עסקת נדל"ן היא במקרים רבים אחד מהאירועים המשמעותיים בחייהם של רבים. המשמעויות הכלכליות של עסקת הנדל"ן ומורכבותה מצריכות ייעוץ מקצועי, יסודי ומקיף, שיאפשר לקבל החלטות בצורה מושכלת ולהימנע מטעויות שעלולות לגרור הפסדים כספיים משמעותיים.
אחד המרכיבים החשובים בתהליך הוא לקיחת משכנתה. מדובר בהלוואת ענק בעלת השלכות כלכליות, בפרט על רקע עליית הריבית. יועץ המשכנתאות יוסי סולניק, שמחזיק ברזומה עשיר בעולם הפיננסים בכלל ובתחום המשכנתאות בפרט, מלווה כבר יותר מעשור לקוחות רבים והתאים עבורם את המסלול והתמהיל שיאפשרו להם לעמוד בהחזרים החודשיים.
מכיר את השפה הבנקאית
קשה שלא להתרשם מהרזומה של סולניק. לאחר שסיים את השירות הצבאי בדרגת אלוף משנה, שימש כמנכ"ל מועדון חבר וביצע שורה של תפקידים בכירים בעולם הפיננסי, בהם: דירקטור בשוק ההון, דירקטור בבנק, יושב ראש של ועדות השקעה של גופים פיננסיים, קופות פנסיה וקרנות השתלמות ועוד מגוון תפקידים בכירים.
לפני 13 שנה החליט לקחת את הידע ואת הניסיון שצבר ולהיכנס לעולם המשכנתאות. מהר מאוד הצליח לבלוט גם בתחום זה, כאשר שימש בין היתר כיו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות במשך שתי קדנציות. זאת לצד ליווי מקצועי שהוא מעניק בתחום, כשלקוחותיו נהנים לא רק מהידע המקצועי. "התפקידים הבכירים ששימשתי בהם בעבר ואני משמש בהם כיום יצרו עבורי קשרים עמוקים בבנקים ובעולם הפיננסים בכלל", אומר סולניק. "היחס שאני מקבל בבנקים לא דומה ליחס שמקבלים יועצי משכנתאות בתחילת דרכם".
סולניק פועל ומתמחה באזור השרון בכלל וברמת השרון בפרט. "רמת השרון היא עיר עם הזדמנויות נהדרות בתחום הנדל"ן", הוא אומר. "איכות החיים והתנאים שמקבלים תושבי העיר, יחד עם הקרבה לעורקי תחבורה מרכזיים, הופכים את העיר לאטרקטיבית במיוחד".
לצד ההיכרות עם שוק הנדל"ן המקומי, סולניק מוביל את תהליך קבלת המשכנתה על כל היבטיו וגווניו: מחזור משכנתה, הגדלה לצורכי שיפור דיור, איחוד הלוואות, משכנתה הפוכה ועוד. "חשוב שאנשים יבינו מי איש המקצוע שהם בוחרים שילווה אותם בתהליך החשוב הזה", הוא מסביר. "יועץ משכנתאות צריך להיות חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, כך שאם תהיה בעיה בין הלקוח ליועץ, יהיה ללקוח למי לפנות. יועץ שנמצא במסגרת ההתאחדות חתום על קוד אתי, מקבל את כל ההכשרות ומעודכן בכל השינויים והחידושים. בסופו של דבר, יועץ משכנתאות הוא כמו רופא משפחה, הוא יודע לנתח את המצב הפיננסי של הלקוח ולנהל את האירוע של הרכישה. הוא צריך להיות בקשר עם עורכי הדין הקשורים בעסקה, לדבר עם השמאי ולהציב מולו את הצרכים וגם להיות בקשר מול סוכן הביטוח. הוא צריך להכיר את השפה הבנקאית ולהיות עם מספיק ניסיון בשביל לנווט את הלקוח לעסקה האופטימלית עבורו בנקודת הזמן הנוכחית".
ליהנות מהנכס בפנסיה
שוק הנדל"ן עבר לא מעט טלטלות, בפרט בשנתיים האחרונות, עם העלאת הריבית ומלחמת חרבות ברזל – שהשפיעו בהכרח על נוטלי המשכנתאות. "אין ספק שכרגע הריביות גבוהות משמעותית ממה שהכרנו לפני שלוש שנים", אומר סולניק. "למרות זאת, נראה שהשיא מאחורינו. היתה כבר הורדת ריבית אחת ואנחנו מצפים לעוד הורדות במהלך 2024. לצד זה, ההנחה היא שלא נחזור למקום שהיינו בו לפני שלוש שנים, עם ריבית אפסית. השוק עצמו עבר עכשיו תקופה של שפל מבחינת היקף העסקאות, אבל אנחנו רואים התעוררות, וההערכות הן שמגמת העלייה תימשך. אנשים מבינים שאין סיבה לחכות. בהנחה שיש אמצעים ורצון לקנות דירה, עושים עכשיו את הצעד מתוך מודעות לכך שבעוד שנתיים-שלוש יהיה צורך לבחון את הדברים מחדש ואולי לעשות מחזור משכנתה".
בעניין זה, הוא מוסיף כי הירידה בהיקף העסקאות הביאה גם את היזמים למצבים של התנהלות מתוך לחץ, שיש לבחון אותה היטב: "אנחנו רואים היום עסקאות שנסגרות בתנאים מטורפים: תשלום של 20% במעמד החתימה ו-80% כשהבניין יהיה מוכן. יש אפילו דברים קיצוניים יותר. אנשים מניחים שכשיגיע המועד הם יקבלו משכנתה, למרות שאינם יודעים מה יהיה מצבם ומה יהיו התנאים בכלל. "אל תחכו ל-2026 כדי להחליט האם לקחת משכנתה. זה צעד מסוכן ביותר, היזמים היום מוכנים לקושש כל גרוש מהלקוחות, כי גם האשראי שלהם יקר ומכך יש להיזהר".
מלבד משכנתה לרכישת נכס למגורים, אחד המוצרים הפופולאריים באחרונה הוא משכנתה הפוכה – ממנה נהנים מי שחצו את גיל 60. "משכנתה הפוכה נועדה לאפשר חיים טובים יותר לאנשים שיש להם נכס", מסביר סולניק. "יש הרבה מבוגרים שלא צברו פנסיה, אבל הם בעלי נכס. הכלי הזה מאפשר להם לחיות בכבוד ולשמור על רמת חיים שאליה היו מורגלים. כיום בישראל השימוש במשכנתה הפוכה התרחב גם לדברים נוספים, כמו מימון רכישות עבור הילדים, התמודדות עם מצבים רפואיים, השקעות ועוד. בניגוד למשכנתה רגילה, במשכנתה הפוכה לא נבחנת יכולת החזר ואין צורך בביטוח חיים, עבור רבים היא נובעת מצורך אמיתי".
בכל סוג של משכנתה, אומר סולניק, יש חשיבות למקצועיות ולשקיפות מצד יועץ המשכנתאות. "הלקוח צריך לדעת מאיזה החזר חודשי הוא מתחיל ומה יהיה גובה ההחזר המקסימלי", הוא מבהיר. "הלקוח צריך לדעת מהי עמלת הפירעון המוקדם ואת כל הסעיפים הקטנים שעלולים לפגוש אותו בהמשך החיים. יועץ משכנתאות מנוסה, שחבר בהתאחדות היועצים, מעודכן בכל שינוי בתחום וידע להתאים את המשכנתה למצב העדכני של השוק".
"ברמה האישית, הרקע, הניסיון והקשרים שאני מביא איתי ממרום גילי ותפקידיי לאורך השנים מאפשרים לי לפתוח דלתות שרבים אחרים לא יכולים לפתוח", מסכם סולניק, שמקפיד על יחס אישי ללקוחות. "אני מקפיד על מחירים הוגנים מאוד ויחס אדיב, מעבר לרמה המקצועית שהיא חשובה - אבל אינה חזות הכל", הוא מסכם.
לפנייה טלפונית >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף יוסי סולניק
