השקעות אלטרנטיביות בסקטור הנדל"ן בישראל, במיוחד התחדשות עירונית, פינוי בינוי וחיזוק מבנים, הפכו לתחומים מעניינים להשקעה לשנים הקרובות ומצטרפות להשקעות דומות בארה"ב ובאירופה שהיוו הזדמנות השקעה אטרקטיבית בשנים האחרונות. כבר לפני שנים זיהו בהראל פיננסים, בית ההשקעות של קבוצת הראל, את השקעות אלה כהשקעות שעשויות להגן על המשקיע מפני עליית הריבית והתנודתיות בשוק ההון, תוך השקעה ברמת סיכון מוגבלת, והציעו למשקיעים מסווגים וללקוחות כשירים קרנות ייעודיות להשקעה בהם באמצעות קרנות חוב לנדל"ן בארה"ב ובאירופה. עכשיו הם עושים זאת בישראל עם קרן השקעות חדשה – "הראל המגן ישראל".
המלחמה בעזה תפסה את ענף הנדל"ן בישראל באחת מנקודות השפל של העשורים האחרונים. הגידול באינפלציה יחד עם הריבית הגבוהה בשנה וחצי האחרונות הקשו על יזמים ורוכשים פוטנציאליים והקפיצו את עלויות המימון שלהם. יזמים קנו פחות מגרשים, כמות העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית ירדה בחדות, מכרזי רשות מקרקעי ישראל נכשלו ומספר התחלות הבנייה הלך וירד. המלחמה החמירה את המצב, והיו שטענו כי ענף הנדל"ן, שחשיבותו למשק הישראלי כקטר ברורה, מושבת כמעט לחלוטין.
ההיסטוריה מלמדת כי ההתאוששות בשוק הנדל"ן הישראלי ממשברים מהירה מאוד. שנת 2024 מסתמנת כשנה שבה עשוי להגיע מהפך בסקטור, כאשר ישנם חמישה גורמים מרכזיים שיובילו לכך:
1. בנייה מחדש ושדרוג מבנים קיימים
המלחמה השפיעה כמובן לרעה על הביקושים באזורי העוטף וביישובים הקרובים לגבול הצפון, אך היא בעיקר הגבירה את החשיבות בקיומו של ממ"ד בדירה. נתונים מגלים כי ל-62% מהדירות בישראל אין ממ"ד, נכון ל־2023. הביקוש לדירות עם ממ"ד צפוי לעלות בעקבות המלחמה, כמו גם הביקוש לדירות באזור השרון, נתניה, חדרה והסביבה, משום שאזורים אלו נחשבים "שקטים" וכמעט שלא היו בהם אזעקות.
ללא קשר לביקושים החדשים, יש פיגור בקצב הבנייה של דירות חדשות בישראל. נכון לסוף 2023, קצב בניית דירות חדשות בישראל מסתכם בפחות מ-50 אלף דירות, כאשר רק לפי קצב גידול האוכלוסייה יש צורך בבנייה של יותר מ-60 אלף יחידות דיור בשנה. למעט 2022, שבה נרשמה קפיצה בקצב התחלות הבנייה, בשנים האחרונות היקף הבנייה היה נמוך יותר מהדרוש – מה שתמך בהמשך מגמת עליית המחירים.
2. הפועלים באים
ההיצע הנמוך של דירות הוא סוגיה שמוחרפת על רקע הקיפאון בענף במהלך המלחמה – תחילה בשל העובדה שהענף (כמו רוב המשק) היה סגור כמעט לחלוטין ובהמשך בגלל איסור הכניסה של פועלים מעזה ויהודה ושומרון. בענף הנדל"ן מועסקים יותר מ-120 אלף פועלים, כ-80 אלף מהם פלסטינים. כיום הענף נסמך על פועלים מסין וממולדובה (כ-40 אלף), אך הוא פועל באופן חלקי ביותר.
כדי להאיץ את הפעילות נדרשים פועלים חדשים. לאחר שהממשלה דחתה בשלב זה את האישור להחזרת פועלים מהשטחים, ממתינים כעת בענף לפועלים ממדינות אחרות כמו הודו. כרגע נראה כי כ-5,000 פועלים צפויים להגיע משם עד סוף ינואר, אך הקצב אטי מכדי שהענף יוכל לחזור במהרה לפעילות סדירה. ככל שקצב הבנייה יישאר אטי יותר, כך עליות המחירים שבדרך עלולות להיות חדות יותר.
3. הביקוש הפנימי גדל
קצב גידול האוכלוסייה בישראל גבוה בהשוואה בינלאומית. לא רק הריבוי הטבעי משפיע על הביקוש למגורים אלא שורה של משתנים הנגזרים ממנו, מחתונה (ביקוש לדירה חדשה) ועד גירושים (ביקוש לדירה נוספת עבור תא משפחתי), ששיעורם בישראל בשנת 2023 הוא 47.3%, לפי הלמ"ס. בנוסף, יש לקחת בחשבון שבעקבות המלחמה יש יותר מ-100 אלף מפונים, שחלקם יחפשו פתרונות דיור חדשים מחוץ לאזורים שבהם התגוררו עד היום.
4. צפי לעלייה בביקוש גם מבחוץ
המלחמה בעזה והאנטישמיות שהתפרצה ברחבי העולם, יחד עם גל ההפגנות נגד ישראל, צפויים להגביר את העלייה של יהודים מהתפוצות כבר בשנה הקרובה.
בסוכנות היהודית ובמשרד העלייה והקליטה כבר דיווחו על עלייה מסוימת בבקשות לעלייה, מה שיגדיל את הביקוש לדיור עוד יותר. ב-2022 כבר נרשמה קפיצה במספר העולים לישראל ליותר מ-70 אלף על רקע מלחמת רוסיה-אוקראינה. ב-2023 נרשמה ירידה חדה במספר העולים על רקע חוסר הוודאות הפוליטית ששרר, אך השבועות האחרונים מעידים כי ככל הנראה ב-2024 תירשם עלייה מחודשת בתחום.
5. הריבית בדרך למטה
בהחלטת הריבית האחרונה של הפד בתחילת דצמבר, העריך הבנק כי ב-2024 תרד הריבית בארה"ב כמה פעמים – מה שהצית צפי לירידת ריבית בכל העולם בשנה הקרובה. זו תתרום מחד-גיסא לירידה בעלויות המימון של קבלנים ותקל עליהם לקדם בנייה של פרויקטים תקועים, ומאידך גיסא תסייע לצרכנים לממן רכישת דירה, הוספת ממ"ד והשקעות נוספות בתחום הדיור.
נראה שבמהלך 2024 ענף הנדל"ן למגורים צפוי להתאושש באופן מהיר. אחת הדרכים המעניינות להיחשף לפעילות הזו היא להשקיע בתחומי הנדל"ן בישראל, על ידי הענקת אשראי לקבלנים וליזמים לפרויקטים שונים בבנייה חדשה, התחדשות עירונית, פינוי בינוי, חיזוק מבנים ופרויקטים נוספים עם יזמים מובילים שיצלחו בשלום את המשבר הנוכחי וייהנו מהתחזקות הענף והגידול הצפוי בביקושים.
קבוצת הראל פעילה בתחומים אלה ובעלת ניסיון של יותר מעשר שנים בו. עד כה לא ניתנה הזדמנות למשקיעים מסווגים להשקיע לצד הקבוצה בפרויקטים מסוג זה. הקרן החדשה של החברה, הראל המגן ישראל, שיוצאת לדרך בתחילת 2024, תאפשר לראשונה לעשות זאת.
ההשקעה בקרן מיועדת למשקיעים מסווגים, בהתאם לפטור הקבוע בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968. ההשקעה בקרן טומנת בחובה סיכויים, כמו גם סיכונים בקשר עם כספי ההשקעה. על המשקיע לעיין בקפידה בכל המסמכים הרלוונטיים להשקעתו, ולהתייעץ עם היועצים המקצועיים שלו ככל שהדבר נדרש בטרם ההשקעה. אין באמור משום ייעוץ השקעות. אין באמור משום הבטחת תשואה
בשיתוף הראל פיננסים
