תוספת של כ־100 אלף יחידות דיור, תחבורה ציבורית מתקדמת, מוקדי תעסוקה ותיירות ורובע ירוק במקום בז"ן – כך נראה התכנון העתידי של עיריית חיפה. בשיחה עם מהנדסת העיר אורית מרץ, ראש מינהלת ההתחדשות אורנה מור ומנהלת המחלקה לתכנון העיר, פזית שרון, הן משרטטות את חיפה של 2035 ומפרטות מהם התוכניות והפרויקטים בתחום.
מדובר בתהליך מקיף של תכנון עירוני, ולא רק בתוספת של יחידות דיור. המוטו הוא יצירת חיבורים מחודשים בין מגורים, תחבורה, תעסוקה, שירותים קהילתיים ושטחים פתוחים, הן בשכונות חדשות כמו נאות נבון והן במסגרת פרויקטים נרחבים של התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות.
שכונת נאות נבון מוקמת על אחת מעתודות הקרקע האחרונות של העיר, מדרום לשכונת נאות פרס ועד גבול השיפוט הדרומי. מדובר בשכונה חדשה שעתידה לכלול יותר מ־6,000 יחידות דיור, רבע מהן דירות קטנות, וכן שטחי מסחר ותעסוקה לאורך כביש 4. התכנון כולל גם מבנים גבוהים בני כ־25 קומות לצד בנייה מרקמית של כתשע קומות – תמהיל שמאפשר מגוון רחב של פתרונות דיור. תמהיל המגורים המגוון כולל גם "מיקרו-יוניט" – דירות קטנות המתאימות לשוכרי משנה או לעובדים באזורי התעסוקה. לצד מבני המגורים, יוקמו מבני ציבור, מוסדות חינוך ותרבות, שטחים פתוחים נרחבים, גני משחקים ופארקים, שדרה מסחרית חדשה ומתחמי בילוי. עיצוב הבניינים ומבני הציבור נעשה תוך הקפדה על ייחוד אדריכלי ומצוינות תכנונית.
נאות נבון ממוקמת במיקום אסטרטגי – בסמוך לפארק מת"ם, פארק מדעי החיים, תחנת הרכבת חוף כרמל וחוף הים. השטח נוח להליכה, ולכן בתכנונו נכללו שבילים להליכה ולאופניים שיובילו עד לחוף הים ולתחנת הרכבת. זאת לצד חיבור לשני קווי מטרונית (על כביש 4 וכביש 11). השכונה מציעה מודל תכנוני עם עירוב שימושים, מוסדות ציבור, נגישות תחבורתית והליכתיות, מגוון יחידות דיור, שטחים ירוקים, והכול תוך קישור ישיר למרקם העירוני הקיים של חיפה.
"הליך האישור לשכונה התקדם מאוד בשנה האחרונה, ולרוב המגרשים יש כבר אישור בתנאים לבקשות להיתרי בנייה", אומרת מהנדסת העיר אורית מרץ, ומציינת כי הצפי לתחילת האכלוס הוא דצמבר 2026.
אתגרי תכנון מול טופוגרפיה
הטופוגרפיה של חיפה, יחד עם צפיפות עירונית גבוהה ומחסור בשטחי ציבור, מציבה אתגרים תכנוניים מורכבים, במיוחד בשכונות הוותיקות. מרץ מציינת כי בעיר מתמודדים עם המורכבות בעזרת חשיבה מערכתית ופתרונות יצירתיים, הנגזרים מתוכניות אב רחבות היקף, הבוחנות את צורכי הציבור, התחבורה, הטופוגרפיה והשימושים לאורך זמן ומציעות פתרונות מותאמים לכל אזור.
לדברי אורנה מור, ראש מינהלת התחדשות עירונית, בשכונות משופעות דוגמת נווה שאנן, קריית שפרינצק ורמת שאול נדרש תכנון ייחודי: "אנחנו מייצרים מוקדי תעסוקה ובנייה אינטנסיבית לאורך צירים מתונים, ובצירים התלולים משלבים פתרונות כמו גרמי מדרגות, שבילי אופניים ודרגנועים, שהוגשו כבר להיתרים וכן חיבורים נוחים לתחבורה ציבורית".
עוד היא מציינת, כי הטופוגרפיה משמשת גם כיתרון תכנוני: "בקנה המידה של מגרש בודד אנחנו מנצלים את קפלי הקרקע כדי לייצר חניונים תת קרקעיים יעילים, מבני ציבור ותשתיות. זוהי גישה פרקטית שמיישרת קו עם תנאי השטח".
בנוסף, בכל תוכנית להתחדשות עירונית משולבת פרוגרמה ייעודית בשטח בנוי למבני ציבור – גני ילדים, מועדונים, מעונות יום ומוסדות חינוך. במתחמים גדולים נדרשות גם הקצאות משמעותיות לקרקע ציבורית חדשה.
לצד ההתמודדות עם הטופוגרפיה והצפיפות מציעות התוכניות פתרונות מתקדמים שמאפשרים לשלב מבני ציבור, תשתיות ושטחים פתוחים גם באזורים מורכבים. בתכנון התוכניות השכונתיות להתחדשות עירונית הושם דגש על עירוב שימושים.
בתוכניות מפורטות, שבהן נוצרת תוספת של שטח ציבורי לעומת התב"ע המאושרת הקודמת, ניתן אף לאפשר חניונים פרטיים לא רק מתחת למבנים עצמם, אלא גם מתחת לשטח הציבורי החדש – פתרון שמגדיל את היעילות התכנונית בלי לפגוע באיכות החיים של הדיירים.
כל תוכנית עם אחריות חברתית
"בכל תוכניות ההתחדשות העירונית נדרשת תועלת ציבורית, כלומר: הקצאת שטח לצרכים קהילתיים שמעבר לפרוגרמה הבסיסית. מדובר, למשל, בגנים ציבוריים, בתי ספר, שבילי גישה לשטחים כלואים או שיפור של רשת הדרכים והשבילים בשכונה. כל פרויקט צריך לתרום משהו לעיר ולתושביה", מסבירה אורנה מור, ראש מינהלת התחדשות עירונית בחיפה.
היא מדגישה את המחויבות לתמהיל דירות מגוון, שנותן מענה לכל שכבות האוכלוסייה: "בכל תוכנית נדרשות דירות קטנות עד 80 מ"ר, וגם 'דיור מכליל' – דירות קטנות מאוד בשטח של 55־30 מ"ר שמתאימות לסטודנטים, רווקים, משפחות צעירות או מבוגרים בודדים. אנחנו עובדים על מסמך מדיניות עירוני חדש, שיבטיח שגם בתהליכי התחדשות, שבהם הדירות הקיימות לעיתים הופכות לגדולות יותר, עדיין יישמר מספר משמעותי של דירות קטנות ואף יתווספו בהתאם לצרכים".
אחד היעדים המרכזיים של חיפה בתחום הדיור הוא קידום פרויקטים של שכירות ארוכת טווח ודיור בר השגה. "אנחנו מאתרים מגרשים ותוכניות רלוונטיות ומכניסים את הדרישה הזו כעיקרון מחייב כבר בשלב התכנון", אומרת מרץ. "במקביל, חשוב לנו לשלב בין בנייה גבוהה לבנייה מרקמית, כך שלדיירים הוותיקים תהיה אפשרות לחזור למבנים פשוטים יותר, ללא מערכות תחזוקה מורכבות ויקרות".
"בהיבט הביטחוני", מוסיפה מור. «אנחנו מבקשים לדאוג גם לשעת חירום. לפי הנחיית ראש העיר בכל תוכנית נדרש תכנון של חניונים תת־קרקעיים שישמשו כמקלטים ציבוריים, כולל שירותים ציבוריים ערוכים לשהייה ממושכת. התחדשות עירונית, מבחינתנו, היא לא רק פתרון מגורים – היא גם שכבת מגן עירונית".
שולחנות עגולים עם יזמים ובעלי דירות
עיריית חיפה פועלת כיום באופן יזום, עקבי ואקטיבי מול יזמים ותושבים, ולא מסתפקת באישור תוכניות. "הקמת המינהלת להתחדשות עירונית כזרוע מקצועית של העירייה מאפשרת לנו לקדם תוכניות אב שכונתיות ונושאיות וכן תוכניות מפורטות עד שלב האכלוס. אנחנו לא רק מתכננים, אנחנו מלווים את הפרויקטים לאורך כל הדרך".
מור מציינת כי העירייה פועלת בשיתוף הדוק עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון, במיוחד במסגרת מסלול רשויות. "שיתוף הפעולה הזה מאפשר לנו לקדם תוכניות אב לתחבורה, תוכניות שכונתיות ותוכניות מפורטות, תוך קביעת מדיניות עירונית ברורה ויצירת שלד תכנוני מגובש. אנחנו מייצרות ודאות לתושבים וליזמים, וזה חשוב במיוחד בשלב המוקדם, כדי לחסוך בזמנים ולמנוע חוסר תיאום בהמשך".
לטובת הגברת השקיפות והקיצור הביורוקרטי, פורסם נוהל עירוני לקידום תוכניות התחדשות, שנועד לשרת גם את היזמים וגם את הדיירים. "זהו צעד ראשון ליצירת ודאות תכנונית אמיתית והוא מאפשר לקדם תהליכים באופן מסודר, איכותי, מהיר ושקוף", מסבירה מור.
במהלך קידום התוכניות, וגם לאחר אישורן, מקיימת המינהלת ישיבות שוטפות עם יזמים ובעלי דירות, ולעיתים אף מפגישה את כלל הגורמים סביב שולחן עגול, בהובלת מהנדסת העיר ויו"ר ועדת המשנה. "העבודה המשותפת יוצרת אמון מול הציבור, וזה קריטי", אומרת מור. "אנחנו רואים את זה בכ־10,000 פניות ציבור שמתקבלות אצלנו מדי שנה בנושא ההתחדשות, מה שמעיד על רמת המעורבות הגבוהה והתפקיד המרכזי של המינהלת בקידום התחום".
אזורי תעסוקה חדשים ומוקדי משיכה
תוכנית האב למבואות המזרחיים של חיפה, הידועה בשם "תוכנית הבננה", מסמנת מהלך אסטרטגי משמעותי בפיתוח העיר. לדברי פזית שרון, מנהלת המחלקה לתכנון העיר, מדובר בתוכנית שעתידה לשנות את פניה של חיפה ולהפוך אזור שהיה מפותח בעצימות נמוכה ומוטה תנועה רכבית למרכז עירוני ראשי (מע"ר) אינטנסיבי, נגיש להולכי רגל ומעורב שימושים.
התכנית משתרעת על פני כ־700 דונם בין גשר פז, גשר חירם וגשר הגיבורים, בין שיפולי נווה שאנן והדר לבין מסילת הרכבת וחוף שמן. היא כוללת כ־900 אלף מ"ר לתעסוקה, 70 אלף מ"ר למסחר ו־120 אלף מ"ר שטחי ציבור, לצד כ־3,400 יחידות דיור. "הדירות המתוכננות מותאמות לאזור מע"ר עירוני וכוללות תמהיל מגוון, לרבות דירות קטנות ודירות להשכרה ארוכת טווח", מדגישה שרון.
שרון מציינת כי שטחי הציבור יוקמו גם במגרשים ייעודיים, גם בתוך קומות ציבוריות במגדלי תעסוקה וגם במבנים לשימור שישולבו במתחם וישמשו לצרכים עירוניים, מוסדות חינוך, תרבות ורווחה. כל אלה יינתנו לא רק לתושבי השכונה העתידית, אלא גם לתושבי השכונות הסמוכות, שייהנו מהשירותים החדשים.
שרון מוסיפה כי התוכנית מבוססת על תחבורה ציבורית מתקדמת: "המע"ר החדש יתבסס על תחנות רכבת קלה ומטרונית, מה שיבטיח נגישות מכל חלקי המטרופולין. התכנון נעשה מתוך ראייה כוללת של פיתוח אזורי המגורים סביבו, חיזוק הכלכלה העירונית והפחתת הנסיעה ברכב פרטי".
בנוסף מציינת מרץ כי מושם דגש על פיתוח תיירות: תוכניות בהיקף של 4,500 חדרי מלון נמצאות כיום בקידום, אושר טרמינל נוסעים חדש בנמל ומתוכננת השלמת הטיילות בבת גלים וקריית חיים, לצד פיתוח פארקים לאורך נחל גדורה והקישון והרחבת מעגנת שביט. הארכת שדה התעופה בהתאם לתת"ל 80א' תספק תשתית לתיירות חוץ, לכנסים, להופעות בינלאומיות ולמשחקים באיצטדיון סמי עופר.
גם אזור חוף שמן, המשמש כיום בין היתר את חברת נמלי ישראל, צפוי לעבור מהפך תכנוני: "זהו אזור אסטרטגי שמיועד לשירותי אחסנה, מרכזים לוגיסטיים, שטחי משרדים ותפעול הקשורים לנמל, שהוא אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של העיר", מסבירה מרץ. "קידום התוכניות באזור כולל מיקסום זכויות בנייה, הסדרת ייעודי קרקע ופיתוח תומך תעשייה ותחבורה".
במקביל מוקדי תעסוקה נוספים – מת"ם, הצ'ק פוסט, הדר והעיר התחתית – יחוזקו, לצד פיזור תעסוקה ומסחר בתוך שכונות חדשות ותיקות כאחד, במודל של עירוב שימושים. "המטרה היא ליצור עירוניות חיה, נוחה, נגישת שירותים ותעסוקה, עם איכות חיים גבוהה יותר לתושבים בכל חלקי העיר", מוסיפה מרץ.
גדולה יותר, ירוקה יותר, נגישה יותר
במבט לעשור הקרוב חיפה צועדת לעבר מהפכה עירונית של ממש. מרץ מציינת כי הצפי עומד על תוספת של כ־29 אלף יחידות דיור, מהן כ־22 אלף במסגרת התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות ועוד כ־7,000 בשכונות החדשות בדרום העיר, בדגש על אזורים מישוריים ונגישים כמו נאות נבון, קריית אליעזר, בת גלים ושכונות החוף.
על שולחן מינהל ההנדסה העירוני מונחות תוכניות ליעדי צמיחה שאפתניים אף יותר: כ־100 אלף יחידות דיור נוספות, מתוכן כ–70 אחוז בהתחדשות עירונית וכ־30 אחוז בבנייה חדשה. המשמעות: הכפלת אוכלוסיית העיר.
"כדי לעמוד ביעד אנחנו נערכים בכל התחומים", אומרת מרץ. "בין היתר מקודמות תוכניות אב נרחבות לתחבורה ציבורית, מסחר, תעסוקה, תיירות, חינוך, רווחה ותשתיות מים, ניקוז וביוב – תשתית תכנונית מקיפה לעיר המחר. במסגרת תמ"א 75 צפוי פינוי מתחם בזן והתעשייה המזהמת, והקמת פארק מטרופוליני ירוק של 5,300 דונם לאורך הקישון, הגדול כמעט פי שניים מפארק הירקון בתל אביב. לאחר שגם הרכבת תשוקע, חזית הים תעבור פיתוח מקיף, הטרמינל הימי יוקם ושדה התעופה הבינלאומי עתיד להתרחב. חיפה תיראה אחרת לגמרי".
לדבריה, כדי לממש את הפוטנציאל הגלום במהפכה זו "נדרשים תעדוף לאומי והקצאת משאבים משמעותיים לפיתוח תשתיות, שיאפשרו להסיט את הביקושים מגוש דן ולחזק את חיפה כעיר מטרופולינית מובילה בצפון".
לסיכום, למרץ ומור יש מסר ישיר לתושבי חיפה שמביטים בחשש על תהליכי הפיתוח וההתחדשות העירונית בסביבת מגוריהם: "חששות מתהליך משמעותי כמו התחדשות עירונית הם מובנים ומוצדקים, ולכן חשוב להיערך נכון כבר מהצעד הראשון. מומלץ לפנות למנהלת להתחדשות בתחילת התהליך ולברר אם המתחם שלכם הינו אכן מתחם המיועד להתחדשות עירונית לפי מדיניות העירייה".
היא מוסיפה, ומייעצת לתושבים: "בצעו הליך תקין של בחירת נציגות ובחירת עורך דין דיירים. צאו למכרז יזמים. בחרו את היזם על פי 'קבלות בשטח'. אל תהססו לערוך סיור במתחמים שבנה ואל תבחרו רק לפי התמורה שמבטיח היזם. השתתפו בקורסים ובהרצאות שמקיימת המינהלת בחינם – זהו מקור משמעותי לצבירת ידע פרקטי בנושא. הבנה מהי תכנית איכותית היא מקור כוח במו"מ עם יזם עתידי. כמו כן, היכנסו לאתר המינהלת באתר עיריית חיפה – מידע רב בנושאי התחדשות עירונית נמצא שם. וחשוב מכל, דעו כי המינהלת הוקמה בשבילכם, ובכל נושא הקשור לפרויקט שלכם אתם מוזמנים לפנות אלינו".
בשיתוף עיריית חיפה
