עו"ד דנה שהרבני-נחמן: "בנוסף להבנה המשפטית העמוקה, יש לנו היכרות רבת שנים עם מוסדות התכנון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), על יכולותיהן ומגבלותיהן. להיכרות זו יש חשיבות רבה בהתוויית המתווה הנכון עבור היזם"
פרויקטי נדל"ן רבים בישראל אינם נתקעים בגלל מחסור במימון או ביקוש, אלא בשל שנים של הליכי תכנון, התנגדויות ועיכובים של רשויות ושל ארגונים סביבתיים. פרויקט אחד במרכז הכרמל בחיפה ממחיש כיצד מאבק משפטי מתוכנן היטב הצליח לחלץ מיזם שהיה תקוע יותר מעשור.
הסיפור מתחיל ביחידת קרקע יוצאת דופן בהיקפה - כ-12 דונם במפגש הרחובות היוקרתי יפה נוף ומגידו במרכז הכרמל - שמשקיפה על הנוף המרהיב של מפרץ חיפה. הקרקע הייתה שייכת בחלקה לכנסייה היוונית-קתולית (לצד מנזר סמוך ובעלים פרטיים), ועליה פעל במשך עשרות שנים בית הספר "דוד ילין". היזם התקשר בהסכמים עם הכנסייה ובעלי הקרקע במטרה להקים במקום מתחם מגורים יוקרתי, ובמקביל סיכם מול עיריית חיפה על פינוי בית הספר והקמת מבנה חלופי עבורו. אלא שתוכניות לחוד ומציאות לחוד. עיכובים מתמשכים בתכנון ובבניית בית הספר החדש - מצד העירייה ומשרד החינוך - הובילו לקיפאון. העירייה סירבה לפנות את המבנה המקורי במועד, ועד ההורים פתח במאבק וארגוני סביבה הגישו התנגדויות חריפות. כך חלפו להן מעל 15 שנה של עיכובים, קיפאון ונזקים אדירים ליזם, שכללו עלויות מימון כבדות, תקורות והפסדי רווחים.
התפנית בעלילה התרחשה כאשר נכנס לתמונה משרד עורכי הדין אטיאס, גראור, וישניצקי, ענבר ושות' (AGVI) - פירמה חיפאית מובילה המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה וליטיגציה. צוות המשרד הבין כי במצבים שבהם הרשויות מפגינות אדישות לעיכובים, אין די בטיעונים נורמטיביים - יש להציב תג מחיר משמעותי. המשרד הגיש תביעה כספית חסרת פשרות נגד עיריית חיפה בבית המשפט המחוזי, על סך 40 מיליון שקלים בגין הנזקים שנגרמו ליזם. כיצד הצעד הלוחמני הזה הניב דווקא פתרון מוסכם? התשובה טמונה בהבנת הדינמיקה מול המערכת הציבורית: ברגע שהנזק הפיננסי הומחש במלוא עוזו, הבינה העירייה כי מוטב להגיע להסדר.
במסגרת הפשרה שהושגה, בוצעה עסקת "הצרחה" עירונית: בית הספר "דוד ילין" עבר למבנה של בית הספר "חוגים", ואילו "חוגים" עבר למבנה החדש שנבנה ברמת הדר במימון היזם. בית הספר המקורי פונה והפרויקט יצא לדרך. כיום נבנות ומשווקות במקום מאות יחידות דיור בפרויקט מהמבוקשים בעיר.
"אני חושב שאפשר ללמוד מהמקרה הזה על יתרונותיו של המשרד שלנו", אומר עו"ד עופר גראור, שותף בפירמה. "הוא מדגים חשיבה מחוץ לקופסה ויוזמה. הוא מצביע על היכולת שלנו להשתמש בכלים משפטיים התקפיים ולא לחשוש מניהול מאבק חזיתי מול רשויות חזקות. עם זאת, אנחנו גם יודעים להמליץ ללקוח מתי להגיע לפתרון מעשי שמביא למימוש העסקה, מתוך הבנה שאין טעם להיות רק צודק אלא גם חכם. כך למשל, היזם הסכים לקיצוץ מספר יחידות הדיור משום שהבין שעיכוב נוסף יפגע בו כלכלית".
"אנו יודעים לראות את התמונה הכוללת, שכוללת היבטים קנייניים, חוזיים, מיסויים ותכנוניים, וללוות את הלקוח בהתאם להבנת מכלול השיקולים", אומרת עו"ד דנה שהרבני-נחמן, שותפה במשרד. "בנוסף להבנה המשפטית העמוקה, יש לנו היכרות רבת שנים עם מוסדות התכנון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), על יכולותיהן ומגבלותיהן. להיכרות זו יש חשיבות רבה בהתוויית המתווה הנכון עבור היזם".
היכרות עמוקה של המאפיינים הייחודיים של הצפון
המקרה של מתחם ילין אינו חריג. יותר ויותר יזמים נאלצים להתמודד עם עיכובים ממושכים, כאשר האתגר המשפטי אינו רק אישור התוכנית אלא ניהול הסיכונים שנוצרים לאורך השנים. זהו למעשה לחם חוקו של משרד אטיאס, גראור, וישניצקי, ענבר ושות', שהוקם בשנת 1992, מונה כיום כ-25 עובדים ופועל מסניפיו בחיפה ובתל אביב.
המשרד מדורג ברציפות בצמרת מדריכי הדירוג הנחשבים כמו Dun's 100 ,BDI, ומדד ההתחדשות העירונית. כמשרד מוביל בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי, המקרקעין וההתחדשות העירונית. פעילותו מתמקדת בשישה תחומי ליבה שלובים: נדל"ן, מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה, התחדשות עירונית, אגודות שיתופיות והתיישבות כפרית, וליטיגציה אזרחית ומנהלית.
"ייחודו של המשרד טמון במתן מעטפת הוליסטית. השותפים הבכירים מעורבים באופן אישי ומלווים כל תיק מקצה לקצה - משלב הייעוץ והתכנון העסקי, דרך הטיפול במיסוי ובהיטלים ועד לייצוג בבתי המשפט", מדגישה עו"ד שהרבני-נחמן. "דבר נוסף שמייחד אותנו הוא ההון האנושי שלנו. מדובר בצוות משפטנים איכותי ואכפתי, נדיר ממש, שיש לו מחויבות עמוקה ללקוחות ולפרויקטים. המחויבות הזו הופכת את הפירמה לאחד מעמודי התווך המשפטיים באזור".
"למרות שהפירמה פועלת בכל רחבי הארץ, היא נושאת חותם חיפאי מובהק. ההיכרות העמוקה עם הדנ"א, השטח והמאפיינים הייחודיים של חיפה והצפון מעניקה למשרד יתרון יחסי בולט", מחדד עו"ד עופר גראור, המדגיש את ההתמחות המיוחדת בליווי המרחב הכפרי, הקיבוצים והמושבים באזור הצפון.
הקרב על היטל ההשבחה
אם לא די היה בסבך הפינוי והעיכובים, הפרויקט במתחם ילין הציב אתגר משפטי וכלכלי כבד נוסף: היטל ההשבחה. בעקבות אישור התוכנית, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה בסכום אסטרונומי של כ-39 מיליון שקלים. המשרד הוביל כאן אסטרטגיה עקרונית: הרשות אינה יכולה לייצר מצג כפול: מצד אחד לעכב את מימוש הפרויקט במשך שנים ארוכות, ומצד שני לדרוש היטל השבחה לפי יכולת מימוש תיאורטית מיידית.
כידוע, ככל שמימוש פרויקט נדחה על פני ציר הזמן, ההשבחה הכלכלית שבתוכנית פוחתת בשל עלויות המימון, דחיית התזרימים והסיכונים המתגברים. המשרד ניהל הליכים מורכבים בפני שמאי מכריע ולאחר מכן בפני ועדת הערר. במסגרת דיונים אלה הוצגו הנתונים הכלכליים והעיכובים הממסדיים שנגרמו ליזם. בסופו של דבר, התקבלה עמדת המשרד והושגה הסכמה המאמצת את השומה המכריעה, אשר הופחתה באופן דרמטי.
"השמאי והוועדה לקחו בחשבון את דחיית המימוש שנגרמה באשמת העירייה, ובכך נחסכו ליזם עשרות מיליוני שקלים שהיוו את לשון המאזניים הכלכלית של הפרויקט", מדגיש עו"ד גראור. "בעולם שבו עיכובים רגולטוריים עלולים להפוך פרויקט רווחי ללא כדאי, היכולת לשלב אסטרטגיה משפטית מתוחכמת, הבנה תכנונית וחשיבה עסקית עשויה להיות גורם מכריע לא פחות מהתוכנית האדריכלית עצמה".
בשיתוף משרד עורכי הדין אטיאס, גראור, וישניצקי, ענבר ושות' (AGVI)
