על פי ההערכות, במגזר החקלאי בישראל יש כ–35 אלף נחלות. כל נחלה מורכבת משלוש חלקות עיקריות — חלקת מגורים (חלקה א') ששטחה עד 2.5 דונמים, שעליה ניתן לבנות עד שניים וחצי בתים ולהוסיף יחידת מגורים שלישית; חלקה חקלאית (חלקה ב'), שעליה ניתן לקיים אך ורק פעילות חקלאית; וחלקה שלישית שמשותפת לכל חברי המושב.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף שמנהל את מדיניות המקרקעין מטעם המדינה. בהחלטה מספר 9 של רמ"י נקבע כי "נחלה היא קרקע חקלאית שהוחכרה לחוכר לתקופה ארוכה לצורך פרנסתו ומגוריו, ומהווה יחידה משקית חקלאית אחת". מהחלטה זאת נגזר כי מותר להשתמש בנחלה החקלאית לצורך מגורים ופרנסה של בעל הזכויות בנחלה בלבד, בעוד שחלות עליו חובות וזכויות שהוגדרו על ידי רמ"י ושמשתנות מעת לעת.
נחלה חקלאית, בשונה מכל נכס מקרקעין אחר, היא נכס מורכב שכפוף לסמכותם של גופים שונים ולהם תקנות וחוקים רבים. הוועדות המקומיות והאזוריות לתכנון ובנייה אוכפות, למשל, את חוק התכנון הבנייה. בנוסף, לכל מושב יש תקנון עם חוקים מחייבים. חלק מהמושבים נמצאים תחת סמכותה של הסוכנות היהודית. מכאן שכל הליך שבעלי הזכויות רוצים לבצע בקרקע מחייב אישור מתאים של כל אחד מהגורמים.
ישן נהפך לחדש
מטרת החוקים בנוגע לנחלות היתה לחזק את החקלאות בכלכלת המדינה בעת הקמתה, ולעזור לחקלאים להתפרנס. עם השנים חלו שינויים מהותיים במעמדה של החקלאות בישראל, שבאו לידי ביטוי בתקנות ובחוקים שונים, ובהם הורדת מכסות הלולים והרפתות במושבים חקלאיים באזור גוש דן. לצד אלה חלו שינויים גם בקרב אוכלוסיית בעלי הזכויות בנחלות, שנדרשו להתמודד עם סוגיות של פרנסה והורשה.
הודות להחלטות שונות שקיבלה רמ"י בשנים האחרונות, בעלי הזכויות בנחלה החקלאית, שהיתה עד כה יחידה תכנונית וקניינית אחת שלא ניתנת לפיצול, זוכים כעת בשדרוג זכויות בכמה היבטים, ובהם פיצול ומכירת מגרשים, הגדלת זכויות הבנייה, השכרת בתים וזכות להשתמש בקרקע באופן שאינו חקלאי (פל"ח) בחלקת המגורים בנחלה. המדיניות החדשה משפיעה על הנחלות ברובד המשפטי, הכלכלי והתכנוני ומחייבת היכרות מעמיקה עם כלל החוקים והגופים הממונים על המגזר החקלאי.
מימוש הזכויות החדשות בנחלה
בעלי זכויות בנחלה צריכים להוון אותה כדי לממש את הזכויות החדשות שלהם, להחריג את הנחלה מחוזה המשבצת של האגודה החקלאית של המושב ולאפשר חתימה על חוזה חכירה אישי ל–196 שנים ורישום הבעלות בטאבו. בפני בעלי הזכויות כמה מסלולי היוון. המסלול הבסיסי מחייב תשלום דמי חכירה בעלות של 3.75% מערך הקרקע, ומאפשר הגדלה של זכויות הבנייה בחלקת המגורים עד 375 מטר, מימוש בניית בית שלישי וביטול הרצף הבין דורי. מי שבוחר במסלול זה ורוצה לפצל מגרשים מחלקת המגורים בנחלה, יידרש לשלם 33% מערך השטח המפוצל.
מסלול היוון נוסף נקרא דמי רכישה. במסלול זה מקבלים הבעלים את מלוא זכויות התב"ע הקיימות והעתידיות של הנחלה, תמורת תשלום של 33% מערך הקרקע של חלקת המגורים בנחלה.
חשוב לדעת כי פעולת ההיוון היא זכות ולא חובה, אך צריכים לבצע אותה למימוש הזכויות במכר. עובדה זאת חשובה במיוחד, מאחר שהעלות של מהלך זה, שכרוך בתשלומים גבוהים לגופים השותפים בבעלות על הנחלה, ובהם רמ"י, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומדינת ישראל, עשוי להגיע עד מחצית משווי הנחלה. לצד זאת, הזכויות החדשות שמתקבלות בעקבות ההיוון מעלות את ערך הנחלה ולכן שוות הרבה כסף.
הבחירה במסלול ההיוון המתאים, בהתאם למטרות ולאמצעים של כל בעל נחלה, כרוכה בשיקולים משפטיים, תכנוניים וכלכליים, שמושפעים ממצב הנחלה ומזכויות שצפויות להתקבל בעקבות שינויים שנערכים בימים אלה בתב"עות של מושבים רבים, וחוקים עתידיים. אחד משינויים אלה הוא תיקון 5 לתמ"א 35, שיאפשר לפצל יותר מגרשים מחלקת המגורים בנחלה ולהפוך אותה להשקעה יזמית. מכאן, שרצוי לקבל החלטות בנושא בעזרת בעלי מקצוע שמתמחים בנחלות.
לתכנן את הנחלה
השינויים שכבר מתרחשים בתחום הנחלות ואלה הצפויים בעתיד משנים את פניהן של הנחלות — הן מבחינה דמוגרפית והן מבחינה אדריכלית. הנחלות מתמלאות בתושבים חדשים שרוצים להתפרנס מפעילות חקלאית ולא חקלאית, באלו שמחפשים לגור בסביבה ירוקה ובבעלי אמצעים שרוצים להקים אחוזות משפחתיות. גם משפחות רב דוריות וותיקות רוצות להתאים את תכנון הנחלה למגורים, פרנסה, פיצול, מכירה והורשה.
כולם צריכים לתכנן את הנחלה בהתאם לחוקים החלים עליה ולכמות זכויות הבנייה שרוצים לנצל עכשיו ובעתיד. התכנון כולל את המיקום והיחס בין המבנים והשטחים הציבוריים, תכנון דרכי הגישה והדרכים הפנימיות ועוד. לאלה מתווספים שיקולים עיצוביים שמשפיעים לא רק על המבנים עצמם, אלא גם על היחס ביניהם ובין השטחים הירוקים שבתוך הנחלה ומחוץ לה. כאן באה לידי ביטוי מומחיותם של אנשי המקצוע מתחום התכנון והעיצוב, שגם מתמחים בנחלות.
נחלה היא נכס מורכב, שדומה כמעט לשכונה קטנה בפני עצמה. חלקת אדמה זאת, שמפרנסת את בעליה בדרכים שונות ומשמשת כמקום מגורים פסטורלי בכפר, היא הרבה יותר מסכום חלקיה. אנשי המקצוע שמתמחים בתחום הנחלות נותנים מענה משפטי, תכנוני, שמאי, כלכלי ועיצובי, שעשוי לעזור לבעלי הנחלות לנצל את זכויותיהם בצורה הטובה ביותר.
