הנחלה החקלאית היתה בעבר יחידה אחת שלא ניתנת לפיצול. החלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שהתקבלו בשנים האחרונות מאפשרות לשדרג את הזכויות בנחלה בכמה היבטים, ובהם אפשרות להוסיף זכויות, להגדיל את הצפיפות, להשכיר את הנחלה, לפצל מגרשים ולבצע שימושים שונים כגון פעילות לא חקלאית (פל"ח) והקמת מתקנים פוטו־וולטאיים.
"ההתבוננות המסורתית בנחלה כבר אינה רלוונטית. לכן טרם ביצוע פעולות כגון פיצול, מכר או שדרוג זכויות בנחלה, חובה לדעת מה המוצר שאותו בוחנים ומה אפשרויות הניצול המיטביות שלו. מסיבה זאת חובה לתכנן כל פעולה מראש, בבחינת 'סוף מעשה במחשבה תחילה' — בעזרתו של איש מקצוע שבקיא הן בהיבט המשפטי, הן בהיבט התכנוני והן בהיבט הכלכלי־השמאי של הזכויות בנחלה", אומר עו"ד ושמאי המקרקעין יעקב צפריר, שתחום הנחלות החקלאיות הינו אחד מתחומי התמחותו.
עו"ד צפריר, בעצמו בן מושב, הוא בעל השכלה וניסיון מקצועי בשמאות מקרקעין, כלכלה ומשפטים — שילוב שמהווה יתרון בליווי עסקאות והליכים בנחלות. לאורך השנים הוא עסק בליווי אגודות חקלאיות רבות וליווה עשרות עסקאות במגזר הכפרי. בנוסף הוא משמש כשמאי בכמה ועדות מקומיות לתכנון ובנייה ומכיר את התחום לעומקו ולרוחבו.
"כשמתבוננים בנחלה חקלאית, טרם שדרוג הזכויות לפי החלטות רמ"י, לקראת ביצוע עסקת מקרקעין או לשם תכנון הנחלה, חייבים לבחון אותה בצורה מולטי־דיסציפלינרית שכוללת ראייה משפטית, הבוחנת את מהות הזכויות; ראייה תכנונית, שעוסקת בניצול יעיל של הזכויות; וראייה כלכלית, שמחשבת את שוויין של מכלול הזכויות הללו", הוא אומר מניסיונו.
היערכות נכונה לעסקה בנחלה
החלטות רמ"י מהשנים האחרונות מאפשרות רכישת זכויות בנחלה, החרגתה מחוזה המשבצת של אגודות חקלאיות וחתימה על חוזה חכירה אישי. חשוב לדעת כי פעולות אלה כרוכות בתשלומים רבים לשותפים — רמ"י, שגובה דמי רכישה ודמי הסכמה; רשות המסים, שגובה מס רכישה ומס שבח (בעת מכר); והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שגובה היטל השבחה עבור ההשבחה שחלה בעקבות אישורן של תוכניות. לעתים התשלום הנדרש בגלל כל אלה מגיע לכמחצית משוויה של הנחלה.
עו"ד צפריר מונה את הסוגיות שמצריכות היערכות נכונה לעסקה בנחלה. הראשונה עוסקת בתשלומים לרמ"י. התשלומים כוללים תשלום עבור זכויות קיימות ופוטנציאליות, שמביאות לידי ביטוי את התחזית של שמאי רמ"י לגבי שווי הנחלה לאחר שתאושר תוכנית שבמסגרתה יוסיפו לה יחידות דיור. סוגיה נוספת היא הפער בין המועד שבו נערכת העסקה למועד הקובע להערכה (השמאי), שהוא, למרבה הצער, מועד הביקור של השמאי מטעם רמ"י בנחלה, פער זמן שמוביל למצבים שבהם האומדן לא הולם את שווי הנחלה בעת העסקה. כתוצאה מכך המוכרים או הקונים מוצאים את עצמם בפני דרישת תשלום שלא הוערכה בצורה נכונה. בעיה דומה עלולה להיווצר גם בעת אומדן חסר של היטל ההשבחה, בעקבות אישורן של תוכניות נוספות.
"את הפער הזה אי אפשר למנוע לחלוטין, אך אפשר לצמצם אותו באמצעות היערכות נכונה שבמקרים רבים עשויה למנוע אסון כלכלי", אומר עו"ד צפריר ומסביר: "במקרים מסוימים אני ממליץ להזמין שומה טרם ביצוע העסקה, וכך מקבל המוכר רמת ודאות מסוימת בנוגע לסכומים שרמ"י תגבה. גם לאחר שמתקבלים חיובים מהרשויות ניתן לפעול להפחתתן, אך לצורך כך נדרשות מומחיות והיכרות עם התהליכים, הכללים והמועדים השונים של כל רשות".
עו"ד צפריר מתייחס לפן נוסף שלקוחותיו צריכים להביא בחשבון: "היערכות נכונה לעסקה כוללת גם את התחום התכנוני, שמשקף מה ניתן לממש בנחלה. למשל, לבחון אפשרות למכור מגרש שיפוצל מחלקת המגורים בנחלה, ובתמורה לממן את העסקה. בנוסף כולל התכנון את הכנת הנחלה לעסקה והפסקה או הסדרה של שימושים חורגים, כדוגמת השכרת מבנים או פעולות לא חקלאיות שאינן מותרות".
ניצול יעיל של הזכויות
לפי עו"ד צפריר, תכנון חכם ונכון נמשך גם לאחר היוון הנחלה, קבלת חוזה חכירה וסיום העסקה. "בשלב זה נפתח פתח לניצול יעיל של הזכויות, תוך ראייה תכנונית עתידית של היקף הזכויות שיאושר בנחלה ותכנון הולם של המבנים המיועדים", הוא אומר. "בשלב זה של התהליך חובה לשקף לבעל הנחלה מה האפשרויות העומדות בפניו וכיצד ניתן לנצלן כיום בצורה הטובה ביותר, מבלי שיימנע מימוש של זכויות עתידיות. את כל זה ניתן לעשות רק באמצעות ראייה כלכלית־שמאית".
נקודת המבט הנכונה
שילוב של זווית הראייה המשפטית, התכנונית והכלכלית קריטי בכל צעד שעושים בנחלה. למשל, במקרה שבו אדם רכש זכויות בנחלה וביקש להקים בית גדול יותר ממה שמתירה כיום התוכנית הקיימת. לאחר שהגיש בקשה להקלה לתוספת שטחים, הופקה שומת היטל השבחה בגובה של מאות אלפי שקלים. בחינת השומה העלתה שניתן היה לממש זכויות בנייה קיימות שאינן מנוצלות ולנייד אותן לטובת בית המגורים. "במקרה מסוג זה, אילו היתה אליי פנייה בשלב מוקדם יותר ניתן היה, באמצעות תכנון מוקדם, לערוך נכון את הבקשה להיתר ולנסח באופן יעיל את הבקשה להקלה, וכך לחסוך הרבה מאוד זמן וכסף לבעל הנחלה", מסביר עו"ד צפריר.
מה מיוחד בנקודת המבט שלך על טיפול בנחלות?
"אני מחזיק במגירה 'שלושה זוגות משקפיים', ובזמן הטיפול בנחלה אני מרכיב את שלושתם בזה אחר זה ובודק באמצעות נקודת המבט הנכונה את ההיבטים התכנוניים והמשפטיים. לאחר מכן אני בוחן את הכל בראייה שמאית מקיפה, לטובת התכנון הנכון ביותר עבור בעלי הזכויות בנחלה, כעת ובמבט לעתיד".
עו"ד ושמאי מקרקעין יעקב צפריר
טלפונים: 052-8991780 | 03-9793508
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד ושמאי מקרקעין יעקב צפריר
