השקעות נדל"ן בארצות הברית הן הרבה יותר מורכבות בעיקר בגלל היבטי מיסוי. החשיפות, דרישות המס, הדיווח ותכנוני המס האפשריים או נדרשים בארצות הברית, שעלולים לגרור סנקציות וקנסות כבדים, לא מוכרים למשקיע הישראלי. זאת אחת מהסיבות שמביאות רבים לשכור שירותי רואי חשבון מומחי מס להשקעות בארצות הברית.
לדברי רו"ח רונן מרקוביץ', מומחה למיסוי אמריקאי: "בשונה מנוף המיסוי הבינלאומי, שיטת המס בארצות הברית הינה על בסיס אזרחות; כלומר, מי שנחשב US PERSON (אזרח ארצות הברית, מחזיקי גרין קארד, תושבי ארצות הברית עם ויזות עבודה, רילוקיישן וכד') כפוף לרשת המס בארצות הברית ללא קשר למקום מושבו ומגוריו העיקריים בעולם ומחויב בדיווח שוטף ובמס לרשויות המס בארצות הברית בכל שנה".
רו"ח מרקוביץ' הקים את משרד מרקוביץ' ושות' EMCA ב-2003, וכיום הוא מוחזק ומנוהל על ידו ועל ידי דני מרקוביץ (מחלקת מיסוי ארצות הברית). למשרד סניף בישראל במגדל צ'מפיון שבבני ברק ועוד שניים בניו יורק ובדאלאס. המשרד מורכב ממחלקה ישראלית וממחלקה אמריקאית המעסיקות כ-54 עובדים בישראל, ומייצג כ-6,000 לקוחות, בהם חברות, שותפויות, קרנות נדל"ן, אזרחי ארצות הברית, משקיעי נדל"ן ועוד ופעיל בתחום השקעות נדל"ן בארצות הברית, היי–טק, סטארט–אפים ועוד.
עקרונות המיסוי בארצות הברית
כאמור, מי שנחשב US PERSON נדרש לדיווח שנתי, ולדברי מרקוביץ', הוא חייב לכלול את הכנסותיו מכל העולם ומכל מקור הכנסה, חשבונות בנק זרים ברשותו, כולל קרנות, קופות וכו' (FBAR), נכסים מחוץ לארצות הברית. בנוסף, הוא כפוף למס ירושה על כלל נכסיו ורכושו בכל מקום בעולם (פטור של 12.06 מיליון דולר לאדם).
ומה לגבי משקיעים שאינם אזרחי ארצות הברית, כמו רוב המשקיעים הישראלים?
"למי שאינו US PERSON אך פעיל בארצות הברית, עם תחילת הפעילות יש להנפיק מספר ITIN. אנשים ממשרדנו מוסמכים על ידי ה-IRS להפיק מספרים כאלו. בנוסף, נדרש דיווח שנתי על פעילותו בארצות הברית בלבד ובהתאמה הוא כפוף למס ירושה על נכסיו בארצות הברית בלבד (פטור של 60 אלף דולר לאדם בלבד). יש להדגיש, כי מס ירושה יחול על כלל נכסיו של אדם כאמור בארצות הברית — זה חל גם על ני"ע אמריקאיות, אופציות, נדל"ן וכו'".
מרקוביץ' מציין כי רשת המס בארצות הברית גם היא מורכבת וכוללת למעשה מספר רבדים (פדרלי, מדינתי, עירוני בערים מסוימות דוגמת ניו יורק, לוס אנג'לס, בוסטון וכו'), וחבות המס משתנה בהתאם לפרמטרים שונים. הוא מציע דגשים להשקעות בארצות הברית:
* דיווח שוטף ועקבי — אזרחי ארצות הברית צריכים להקפיד על דיווח, שנה אחר שנה, לרשויות המס בארצות הברית, הן דוח הכנסות (1040) והן דיווח ועמידה בכל דרישות FATCA (טפסי FBAR) — דיווח על חשבונות בנק זרים, קופות גמל, פנסיה וכו'.
* אזרחי ארצות הברית — שימו לב בהשקעותיכם בשוקי ההון מחוץ לארצות הברית — כאמור, תקנות ה-PFIC גורמות למיסוי גבוה במיוחד (כ- 40%) על רווחי השקעות (שלא מומשו) מתוך קרנות, קופות ומכשירי הון למיניהם שנחשבים כ-PFIC. עליכם להתייעץ הן עם יועצי המס שלכם והן עם מנהלי ההשקעות טרם ביצוע הפעולות.
* מס ירושה — כאמור, הפטור למשקיעים ופעילים בארצות הברית שאינם US PERSON הוא 60 אלף דולר בלבד בעת פטירה. יש לתת דעת לעניין ולתכנן פעילותיכם בהתאם.
* מיסוי אופציות — אולי אחד הנושאים המורכבים הקיימים בנושא המיסוי ורלוונטי ביותר בעידן הנוכחי של פריחת ענף ההיי–טק והרילוקיישן. מדינת ישראל וארצות הברית מתייחסות וממסות בצורה שונה הענקה ומימוש אופציות. במקרים של מעבר מגורים בין המדינות בתוך תקופת ההענקה וההבשלה, לשתי המדינות קמה זכות מיסוי על אופציות אלו. לכן, חובה לתכנן צעדים אלו בהתאם ובהקדם.
* חברות זרות (ישראליות לדוגמה) הפועלות בארצות הברית הן אמנם נפוצות ובעלות יתרונות (הגנה משפטית, הגנה לעתים מפני מס עיזבון, שימוש בכספים וברווחים של החברות להשקעות בארצות הברית בלי למשוך דיבידנד החוצה), אך מהצד השני זה מורכב הרבה יותר ורווחי החברה על פעילותה בארצות הברית חשופים למס סניף בארצות הברית בגובה 12.5% בנוסף למס החברות.
* שחלוף נכסים Section 1031 Exchange – נפוץ מאוד בארצות הברית ולמעשה מאפשר בתנאים מסוימים מכירת נכס והחלפתו באחר תוך דחיית אירוע המס עד למועד מימוש הנכס האחר. פקודת מס הכנסה לאחר תיקון 197 לא מאפשרת שחלוף כזה (של מקרקעין מחוץ לישראל), ומשקיע ישראלי שיבצע זאת בארצות הברית עלול להיגרר לתאונת מס אמיתית.
בשיתוף EMCA מרקוביץ' ושות'
