חיפה נמצאת בעיצומו של שינוי משמעותי. בשכונות שונות בעיר מקודמות תוכניות להתחדשות עירונית, מתחמי מגורים ותיקים נערכים לשינוי, ויזמים בוחנים הזדמנויות לבנייה חדשה ולהריסה ובנייה מחדש. אלא שבין הרעיון, התכנון והאישור לבין העלייה לקרקע ניצב פעמים רבות חסם מרכזי: יצירת מעטפת מימון שתתאים לפרויקט וליזם. מי פועל בתחום הזה, הן באזור חיפה והצפון והן ברחבי הארץ, הוא ג'אקי ואקים, לשעבר גזבר עיריית חיפה וכיום מנכ"ל חברת בילדינג קפיטל, חברה המתמחה במימון פרויקטים למגורים עבור יזמים. בראיון מיוחד הוא מספר על האתגרים, ההזדמנויות, והדברים החשובים שכל יזם חייב לדעת לפני שהוא מתחיל.
"יזמים פועלים כיום בסביבה מורכבת יותר מאשר בעבר", מסביר ואקים מה האתגרים שעומדים בפני יזמים. "עלויות הביצוע עלו, המימון התייקר, יש ירידה משמעותית בקצב המכירות וגופי המימון בוחנים בקפידה רבה יותר את רמת הסיכון ואת שיעור ההון העצמי שהיזם נדרש להעמיד. גם כשמדובר בפרויקט טוב וביזם מנוסה, עלול להיווצר פער בין הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט לבין היכולת להעמיד את כל מקורות המימון הדרושים בזמן הנכון. לכן האתגר אינו רק לקבל אשראי, אלא לבנות מראש מבנה מימון שמתאים לכלכלת הפרויקט ולתוכנית העסקית של היזם".
מדוע חשוב להתחיל לטפל במימון עוד לפני קבלת היתר הבנייה?
"בפרויקט נדל"ן מתקבלות החלטות פיננסיות חשובות הרבה לפני העלייה לקרקע. כבר בשלב רכישת הקרקע, החתימה עם בעלי הדירות או קידום התכנון, צריך להבין מה יהיה היקף ההון העצמי הנדרש, אילו ביטחונות ניתן להעמיד, מהם צורכי התזרים ומהם הסיכונים שעלולים להשפיע על הפרויקט. יזם שמתחיל לחשוב על המימון רק כשהוא זקוק לכסף עלול לגלות שתנאי העסקה אינם תואמים את דרישות הגוף המממן, או שנדרש ממנו הון עצמי גבוה מכפי שתכנן. כשפונים מוקדם, אפשר לבצע בדיקה כלכלית, לזהות את נקודות התורפה, לבנות תרחישים ולהתאים את מבנה ההון עוד לפני שהיזם מקבל התחייבויות משמעותיות".
המטרה: להתאים את המימון לפרויקט
לדברי ואקים, כל פרויקט דורש מבנה מימון שונה. "אין שני פרויקטים זהים, ולכן פתרון המימון אינו אחיד. פרויקט הריסה ובנייה בהיקף של עשרות יחידות דיור שונה לחלוטין ממתחם פינוי-בינוי גדול. יזם שמחזיק בהון עצמי משמעותי נמצא במצב שונה מיזם שמקדם במקביל מספר פרויקטים ונדרש לשמור על הנזילות שלו. מבנה מימון מותאם עשוי לשלב ליווי פיננסי סגור, חוב בכיר, השלמת הון עצמי, מימון ביניים או פתרון לצורכי הון חוזר. אנחנו בוחנים את הפרויקט ואת היזם כמכלול: רווחיות צפויה, מצב תכנוני, מחיר הקרקע, עלויות ביצוע, ניסיון מקצועי, קצב מכירות צפוי, ביטחונות ולוחות זמנים. לאחר מכן בונים את המעטפת המתאימה. המטרה היא להתאים את המימון לפרויקט ולא לנסות להכניס כל פרויקט לאותו מוצר".
מדוע השלמת הון עצמי היא כלי משמעותי עבור יזמים?
"הון עצמי הוא אחד המשאבים החשובים והיקרים ביותר של יזם. לעיתים ליזם יש פרויקט כלכלי וניסיון מוכח, אך חלק גדול מההון שלו כבר מושקע בפרויקטים אחרים או בקרקעות שנמצאות בשלבי תכנון. במקרים המתאימים, השלמת הון עצמי יכולה לאפשר ליזם לצאת לפרויקט מבלי לרכז בו את כל המקורות הנזילים שלו כך הוא יכול לשמור עתודות לפעילות השוטפת, לקדם עסקאות נוספות ולנהל בצורה יעילה יותר את תיק הפרויקטים שלו. מבנה נכון של ההון עשוי גם לשפר את התשואה על ההון העצמי של היזם. חשוב להדגיש שכל עסקה נבדקת לגופה, בהתאם לכלכליות הפרויקט, לניסיון היזם ולרמת הסיכון".
יחס אישי וגמישות
עד לפני כחמש שנים כיהן ואקים כגזבר עיריית חיפה וניהל מערכת כספית גדולה ומורכבת. התפקיד העניק לו ניסיון בתכנון ארוך טווח, בבחינת השקעות ובהבנת תהליכי קבלת החלטות עירוניים. לאורך השנים הוא גם בנה היכרות מקצועית רחבה עם גורמים בתחומי הנדל"ן, הפיננסים והתכנון. "הניסיון הזה מאפשר לנו לזהות חסמים מוקדם, להבין את הסביבה שבה הפרויקט מתקדם ולבחון אותו בראייה פיננסית, עסקית ועירונית רחבה", מסביר ואקים. "הערך אינו רק בקיצור תהליכים, אלא ביכולת להבין טוב יותר את התמונה המלאה ולנהל שיח מקצועי עם היזם ואנשי המקצוע המלווים אותו".
מה מייחד את פעילות בילדינג קפיטל?
"אנו מתמחים במימון פרויקטים למגורים, ובפרט פרויקטים קטנים עד בינוניים של עשרות עד כמאה יחידות דיור. בפרויקטים כאלה נדרשים יחס אישי, גמישות, הבנה מעמיקה של העסקה ונגישות ישירה למקבלי ההחלטות. אצלנו היזם נהנה מליווי אישי וזמינות גבוהה לאורך כל הדרך, לרבות נגישות 24/7 בעת הצורך. גם פרויקט שאינו גדול במספר היחידות יכול להיות מורכב מבחינה תכנונית, משפטית ופיננסית. ההתמחות שלנו מאפשרת תהליך בדיקה ממוקד, תגובה מהירה ופתרון מימון מותאם, מבלי לוותר על בחינה מקצועית ויסודית".
לדברי ואקים, מחיר הוא שיקול חשוב אך הוא אינו היחיד. "הצעת מימון שנראית זולה בתחילת הדרך עלולה להיות יקרה יותר אם תהליך הבנייה מתמשך והיזם לא מצליח לעמוד במחויבות שלו בעניין קצב התקדמות הבנייה ועמידה במכירות ובעיקר שמירה על תקציב הפרויקט. המחויבות שלנו כמממן לתמוך ביזם לסיים את הפרויקט על אף הקשיים, חשובה בהרבה משיקולי מחיר. המטרה שלנו היא לבנות עם היזמים קשר ארוך טווח, ולא להתייחס לכל פרויקט כאל עסקה חד-פעמית".
מהי העצה המרכזית שלך ליזם ששוקל לצאת לפרויקט חדש?
"לא לחכות לרגע שבו צריך את הכסף. כדאי לבצע בדיקה פיננסית כבר בתחילת הדרך, לבנות תרחישים שמרניים ולהבין כיצד הפרויקט יתמודד עם עלייה בעלויות, עיכוב בהיתר או קצב מכירות נמוך מהצפוי. חשוב גם לבחור גוף מממן שמבין את תחום המגורים, מכיר את צורכי היזם ויכול להתאים את מבנה המימון למאפייני הפרויקט. פרויקט מוצלח זקוק לתכנון אדריכלי, הנדסי ומשפטי ובאותה מידה הוא זקוק גם לתכנון פיננסי נכון".
ליצירת קשר: 04-6707707. Building-capital.com. info@b-capital.net.
שד' המגינים 32, חיפה.
בשיתוף בילדינג קפיטל
