לפני מספר שנים, נועם ואורית, בני 50+, רצו להשקיע באירופה במטרה להגדיל את הכנסתם השוטפת ומתוך ראיה לטווח ארוך יותר, לכשירצו לפרוש לגמלאות. הם פנו לחברת 'נדל"ן לעולם' שבבעלות נדב וינינגר. לאחר הבנת הצרכים והיכולות שלהם, המליץ להם נדב להשקיע בדירה במרכז העיר סביליה. יחד הם טסו וביקרו בכ-20 נכסים, שצומצמו לשלושה המתאימים ביותר. על בסיס מידע סטטיסטי עדכני מחברת הניהול, נותחו העסקאות על פי ההכנסות הצפויות מהן בהשכרה לטווח קצר, ונמצא כי הנכס שביקרו בו בשכונת Alameda צפוי לתת את התוצאות הטובות ביותר.
לאחר בדיקות נאותות, חתמו נועם ואורית על הסכם ראשוני לרכישת הנכס במחיר של 165,000 יורו. כבר בביקור הראשוני בנכס, האדריכל מטעם החברה הציג להם סכימה לפיה ניתן להפוך את דירת 60 המ״ר לדירה פונקציונאלית בת שני חדרי שינה, שני חדרי רחצה ושירותים, סלון, מטבח ופינת אוכל. הדירה רוהטה ואובזרה ברמת מלון 5 כוכבים. בתוך חצי שנה, הדירה התחילה לייצר להם הכנסה שוטפת משכירות לטווח קצר. התפוסה בפועל היתה מעל ל-75% במחיר ממוצע של 150 יורו ללילה.
"הדירה שלנו בסביליה מהווה מקור הכנסה משמעותי עבורנו כבר עתה, וודאי גם בעתיד", מספרים השניים. "זו באמת הכנסה פאסיבית כי רמת המעורבות שלנו בניהול הנכס שואפת לאפס". לדברי וינינגר, השניים נהנים מתשואה שוטפת מהדירה לאורך השנים של כ-9% ומעליית הערך של הדירה שעומדת על כ- 7% בממוצע לשנה.
"השקעה ביעד תיירותי חם"
"נדל"ן לעולם" היא חברת בוטיק, העוסקת בליווי ובייעוץ למשקיעים בארץ ובעולם ובהשבחת נכסים. בעל החברה, נדב וינינגר, הוא מהנדס תעשייה וניהול ובעל תואר שני במנהל עסקים, שלפני כ-13 שנה עשה הסבה להשקעה בנדל"ן וביצע בשעתו השקעות בישראל ובארה"ב. לאורך העשור האחרון הוא צבר ניסיון רב בליווי אישי וצמוד של מאות משקיעים ובמקביל בנה רשת של קשרים מקצועיים, שמבטיחים, לדבריו, שליטה ובטחון בעסקה. בשנים האחרונות, בעקבות הניסיון שצבר, הוא מתמקד בהשקעות בנדל"ן במדריד ובסביליה ובעיקר בהשקעות בנדל"ן להשכרה לטווח קצר לתיירות.
"אני מתמקד במרכזי הערים", משיב וינינגר. "הבנתי, שאין תחליף לפריים לוקיישן; זה מקטין את הסיכון וגם מגדיל את הרווחיות, לא רק במונחי התשואה השוטפת מההשכרה, אלא גם בעליית ערך הנכס לאורך שנים.
"לא מדובר בנכסים זולים, כמו שאנחנו מכירים במזרח אירופה, אבל בהשוואה לישראל ההשקעה היא נמוכה משמעותית וכדאית הרבה יותר. מדובר בהשקעות הדורשות הון עצמי של כ-200 אלף יורו ומעלה; דירה במרכז מדריד שנרכשה ב-2017 תמורת 250 אלף יורו, שווה היום לפחות 350 אלף יורו ודירה שנרכשה לפני שבע שנים במרכז סביליה תמורת 150 אלף יורו - שווה היום 225-250 אלף יורו. בנוסף, בספרד אוהבים את הישראלים; הבנקים הספרדיים נותנים משכנתאות של 50% ויותר ממחיר הנכס לתקופה של עד 20 שנה, והריבית הרבה יותר נוחה מאשר בישראל".
עד כמה השקעה בדירות לתיירות היא בטוחה?
"ספרד היא המדינה השנייה במספר התיירים הנכנסים בעולם. הכלכלה שלה חזקה, ומצאנו שמרכז מדריד וסביליה מועדפים על התיירים. זה כמו להשקיע בדירה לתיירות בדיזנגוף או בשדרות רוטשילד בתל אביב – הביקוש להן בפלטפורמות כמו Airbnb או Booking ואחרות, בידי תיירים, הוא הגבוה ביותר. התשואה השוטפת גבוהה ובטווח הארוך ערך הנכס עולה בעשרות אחוזים. בהשוואה להשקעה בנדל"ן להשכרה לטווח ארוך, אני סבור שזו השקעה הרבה יותר מוצלחת למשקיע זר. התפיסה שלי היא, שבמקום לקנות 4-5 'דירות קטנות' להשקעה להשכרה לטווח ארוך, עדיף להשקיע בדירה אחת 'גדולה' להשכרה לטווח קצר ברמה של מלון 5 כוכבים, וליהנות מהכנסה של 20-25 אלף שקל בחודש".
יש משהו אחר שמפריע לישראלים בהשקעות כאלו?
"ראינו שהישראלים חוששים בעיקר מבלאי ונשיאה בעלויות תחזוקה גבוהות, עקב החשש מתחלופת המבקרים הגדולה. לשם כך התקשרנו עם חברת ניהול בספרד, שמנהלת מאות נכסים לטווח קצר; הניהול הוא שונה ודומה יותר לניהול בית מלון מבוזר עם מאות חדרים. רמת המומחיות והמקצועיות שלהם הרבה יותר גבוהה מזו של חברה רגילה לניהול נכסים. המשקיעים לא צריכים להתעסק בניהול, בהשכרות או בתחזוקה של הנכס שקנו. עבור שירותיה מקבלת החברה אחוז מסוים מההכנסות מהשכירות בפועל, ולכן היא עושה כל מאמץ להשכיר את הנכס – זה לגמרי Win-Win.
"חשוב לי להבהיר, שלמשקיעים יש שליטה גבוהה לגבי מה שקורה בנכס שלהם (וודאי בהשוואה להשקעה בנכס להשכרה לטווח ארוך) - באמצעות הפלטפורמות המקוונות להשכרה לטווח קצר, הם יכולים להתעדכן באופן שוטף לגבי ההכנסות מהנכס וגם על ההזמנות ללינות בנכס עד לרמת שם וכתובת השוכר. יש שם גם ביקורות של השוכרים, מה שמאפשר לבעלי הדירה לפנות מיידית לחברת הניהול, שעוקבת באדיקות אחרי הביקורות כדי לתת מענה ולהשתפר כל הזמן. בנוסף, חברת הניהול מפעילה פורטל משלה ובו המון אינפורמציה, כולל דוחות חודשיים לגבי ההשכרות של הנכס. לכן כל החששות של המשקיעים מתפוגגות במהירות – מהניסיון האישי שלי ומהמשובים שאני מקבל מהמשקיעים שלי, זה עובד הרבה יותר טוב מהשקעות בדירות להשכרה לטווח ארוך".
לבסוף הוא מדגיש, כי "נדל"ן לעולם" מהווה כתובת מקצועית אחת (One Stop Shop) לכל השירותים הנדרשים כחלק מביצוע השקעת נדל"ן: ייעוץ ראשוני, בניית תכנית עסקית, ביקור עם משקיעים באזור ההשקעה הנבחר, איתור הנכס ורכישתו, מימון העסקה, מיטוב הנכס (שדרוג-שיפוץ), השכרתו וניהולו השוטף עד למכירתו. "אנו משיגים רמת בטחון גבוהה בעסקה, תוך חסכון בעלויות הכוללות שלה, מה שמבטיח הגדלת התשואה מההשקעה וראש שקט למשקיע לאורך זמן", הוא מסכם.
בשיתוף נדל"ן לעולם
