להשקיע כמו פרפקציוניסט: איך יזם נדל"ן רכש 37 יח׳ דיור עם הון עצמי של 95,000 דולר בלבד?

זה זמן רב שענף השקעות הנדל"ן בארה"ב מצטייר כ-"הרפתקה מעבר לים", אך כניסתה של חברת "INVEST IN YOU", בניהולו של היזם והיועץ מוטי כץ, משנה את חוקי המשחק: "צריך לזכור שהשוק בארה"ב בעיקרו מאגד תמיד את ההזדמנות הטובה ביותר להשקעות באופן כללי"

בשיתוף INVEST IN YOU
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
אדם בצילום עצמי ליד בית
מוטי באחד מביקוריו בנכס המולטי פמילי שבבעלותוצילום: מאגר פרטי
בשיתוף INVEST IN YOU
תוכן שיווקי

בזמן ששוק הנדל"ן בישראל נדמה לעיתים כמרחץ-דמים כלכלי, משקיע הנדל"ן הישראלי מוטי כץ טוען שה"בוננזה" האמיתית נמצאת בארץ האפשרויות הבלתי-מוגבלות. לדבריו, הוא גילה שיטה ש"מאפשרת לבעלי הון עצמי של מעל 80,000 דולר לאתר הזדמנויות נדל"ן מובחרות בארה"ב לנכסים נדירים שמתומחרים מתחת למחיר השוק, וצפויים לייצר רווח של עשרות אחוזים - חלקו בהכנסה פאסיבית". בריאיון איתו מסביר כץ איפה הוא שם את הכסף האישי שלו במטרה לייצר לעצמו - וללקוחות שלו - תשואות ש"אפשר למצוא רק באמריקה".

אחד החלומות הרטובים של אנשי הייטק, מנהלים ושאר בעלי הכנסות גבוהות, הוא לקבל השקעה בנכס פיננסי יציב שמאפשר חירות כלכלית - מה שיכול להפוך לא מעט אנשים מיואשים לעשירים. הסיבה לכך היא שמשקיעים רבים מגששים באפלה, מקשיבים להוראות שגויות ל"הכנסה פאסיבית מנדל"ן", ועוקבים אחרי "מומחים" מדומים שלא מיישמים בפועל את מה שהם מלמדים. כתוצאה מכך, דווקא מי שנחשבים היום "משקיעים מושלמים" שיכולים למצוא בחו"ל את עסקת חייהם, חוששים מלהיכנס לשוק הנדל"ן ומאבדים השקעות שיכלו לסייע להם ביציבות כלכלית ארוכת טווח.

מוטי כץ בביקור נכסי משקיעים במדינת אוהיו בשנה שעברהצילום: מאגר פרטי

מה מבדיל אותך ממשקיעים אחרים?
"קודם כל צריך לזכור, שהשוק בארה"ב בעיקרו מאגד תמיד את ההזדמנות הטובה ביותר להשקעות באופן כללי: מדינה עשירה ועצומה בגודלה, עם מגוון גדול מאוד של ערים ומרחבי דיור - מה שאומר שתמיד, בכל רגע נתון, קיימים מאות נכסים פנויים באזורי ביקוש שיהוו השקעה מושלמת, כמעט, למי שרק יאתר אותם. מה שאני עושה הוא 'לצוד' את הנכסים האלה באזורי ביקוש לפי כמה פרמטרים: בדרך כלל, נמצא השקעות אידיאליות באזורים במרחק של 10-25 קילומטר ממרכז של עיר גדולה, באזור שיש בו מערכת חינוך מצוינת, רמת ההכנסה של התושבים באזור גבוהה מהממוצע, אחוזי פשיעה נמוכים, ונכסים דומים נמכרים ונרכשים באזור באופן קבוע.

"אבל איתור הנכס האידיאלי הוא לא מספיק. לא פחות חשוב מכך זה להתאים את הנכס הנכון לאדם הנכון. פעמים רבות מדי אנשים בוחרים להשקיע בנכס בלי להחליט אם הוא נכון עבורם. במצב כזה, בנאדם יכול לקנות נכס סופר איכותי, לצפות לתשואה מסוימת אבל בפועל, לקבל תשואה אחרת ולחוות הרגשה רעה מאוד כשהיא לא מתממשת. ואז? הוא יתאכזב וירגיש שהעסקה נכשלה כיוון שהוא לא היה מרוצה מהתשואה שקיבל, ולא ירצה להשקיע שוב.

"זאת למרות שמבחינה אובייקטיבית, העסקה הייתה מעולה ומשקיעים רבים אחרים היו מרוצים ממנה. כל מה שהוא היה צריך היה רק לחפש עסקה אחרת, שתתאים יותר טוב לרצונות ולצרכים שלו. וככה הייתה נוצרת למשקיע 'בוננזה' - נכס שמניב תשואה הרבה מעבר למצופה, בביטחון גבוה מאוד, וגם החזר חודשי יציב שנחשב הכי קרוב שאפשר להכנסה פסיבית לטווח זמן בלתי מוגבל, עד שהוא יחליט למכור את הנכס".

מה הכוונה לאתר את הנכס הנכון לאדם הנכון? האם לא מספיק רק למצוא נכס מניב לפי הפרמטרים שתיארת ולצאת לדרך?
"ממש לא. בגדול, בני אדם שמשקיעים מתחלקים לשני סוגים: משקיעים סולידיים ומשקיעים חובבי סיכון. משקיעים סולידיים יעדיפו בדרך כלל ללכת על עסקאות בטוחות יותר, שאחוז התשואה הוא לא המקסימלי האפשרי, אבל הסיכוי לקבל את התשואה המדויקת הצפויה גבוה במיוחד. משקיעים חובבי סיכון, מנגד, יעדיפו עסקאות עם תשואה גבוהה מאוד כאשר הוודאות לקבל את התשואה המדויקת הצפויה איננו מוחלט. בכל מקרה, השוק האמריקאי מבטיח גם תשואות גבוהות וגם סיכון נמוך, בטח בהשוואה לשאר שווקי הנדל"ן העולם, שלא מתקרבים לאיכות שוק הנדל"ן האמריקאי מכל הסיבות שציינתי למעלה.

"האמת שזה הרבה יותר פשוט ממה שזה נשמע. תראה את הסיפור של ליאור, איש הייטק בן 47 מתל אביב. במקור הוא עשה צלילה ראשונה לעולם הנדל"ן לפני 6 שנים - צלילה שבעקבותיה נכווה קשות, והתרחק מעולם ההשקעות כמו מאש. מה שקרה זה שליאור נכנס לעסקת נדל"ן ראשונה בישראל, באסטרטגיה של 'השקעה חובבת סיכון' - לקנות נכס, להשביח אותו ולמכור אותו בהקדם. בכך הוא ניסה למעשה להגדיל את ההון העצמי שלו. אולם הוא גילה שהוא צריך לעבוד יותר מדי זמן לטעמו בשביל לראות החזר על ההשקעה.

"אחרי שהכרתי את ליאור לראשונה, הבנתי שהרבה יותר יתאים לו להשקיע באסטרטגיה 'סולידית', במטרה לייצר הכנסה כמעט פאסיבית משמעותית - שתממן לו את סגנון החיים שהוא חולם עליו. לכן אמרתי לו לעשות את מה שנקרא עסקת 'רנטל': לקנות נכס, לשפץ אותו, להשכיר אותו ולהחזיק אותו לטווח ארוך".

מוטי כץ עם ילדיו בביקור בארה"ב: "בסופו של דבר, הביטחון הכי גדול שלי בחיים הוא בידיעה שאני מכלכל בקלות את המשפחה שלי." צילום: מאגר אישי

הוא נתן אור ירוק לעסקה?
"בהתחלה ליאור התנגד, מחה והתלונן. אבל אחרי שהצלחתי לשכנע אותו שנדל"ן בארה"ב טומן בחובו הרבה יותר תשואה בהרבה פחות סיכון מאשר נדל"ן בכל שוק אחר - ליאור הסכים לשים איתי 80,000 דולר מההון הפרטי שלו על פרויקט בסינסינטי, אוהיו. התוצאה הייתה שתוך פחות מ-18 חודשים הוא החזיר את ההשקעה רק על-ידי ההכנסה הפסיבית שהוא קיבל מהשכרת הנכס. וכל זה, בזמן שאני ושותפיי בארה"ב מטפלים בכל הכאב-ראש של הניהול השוטף של הפרויקט ולא דורשים שום התעסקות מליאור בעצמו. או מאף לקוח אחר שנכנס איתנו להשקעה.

"כמובן שעם האוכל בא התיאבון, והיום ליאור כבר מחזיק 4 נכסים שרכש באותה השיטה - והרוויח הכנסה פסיבית שגדולה פי 2 מהשכר המקורי שלו בהייטק".

מוטי כץ במהלך ביקור בפרויקטים במדינת אוהיו עם אחד ממשקיעיוצילום: מאגר אישי

מה הנוסחה שלך להצלחה?
"מעבר לסיבות שציינתי מעלה, בדגש על הפרמטרים לקביעת 'מהי השקעה טובה', והתאמת ההשקעה הנכונה לאדם הנכון, יש עוד 'קלף מנצח' אחד שאני מחזיק בשרוול, והוא רמת המחויבות האישית שלי לכל השקעה של הלקוחות שלי. למה הכוונה? אני עושה משהו שאף מנטור להשקעות נדל"ן לא מעז לעשות - וזה להשקיע את הכסף האישי שלי בכל פרויקט שאני מציע ללקוחות שלי. זאת אומרת שאני, בניגוד לכל השאר, לא לוקח לעצמי את הנכסים הטובים ביותר שאני מוצא ומשאיר נכסים סוג ב' ללקוחות - אלא מאתר את הזדמנויות ההשקעה האולטימטיביות ואז נותן ללקוחות שלי את האפשרות להיכנס איתי להשקעה.

"ככה אנחנו בעצם מוודאים שהמשקיעים יכולים להיות בטוחים שהם מקבלים את ההשקעות הטובות ביותר בארה"ב, כי אחרת לא הייתי שם את הכסף האישי שלי שם.

מוטי כץ בביקור פרטי בארה"ב: "אני נוסע 5 פעמים בשנה לארה"ב לביזנס שהוא גם פלז'ר"צילום: מאגר אישי

"לסיכום, יש שלוש סיבות שהן עיקר הבסיס להצלחה בתוכניות שלי: התאמה אישית של הנכס לצרכי הלקוח, השקעה מדויקת בשוק צומח ואיכותי, והמחויבות הבלעדית ללקוחות שאני שם את הכסף שלי על כל אחד מהפרויקטים שהם משקיעים בהם".

מה ההמלצה הכי טובה שלך למי שרוצה לעשות את הצעד הראשון?
"כדי להיכנס לעולם הנדל"ן בארה"ב בראש שקט ולהרוויח, צריך להקפיד על 3 פעולות: הראשונה היא לבחור את המדינה שבו רוצים להשקיע - בארה"ב 50 מדינות (states), ולא כולן נולדו שוות. אנחנו נרצה לחפש את המדינות החזקות, שיש להן כלכלה יציבה, מערכת חינוך טובה, אזורי תעסוקה חזקים ושהשוק הנדל"ני בה הוא עולה ונמצא בצמיחה.

"פעולה שנייה היא לבחור את העיר שבה נחפש את הנכס שלנו - בכל מדינה יש הרבה ערים גדולות שיכולות להיות פוטנציאל להשקעה. אנחנו נרצה להתמקד בערים הגדולות שהן 'מטרופולינים', כלומר ערים שיש להן מרכזים אורבניים או פרברים גם במרחק של עד 25 קילומטר ממרכז העיר עצמה.

"שלישית, בתוך העיר שנבחן, נסתכל על נכסים מבחינת הפרמטרים שהצגנו מעלה: אחוזי תפוסה גבוהים לנכסים מקבילים, רמת ההכנסה הממוצעת באזור, אחוזי הפשיעה הנמוכים, ומצב שוק הנדל"ן באזור. רק אם מצאנו נכס שקיבל ציון גבוה בפרמטרים שהצגנו, נוכל לשקול אם בכלל להתקדם בעסקה.

לאחרונה יצרת תכנית ליווי מיוחדת למשקיעים בשם UP SCALE. תוכל לספר עליה?
UP SCALE" היא תוכנית ליווי ראשונה מסוגה בישראל, שבה אני מאפשר לכל מי שמחזיק בהון התחלתי של 80,000 דולר לפחות, או למי שמחזיק בנכס בשווי דומה שהוא יכול ללוות כנגדו משכנתה, להיכנס איתי להשקעות הנדל"ן הפרטיות שאני עושה בארה"ב. מדובר בתוכנית ל-7 משקיעים בלבד, שמקבלים הזדמנות ללמוד ממני הכל על השקעות נדל"ן, ולקבל את אותן התשואות שאני מקבל, ולעיתים יותר - בביטחון מלא ובראש שקט שיש מקסימום סיכוי שההשקעה תחזיר את עצמה בגדול.

"אבל זה לא קורה סתם ככה. אני מחבר למשקיעים שלי תכנית השקעה מותאמת אישית לאופי, להון העצמי, לרצונות ולשאיפות שלהם מההשקעה שלהם. אני נותן להם מסגרת צמודה של ליווי אישי איתי, ולא נותן להם לפשל עם עבודה מול אתר קורס ולא שולח אותם להשקיע לבד. בגלל זה אני לוקח אחריות מלאה על התפעול של הפרויקטים שהם נכנסים אליהם איתי, כך שהם מקבלים ביטחון מקסימלי שההשקעה שלהם תצליח - והם לא יצטרכו לשרוף את הזמן והכסף שלהם בתהליך. וחוץ מזה, הטלפון שלי פתוח לכל שאלה שלהם, ככה שאין מצב שהם ייתקלו באתגר או במשהו לא ברור, ולא יקבלו עליו תשובה".

איך אפשר להיות איתך בקשר?
"באתר ניתן לקבל חבילת הצטרפות לעולם המשקיעים שלי, שכולל מדריך לחופש כלכלי בעזרת השקעת נדל"ן חכמה, פלוס שיחה איתי לבירור ההתאמה לעולם השקעות הנדל"ן בארה"ב. אפשר בהחלט להתחיל משם, ומי שאמצא אותו מתאים בשיחה יוכל לקבל גישה לצעד הבאה. לאחר ההרשמה חשוב להיות מוכנים עם הטלפון שאיתו נרשמתם, כי אני יוצר קשר מהר ומצפה לתגובה מהירה. בעיניי, רק ככה מצליחים - בחיים בכלל ובהשקעות נדל"ן בארה"ב בפרט.

לשריון שיחת בירור התאמה לעולם השקעות הנדל"ן עם מוטי כץ >>