"מכירה או קנייה של נחלה היא אירוע משמעותי בגלל היבטים רבים — ערכיים, רגשיים, כלכליים ומיסויים", מציין עו"ד נתי אוסטר, שמתמקד בעסקאות נדל"ן במגזר הכפרי. "התפקיד שלי בעסקאות מכירה או קנייה של נחלות הוא להנגיש את מלוא המידע למעורבים בעניין, ולעשות זאת כבר בתחילת הדרך. אסור להגיע למעמד החתימה על החוזה, ורק אז להיחשף להשלכות של העסקה", הוא מוסיף.
אוסטר מגדיר עצמו כ"חקלאי בין חקלאים", שבגיל מאוחר יחסית בחר לעשות תפנית לתחום עריכת הדין ולהתמקד בסביבה הכפרית. הוא בן מושב ותיק בגן השומרון ומדגיש שבחר למקם את משרדו בסביבה. "הזיקה האישית למושב, לצד העבודה במשרד, משפיעה על תפיסת העולם שלי בנוגע לעסקאות במגזר הכפרי ומספקת לי יתרון", הוא מספר. "מדובר בעסקאות שונות מאלה שמתקיימות, למשל, ביישוב קהילתי או בבניין דירות. ברוב המקרים דור ההורים נלחם בציפורניו כדי להחזיק בנחלה והיא מסמלת ערכים שאי אפשר לכמת אותם".
להביא בחשבון את הילדים
אוסטר מציין שכדי להפיק את הדבש מעסקאות הנדל"ן, המעורבים חייבים להיות בקיאים ב"עוקץ" שעסקה כזאת עשויה לכלול. "הדבש הוא למעשה הערך העצום שטמון בנחלה, ולא רק בהיבט כספי, אלא בכך שקיימת אופציה להמשכיות הדור באותה נחלה. ב'עוקץ' הכוונה לכך שסביב נושא ההמשכיות עולות הרבה שאלות, כמו מה עושים כשמספר היורשים גדול מאחד, שזה לרוב מה שקורה בפועל, ואיך מחלקים את הנחלה על מורכבותה בין כולם באופן שווה (דבר שהוא בפועל לא אפשרי)? כשמחליטים לחלק את הרכוש בין היורשים יש לכך השלכות. סביר להניח שמישהו מהיורשים ירגיש שהשאירו אותו בחוץ, או שהמשפחה התעלמה ממנו".
סוגיה נוספת שאליה מתייחס אוסטר היא מכירת נחלה במטרה לשמור על התא המשפחתי. "לעתים הורים מחליטים למכור את הנחלה, מתוך מחשבה שזאת הדרך הטובה ביותר לשמור על מערכת יחסים תקינה בין אחים או אחיות", הוא אומר. "מה שלפעמים לא מביאים בחשבון הוא שדור היורשים, שגדל גם הוא במושב, עדיין מחובר לקהילה. זה היבט שחשוב לתקשר. הרבה פעמים ההורים מכתיבים את הצעד, ומפספסים את ההשלכות שלו על ילדיהם".
אוסטר מסביר כי צריך גם להביא בחשבון שיש הבדל בין עסקת נדל"ן בעיר לעסקת נדל"ן כפרית. "לעסקה בכפר קשורים אינספור נושאים שאינם רלוונטיים לעסקה בעיר, וצריך לטפל בהם — כמו חריגות בנייה. דבר בולט נוסף הוא שמחצית מערך הנחלה, ואף יותר מכך, עוברת כתשלומים לרשות מקרקעי ישראל, רשות המסים וכהיטלי השבחה. תרשים הזרימה נע באופן כזה שבני המשפחה נכנסים לעסקה ברכוש גדול, וסביר להניח שיצאו ממנה ברכוש מופחת בכמחצית. לכן צריך לבחון את העסקה כשכלל המידע והנתונים המספריים ידועים מראש, ולוודא שהעסקה אכן תיחתם בתמורה סבירה".
אוסטר נותן דוגמאות על מנת להמחיש את כוונותיו. "למשל נחלה באזור הצפון עשויה להיות מוערכת ב–2 מיליון שקל למכירה, ובפועל בעל הנחלה יקבל בתמורה למכירתה רק מחצית מהסכום", הוא מספר. "נחלות באזור עמק חפר מוערכות בסביבות ה–15 מיליון שקל עד 20 מיליון שקל. אבל כשמדובר, למשל, בשלושה ילדים שחולקים את תמורת המכירה, הם יחלקו בפועל בין כ–7.5 מיליון שקל לכ–10 מיליון שקל. אמנם עדיין מדובר בסכום מכובד מאוד, אבל כשיש חלום למכור נחלה ולקנות בית חלומות חדש, חשוב שהנתונים יהיו ידועים מראש".
להשאיר מרחב החלטה
כאשר אוסטר מתבקש להתייחס לתהליך העבודה שלו עם לקוחות הוא עונה: "לפעמים נדרשות שתיים עד שלוש פגישות עם בעלי הנחלה או היורשים כדי שיעבדו ויפנימו את המשמעויות הכרוכות במכירת הנחלה. בפגישות איתם אני למד על תפיסת עולמם, מברר את הצרכים והמטרות שהציבו לעצמם לצד היכולות שלהם, ובנוסף מתייעץ עם גורמים רלוונטיים. אני עורך שומות מקדימות, גם תוך כדי התהליך, על מנת להפחית את אירועי המס עד כמה שאפשר".
לדבריו, תפקידו של עורך הדין בעסקאות של נחלות הוא להקפיד להישאר בעמדות של יועץ, מלווה, תומך והגורם שמשקף את ההשלכות של החלטה כזאת או אחרת, אבל בשום אופן לא להחליט במקום הלקוחות. "בעסקאות הללו מעורבים אינספור שיקולים כלכלים, ערכיים ומשפחתיים, שאותם אני אשקף ללקוחותיי כדי שהכל יהיה ברור הרבה לפני שמניעים את הגלגלים לתהליך כזה או אחר. אבל את ההחלטה הם יקבלו בעצמם", הוא אומר.
אוסטר מתייחס למעורבות דומה גם בתהליכים שבהם הוא מלווה קונים. "גם נקודת המבט של הקונה היא משהו שחייבים להבין אותו. אני מברר עד כמה המתעניינים בקניית הנחלה מבינים את המשמעויות הכרוכות ברכישתה. ברוב המקרים הם אוספים הון או מגייסים מימון חיצוני כדי להיכנס לעסקה כזאת, וחשוב שיבינו את התמונה המלאה. חשוב לפרוס בפניהם את ההיבטים שונים, החל מזכויות הבנייה ועד להיבטים יום־יומיים, כמו המודעות לכך שבשכנות להם ניצבת רפת, או שהם מבינים שקול הטרקטור הוא חלק מהאלמנטים הסביבתיים שילוו אותם לאחר שתתבצע הרכישה", הוא מסכם. "תפקידו של העו"ד לעולם לא מסתכם בחתימה על ההסכם ובהעברת הזכויות על הנכס. יש הרבה מאוד נושאים שנמצאים על הפרק, ומתפקידי לשקף אותם במלואם למוכרים או לקונים בהתאמה".
נתי אוסטר
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף נתי אוסטר
