לפי כללי מינהל מקרקעי ישראל, רק אדם אחד ובן הזוג או בת הזוג שלו יכולים להיות בעלי נחלה. כלל זה הופך צוואות למורכבות מבחינת יישומן, אם למורישי הנחלה יש כמה יורשים. המורכבות באה לידי ביטוי כאשר יורש מקבל את הנחלה, וחייב בפיצוי ליתר היורשים בתמורה לחלקם בירושה.
כדוגמה נתייחס למקרה שבו הורים הורישו נחלה לשלושת ילדיהם בחלקים שווים. ילד אחד מקבל את הנחלה וחייב בפיצוי לשני אחיו לפי שווי שני שלישים מהנחלה. במקרה זה עשויות להתעורר סוגיות בהיבטי המיסוי. סוגיה אחת קשורה למס שבח, למס יסף ולמס רכישה בגין כספי הפיצוי. כאשר אין נכסים אחרים בעיזבון ההורים מלבד הנחלה, הפיצוי ממקבל הנחלה צפוי להתחייב במס שבח, במס יסף ובמס רכישה. החריג לכלל זה בהתאם לסעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין הוא כאשר הפיצוי יגיע מתוך נכסי העיזבון, ואז לא ישולמו מסים בגין הפיצוי.
סוגיה שנייה קשורה לנטרול מס השבח בחישוב גובה הפיצוי לצורך חלוקת הנחלה. כאשר מקבל הנחלה מפצה את אחיו, בדרך כלל תגיע דרישה מהמפצה להפחית מס שבח תיאורטי שהיה על אחיו לשלם לו, מכיוון שהוא ממילא צפוי לשאת בו בעתיד כאשר הוא או יורשיו ימכרו את הנחלה. סוגיה זאת רלוונטית כאשר כספי הפיצוי לא ימוסו בהתאם לסעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין.
סוגיה נוספת קשורה לאופן חישוב מס השבח. בחישוב מס השבח של מכירת נחלה, יועץ המס יעבוד על פי שמאות מקרקעין שתפצל את הנחלה לרכיבים ("חלקה א" — חלקת המגורים, "חלקה ב" — השטח החקלאי ו"חלקה ג" — שטחים משותפים), תעריך את המסים הצפויים (למעט מס שבח ומס יסף) כגון דמי רכישה והיטל השבחה ולא פחות חשוב — השמאות תעריך את שווי בית המגורים ללא זכויות הבנייה הנוספות.
שמאות זאת נועדה להשפיע על שיעורי מס השבח, חישוב מס היסף ושיעורי מס הרכישה. הערכת מסי המינהל וההשבחה נועדו להפחית את התשלומים שיצטרך להעביר יורש הנחלה לרשויות. במקביל, הערכת שווי בית המגורים נועדה לסייע בידי יועץ המיסוי לקבוע את גובה הטבות המס שינותבו לדירת המגורים, ובכך להפחית את נטל מס השבח בשומה.
בחישוב מס השבח לצורך החלוקה יש להסתמך על חוות דעת של יועץ המיסוי על מנת לקבוע את גובה הפיצוי נטו (לאחר הפחתת מס השבח ומס היסף הצפויים). כך קורה גם פעמים רבות כאשר בתי המשפט לענייני משפחה ממנים מומחה מיסוי למתן חוות הדעת. לעומת זאת, במכירת הנחלה לצד ג' או בין היורשים, השומה העצמית תוגש לרשויות המס והיא צפויה להיקבע לאחר דיונים בין המייצג של הצדדים לבין מנהל מיסוי מקרקעין.
בשיתוף רועי עזרא חברת עורכי דין
