"התקופה הנוכחית היא משמעותית במיוחד בשוק הנדל"ן האמריקאי ועבור המשקיעים בו. אני יכול לומר שמי שייכנס היום לשוק הנדל"ן בארצות הברית יעשה את עסקת חייו". את הדברים האלו אומר יריב גולן, מנכ"ל ובעלים של חברת גולן קפיטל יזמות נדל"ן.
לדברי גולן, שנשען על 16 שנות ניסיון בתחום הנדל"ן, הסיבה להזדמנות הייחודית הקיימת כיום בשוק האמריקאי היא תוצאה של החלטת הבנק הפדרלי להעלות את שיעורי הריבית בשיעור חד. "אנחנו הולכים לאתר עסקאות במחירים שלא נראו בשוק הנדל"ן כבר הרבה זמן" אומר גולן. "מכיוון שבשנים האחרונות הריבית הייתה אפסית, משקיעים רבים לקחו הלוואה בריבית משתנה, שלאור ההתרחשויות בשנים האחרונות – נותרה נמוכה. אבל החלטת הבנק הפדרלי להעלות את הריבית באחוז וחצי טלטלה את השוק. החזרי המשכנתאות עולים והסכומים שבעלי הנכסים נדרשים להחזיר גבוה הרבה יותר. לכן רבים מהם חייבים למכור את הנכסים שרכשו".
גולן, לעומת זאת, נקט בשיטת פעולה שונה: החברה שבבעלותו לוותה בריבית קבועה בכל העסקאות שלה. התוצאה היא שכעת חברת גולן קפיטל נמצאת במצב שהיא יכולה לנצל את המצב בשוק לטובתה. "הבחירה להשקיע בריבית קבועה מאפשרת לנו להנות מנכסים יציבים שמניבים תשואה נאה למשקיעים שלנו ובמקביל להמשיך לקנות נכסים ממוכרים שאין להם את האפשרות כרגע לעמוד בריבית שזינקה", הוא מסביר.
מושקעים לצד המשקיעים
מודל ההשקעה של גולן קפיטל נחשב חריג וייחודי בתחום הנדל"ן - החברה משקיעה בעצמה בכל פרויקט שהיא מגייסת אליו משקיעים פוטנציאלים. כך המשקיעים יכולים לחוש ביטחון כי החברה שותפה לצידם בהשקעה, ורווחיות הפרויקט חשובה לחברה במידה זהה לזו של שאר המשקיעים. היבט נוסף המעיד על הביטחון היחסי של החברה בהשקעותיה נמצא במודל חלוקת הרווחים: גולן מסביר שקודם כל הרווחים מגיעים לשאר המשקיעים ורק לאחר מכן לחברה עצמה. דרישת המינימום של החברה לביצוע ההשקעה העומדת על 100 אלף דולר.
גולן קפיטל בוחרת להשקיע בנדל"ן מסחרי - למשל משרדים, מתחמי עסקים ומרכזי קניות. לדברי גולן הבחירה למקד את ההשקעות בנדל"ן מסחרי נעוצה בכך שהשקעת נדל"ן בבתים פרטיים עשויה להיות בעייתית למדי עבור המשקיע הישראלי. "הרבה ישראלים חושבים שב-100 אלף דולר הם יוכלו לקנות בית באיזור יוקרתי בארצות הברית ולמכור אותו ברווח יפה - אבל זה פשוט לא נכון. מי שיקנה בסכום כזה בדרך כלל ייתקע עם נכס ישן, באזור עם חתך סוציו-אקונומי נמוך ובשכונה חלשה. קשה מאוד להרוויח מהשקעה כזו".
בנוסף, גולן מעיד על סוג נוסף של נדל"ן שהוא סבור שאינו מתאים להשקעה כעת - מתחמי מולטי-פמילי. "עד הקורונה התמקדנו בלא מעט בעסקאות השקעה במתחמי מולטי-פמילי, כלומר מתחמי מגורים גדולים של עשרות דירות. במהלך הקורונה הפכו המתחמים ללא כדאיים. קודם כל בגלל כל מיני פעולות רגולטוריות של הממשל, כמו הקשחה של חוקי הדיור בארצות הברית שלא איפשרו יותר לפנות דיירים לא משלמים. ובנוסף, הייתה עליית מחיר של המתחמים הללו שפגמה בתשואה. שתי הסיבות האלה הפכו את ההשקעה הזו להרבה פחות משתלמת.
בטחון למשקיעים קטנים
"אנחנו מאמינים שיותר בטוח להשקיע במרכזי קניות, משרדים ומתחמי עסקים. זה מעניק ביטחון למשקיעים הקטנים, שיש שותפים עם כיסים עמוקים להשקעה שלו, והתחושה הזו התחזקה מאוד בתקופת הקורונה. לדוגמה, קנינו בניין משרדים בפלורידה (שם נמצא מרכז הפעילות של החברה, א.מ) והעדפנו למכור אותו כי ראינו את עליית המחירים באזור והבנו שמדובר פה ברווח עצום, פי שלוש מן המחיר לעומת השנים שקדמו לקורונה".
גולן מעיד שכל השקעה שהחברה נכנסת אליה "נבחרת בפינצטה". "למשל, אם מדובר במרכז מסחרי אנחנו נבחן את הקרבה שלו לצמתים מרכזיים באזור, נפח התנועה שעוברת שם, סוגי העסקים שמתאים יהיה להשכיר להם את הנכס והיציבות הכלכלית שלהם, וכן הלאה. שוב, בגלל שמדובר גם בהשקעה עבור עצמי - כל פרמטר כזה נבחן לעומק". כדוגמה, הוא מספר על פרויקט כזה - בניין משרדים שרכשה החברה ממש לאחרונה באורלנדו. "מדובר בנכס עם 100% תפוסה, 24 שוכרים במגוון רחב של תחומים: קליניקות פרטיות, משרדי רו"ח, משרדי עו"ד - וכל זה נמצא במקום מרכזי באורלנדו. אין אף פעם השקעה בטוחה ב-100% בנדל"ן, אבל לדעתי, זו השקעה שמאוד קרובה לכך".
"על סמך הניסיון שלנו ב-16 השנים האחרונות ו-450 לקוחות שהצטרפו להשקעות שלנו בזמן הזה, אני יכול לומר בוודאות שלא ראיתי בתקופה הזו את שוק הנדל"ן כשהוא רווי בהזדמנויות. מי שמחפש לבצע השקעה באמצעות חברה ותיקה, שבראשה עומד יזם מנוסה, שמוריד את כל העיסוק השוטף בניהול ההשקעה, תהליך שקוף ואמין - לדעתי ימצא בנו כתובת מתאימה להשקעה".
בשיתוף גולן קפיטל
