למרות הקיפאון הזמני בענף הנדל"ן, מחירי הדירות בישראל נמצאים מעבר להישג ידם של רבים. לא רק המחירים הגבוהים, אלא גם חוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני ובכלל הגלובליזציה הובילו לכך שרבים מחפשים נכסי נדל"ן להשקעה מעבר לים.
אחת החברות הישראליות שמביאה בשורה של ממש בתחום היא ברוקווד אסטייט ארצות הברית, שמספקת הזדמנות השקעה ייחודית בשוק ה-Senior Living, המוכר בישראל כדיור מוגן, אולם בגרסה שונה שעשויה להעניק תשואות נאות למשקיעים.
על ההשקעה הייחודית מספר גולן ספיר, מנכ"ל ברוקווד אסטייט: "אנחנו והשותפים שלנו מנהלים אלפי נכסים זה עשרות שנים בשוק הדיור הכללי, והבחנו בתופעה מאוד מעניינת: במקומות שבהם אנו עובדים בשוק השכירות ובהם ירדה התפוסה, זה קרה גם בגלל מעבר של דיירים לבתי דיור מוגן. לעומת זאת, בדיור מוגן, וזה קורה גם בישראל - יש מחסור בדירות פנויות. במישיגן, ספציפית, מדובר במחסור גדול. אין התחלות בנייה, והמצב מוביל לביקוש גובר בתחום. הדבר הבא זה ללא ספק השקעה בדיור מוגן בארצות הברית".
ספיר מוסיף כי "אל תחום הדיור המוגן הגענו לאחר ביצוע סקרי שוק מקיפים. ביקרנו בשורה רחבה של בתי דיור מוגן, מכל הסוגים. נתקלנו במתקנים ישנים מאוד, ולכן התחלנו לבדוק את תחום המגורים למבוגרים. לאחר שהבנו את פוטנציאל הרווח, בין עלויות הבנייה לשכר הדירה שניתן לקבל, שהוא גבוה בהרבה בתחום זה, וכמובן את רווחי המכירה הפוטנציאליים בעת המימוש, החברה שלנו הוסיפה לפורטפוליו גם את שוק הדיור המוגן".
צוות מקצועי וליווי מלא
ברוקווד אסטייט ארצות הברית מעורבת רק בפרויקטים שבהם אושרה תוכנית לבנייה למגורים על הקרקע. הרוכשים הישראלים נכנסים לתמונה כבר בשלבים ראשוניים של הפרויקט, כשיש אפשרות להיכנס כבר בשלב הפיקדון על הקרקע, עוד לפני רכישתה.
"קבלת היתרי בנייה היא הליך שכולל דרישות רבות מאוד מהעירייה והמחוז, אבל לנו יש צוות של אדריכלים, מהנדסים ומנהלי פרויקטים שזו העבודה שלהם", אומר ספיר. "את הצוות שלנו מנהל מקצוען שעובד בתחום כבר שלושים שנה, ומכיר היטב את התהליך של קבלת ההיתרים. בנוסף, אנחנו יודעים איך לקבל תמיכה מהמוסדות הרלוונטיים בארצות הברית. בדרך הזאת, למשל, זכינו לסבסוד של חלק מהריבית בשלושת הפרויקטים האחרונים שלנו".
מהי המשמעות של סבסוד פרויקט?
"כיום הריביות על בנייה בארצות הברית עומדות על כ-12%, וההלוואות המסובסדות מספקות ריבית של פחות מ-6%, כלומר פחות ממחצית. לא כל חברה זכאית להטבה הזו, אלא רק חברות שעומדות בדרישות המחמירות והמרובות. אנחנו, כמובן, עמדנו בכולן".
בברוקווד אסטייט מציינים כי השקעה ברכישת בית או דירה בפרויקט דיור מוגן בארצות הברית עשויה להתאים לכל אדם המעוניין בנכס חדש בבעלותו, עם פוטנציאל לשוכרים לטווח ארוך, בשכר דירה גבוה ויציב. "לפי הנתונים בשוק ניתן לראות כי שכר הדירה בארצות הברית, במיוחד בתחום הדיור המוגן, הוא גבוה ממה שאנחנו מכירים בישראל, ובעלות נמוכה משמעותית מרכישת דירה בישראל. נתונים אלו מצביעים על כך שהתשואה היא בהחלט גבוהה והתחום בהחלט רווחי", אומר ספיר.
בעניין זה, כשהוא נשאל למה כדאי לרכוש נכס דווקא בפרויקט דיור מוגן ולא בשוק הדיור הכללי, ספיר מסביר כי "אנחנו פועלים גם בשוק הדיור הכללי. יש לנו כבר אלפי יחידות דיור וגם עשינו אקזיט על לא מעט עסקאות בשנים האחרונות, כך שאנחנו יודעים להשוות בין שתי ההשקעות. בתי הדיור המוגן שלנו הם חדשים, כך שיש פחות עלויות תחזוקה וטיפול בתקלות. בנוסף, הדיירים עצמם מגיעים כבר כבעלי הון, לרוב אין להם משכנתאות ומוסר התשלומים שלהם גבוה, כך שבדרך כלל יש פחות דאגה ליכולת שלהם לעמוד בשכר הדירה. יש, כמובן, גם את נושא הביקוש. דיור בשוק הכללי יש בשפע יחסי ותחלופת הדיירים היא בתדירות רבה יותר. לפי הנתונים האחרונים בשוק, לדיור מוגן יש ביקוש גבוה מההיצע, כך שבדרך כלל הדירה לא עומדת ריקה. אלה שיקולים מאוד חשובים בשכירות".
ספיר מצביע על יתרון נוסף: "בארצות הברית, הגיל שאליו עוברים לדיור מוגן הוא צעיר יותר ביחס לישראל, כאשר עם העלייה בתוחלת החיים – בעל הדירה מקבל ראש שקט לשנים ארוכות".
הוא מוסיף כי קהל היעד של דיור מסוג Senior Living בארצות הברית נהנה ממתקנים חדשים ומאובזרים ומשורה של שירותים, הכלולים בשכר הדירה, בהם: חדר כושר, מתקני ספורט, חוגים ופעילויות, רופא שמגיע לביקור ואחיות, לצד מגוון שירותים נוספים בתשלום שהדיירים בוחרים על פי צורכיהם ורצונם, שאינם חלק מעלויות התפעול ואינם פוגעים בהכנסות בעלי הנכסים.
שקיפות לפני הכל
לא מעט ישראלים חוששים להשקיע מעבר לים. ספיר מכיר את החשש ומבין אותו. זאת הסיבה שהחברה מקפידה מאוד על שקיפות, ואף מציגה גם את הסיכונים הכרוכים בפרויקטים. "מגוון סיכונים יכולים לעכב פרויקט יזמי. לדוגמה, נוכחנו אפילו במקרה שפתאום גילו שיש באזור הפרויקט מין נדיר של חיות או זן עצים נדיר, זה עלול לעכב את הפרויקט עד למציאת פתרון", הוא אומר. "פגעי מזג אוויר כגון שלג, קרח וגשם שגורם לחסימות כבישים הם גורמים מעכבי בנייה, וכל עיכוב כזה גורר זמן ויכול לעלות בתשלומי ריביות, עובדים וכדומה".
יש דרכים לצמצם את הסיכונים?
"יש המון דרכים. לדוגמה, בהקשר של הריביות, הזכרתי את ההלוואות המסובסדות שהחברה שלנו מקבלת מהרשויות. קשה מאוד לעמוד בקריטריונים, הניירת אינסופית והתהליך ארוך ומייגע. בכל פעם עמדנו בכל הדרישות. אנחנו גם משתדלים להכניס את רוכשי הבתים כמה שיותר מאוחר לקראת קבלת ההיתרים, כך שאם יהיו עיכובים, זה יהיה כמה שפחות על חשבונם".
חברת ברוקווד אסטייט ארצות הברית היא שותפה של משפחת גארנר, מחברות ניהול הנכסים הגדולות באזור המערב התיכון. ביחד הן מאפשרות השקעה במגוון נכסים רחב בארצות הברית ובמיקוד בפרויקטים מבוקשים, בדגש על עולם הבתים הפרטיים. כל פרויקט כולל ניתוח עסקה וניהול סיכונים מעמיק, והעסקה כוללת ליווי של אנשי מקצוע מומחים.
בנוסף, החברה מעניקה מעטפת שירות מלאה הכוללת מחלקת קשרי משקיעים המספקת ליווי אישי ועדכונים שוטפים בכל שלב של התקדמות הפרויקט. "יש עוד גופים שאני מאוד מעריך את המקצועיות שלהם בארצות הברית", אומר ספיר לסיכום, "אולם אנחנו נותנים שירות מלא בעברית. גם ההסכמים כתובים בעברית, משרד עורכי הדין שאנחנו עובדים איתו הוא ישראלי, כך ששום דבר לא הולך לאיבוד בתרגום".
לאתר החברה >>
לעמוד הפייסבוק >>
לעמוד האינסטגרם >>
לעמוד היוטיוב >>
לעמוד הלינקדאין >>
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
בשיתוף ברוקווד אסטייט
