאוד מהישראלי".
למה בולגריה?
בולגריה נמצאת באיחוד האירופי משנת 2007 ועדיין מתנהלת במטבע המקומי, "לבה", שנותר יציב מול היורו כבר עשור ועתיד להיות מוחלף במטבע היורו בעוד מספר חודשים.
כהן מסביר כי היציבות הכלכלית ועלויות הייצור הנמוכות הובילו להשקעות מצד המדינות השכנות. כמעט בכל פינה ניתן להבחין במפעלים או במרכולים בעלי מותגים גרמניים. לצד הפיתוח המואץ, בולגריה נהנית גם ממרחבים ירוקים ושטחים עצומים במדינה ששטחה פי חמישה משטח מדינת ישראל, כשמספר התושבים נושק ל-7 מיליון בלבד.
סופיה עצמה מהווה את ליבת העסקים, ההייטק והבנקאות, המסחר, ההשכלה, התרבות והתיירות, שבהם מועסקים תושבי הערים והישובים הכפריים האיכותיים והיוקרתיים מסביב לעיר, שבה מתגוררים 1.3 מיליון תושבים - צמיחה של כ-100 אלף תושבים בשלוש השנים האחרונות, התשתיות חודשו, נסללו שלושה קווי רכבת תחתית, הוקמו חנויות והקולינריה פורחת.
"לצד כל אלה, קצב העבודה בענף הבנייה חסר תקדים", מעיד כהן. "זו עיר מזרח אירופית שטסה מערבה. יש בה בתים קטנים שהופכים לרבי קומות ויש לה עוד לאן לצמוח. ניתן להבחין בהיקף הצמיחה וההתחדשות ככל שיוצאים ממרכז סופיה, שמציגה ישן לצד חדש. קצב הבנייה בשכונות המגורים הוא מטורף, כל פרויקט חדש מיד נמכר, כאשר עליות המחירים בכל שנה הן דו-ספרתיות. המחירים הנמוכים כיום מבטיחים שהתשואה והרווח יהיו גבוהים יותר, זאת מהסיבה הפשוטה שלבולגריה בכלל ולסופיה בפרט יש לאן לצמוח והן כבר עלו על מסלול הצמיחה".
לתנופת הבנייה והפיתוח בסופיה מצטרפות ההיסטוריה והקהילה היהודית הענפה שחייתה בבולגריה. כהן מציין כי "בתקופה הנוכחית, שמתאפיינת בזינוק באירועי האנטישמיות בעולם – בולגריה היא דווקא מדינה שמחבקת את היהודים ואת ישראל".
הוא מוסיף כי מבנה המשפחה בבולגריה הוביל גם לבניית דירות למגורים בהתאם: "סופיה מתאפיינת בדירות סטודיו, למשל, ברובע 'עיר הסטודנטים'. דירות חדר אחד או שני חדרים - נחשבות לנפוצות. המחירים נעים מ-110 אלף יורו ומעלה לדירת סטודיו ו-130 אלף לשני חדרים. משקיע יכול למצוא נכס במחיר של כ-1,700-2,200 יורו למ"ר שצפויים להאמיר ל-3,700 יורו ואף למעלה מכך. גם המטראז' לנפש מרווח יותר – בעוד דירת 70 מ"ר מוגדרת בישראל כשלושה חדרים בסופיה היא בנויה כדירת שני חדרים".
עם הפנים ל-2025
כהן מציין כי בשנה החולפת המשיכה לצמוח ולהתבסס השיטה של הום פרופיט, המשלבת לצד איתור הזדמנויות ועסקאות נדל"ן גם ניהול סיכונים מחושב. "אנחנו עובדים עם יזמים חזקים בלבד, ומשקיעים בפרויקטים שקיבלו את האישורים הנדרשים, או שנמצאים כבר בעבודה. בכך אנחנו מייצרים עבור המשקיעים הזדמנות לתשואה ורווח משמעותיים. בשנת 2023, למשל, קנינו שבע-שמונה דירות במחיר של 1,400-1,500 יורו למ"ר בבניין שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים. את מה שקנינו נמכור ב-2,500 יורו למ"ר השנה ובעוד כשלוש שנים ב-4,000 יורו למ"ר", הוא אומר.
בשנה הבאה מתוכננת הום פרופיט להיכנס לנישות חדשות בסופיה ובמחוזות נוספים כגון מחוז קיוסטנדיל, בהן בנייה יזמית של בתים פרטיים על מגרשים שיירכשו על ידי החברה בנפרד או כחלק מקומפלקס. נישה נוספת שצוברת פופולריות היא רכישת בית סמוך לסופיה ובכך ליהנות מהחיים באזור שקט ופסטורלי, סמוך לעיר המרכזית. "במחיר של 230-150 אלף יורו אפשר לקנות בית פרטי חדיש, איכותי וגדול של כ-150 מ"ר על שטח של 300-500 מ"ר. במרחק נסיעה של כשעה וחצי מסופיה ישנם אזורים ירוקים ומרהיבים, עם בתים כפריים, במחירים של 70-40 אלף יורו. את זה אנחנו מגדירים כ'השקעה מנטלית' - מקום להירגע בו וליהנות מהשלווה הנהדרת המאפיינת את בולגריה".
כהן מציין כי לצורך כניסה לפרויקט יזמי נדרש הון של 20%-30% ממחיר הנכס. "החברה שלנו מספקת גם שירותי ייעוץ משכנתאות בישראל על בסיס הצלחה, למי שאין את ההון הנדרש", הוא אומר.
"בשנת 2025 בעוד מספר חודשים עתידה בולגריה להחליף את המטבע המקומי ולעבור למטבע היורו, כצעד האחרון בהתמזגות הכלכלית של בולגריה לתוך האיחוד האירופי", מסכם כהן. "החלפת המטבע עשויה לתרום לעלייה משמעותית במחירי הנדל"ן - כפי שקרה בכל המדינות שעברו תהליך דומה, ולכן ניתן לראות תנועה של משקיעי נדל"ן רבים מאירופה כולל מהמדינות השכנות, בהן: פולין, צ'כיה, גרמניה, אנגליה, צרפת ועוד. משקיעים ממהרים לקנות נכסים בבולגריה, כדי ליהנות מעליית המחירים הצפויה במעבר למטבע היורו, בנוסף לכל גורמי ההשבחה הקיימים, ולכן זה הזמן להשקיע בשוק הנדל"ן בבולגריה".
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
הום פרופיט
טלפון: 054-6616203
למעבר לאתר >>
בשיתוף הום פרופיט
