פקיעתה של תוכנית תמ"א 38 בחיפה ב-18 במאי, עוררה בחודשים האחרונים סימני שאלה בקרב בעלי דירות, יזמים ואנשי מקצוע. כעת, עם הפקדת התוכנית העירונית החדשה להתחדשות בניינית בחיפה, שמחליפה את תמ"א 38, מתחילה להתבהר התמונה - ההתחדשות העירונית בעיר אינה נעצרת.
התוכנית החדשה, אשר אושרה להפקדה על ידי הוועדה המחוזית, קובעת מסגרת תכנונית חדשה שאמורה להחליף את תמ"א 38 ותאפשר להוציא היתרי בנייה למיגון כ-30 אלף דירות במבנים שהוקמו לפני שנת 1984. התוכנית מציעה שני מסלולי התחדשות עיקריים: הריסה ובנייה מחדש, או חיזוק המבנים הקיימים ותוספת בנייה.
לדברי עו"ד משה יונאי, ממייסדי משרד עורכי הדין רולוף&יונאי, שמתמחה בנדל"ן ועוסק בתחום ההתחדשות העירונית מזה 15 שנים, התוכנית החדשה היא צעד חשוב שיש לברך עליו. "הדבר החשוב הוא ודאות," אומר עו"ד יונאי. "בעלי הדירות רוצים לדעת שהפרויקט שלהם יכול להתקדם, כמו גם יזמים שאף חייבים להבין מהם כללי המשחק. התחדשות עירונית היא תהליך שנמשך שנים, ולכן יציבות תכנונית היא תנאי בסיסי להצלחה. התוכנית החדשה מעניקה הזדמנות לפתוח פרק חדש בהתחדשות העירונית בחיפה. כעת האתגר יהיה ליישם אותה באופן שייתן ודאות לכל הצדדים, ישמור על האיזון בין פיתוח לתשתיות ויאפשר ליותר בעלי דירות ליהנות ממבנים בטוחים, מודרניים ואיכותיים יותר".
החשיבה השכונתית היא המפתח להצלחה
לדבריו של עו"ד יונאי אחת מנקודות החולשה של תמ"א 38 הייתה העובדה שהיא התמקדה פעמים רבות בבניין הבודד, מבלי לתת את המענה הנרחב והנדרש לסביבתו. "כשמוסיפים 10 או 12 דירות לבניין קיים, לא מוסיפים רק דירות - מוסיפים משפחות, ילדים וצרכים חדשים. לכן אי אפשר להסתכל רק על המבנה עצמו. התחדשות עירונית חייבת להתייחס גם למילוי הצרכים הנוספים כמו בתי ספר, גני ילדים, מרכזים קהילתיים, מרכזי יום לקשישים, דרכים ושטחים ציבוריים. עיר מתחדשת היא הרבה יותר ממבנה חדש", הוא אומר. "החשיבה השכונתית היא המפתח להצלחת ההתחדשות העירונית. כאשר מתכננים רחוב או שכונה כמכלול, אפשר לתת מענה טוב יותר גם לתשתיות וגם לאיכות החיים של התושבים. זו הסתכלות רחבה יותר, שמאפשרת לעיר לצמוח בצורה מאוזנת".
לדבריו, גם תוכנית התחדשות מעולה אינה מספיקה, אם כללי המשחק משתנים במהלך הדרך. יונאי מספר כי לאורך השנים נתקל במקרים שבהם יזמים קיבלו דרישות כספיות חדשות או נאלצו להתמודד עם שינויי מדיניות שלא ניתן היה לצפות מראש. "פרויקט של התחדשות עירונית מבוסס על חישובים כלכליים מדויקים", הוא מסביר. "כאשר מתווספות ליזם עלויות שלא היו ידועות מראש, או כאשר המדיניות משתנה תוך כדי תהליך, כל הכדאיות של הפרויקט עלולה להיפגע. ודאות רגולטורית היא אינטרס של כולם - של הרשויות, של היזמים ובעיקר של בעלי הדירות", מדגיש עו"ד יונאי
לדבריו בעלי הדירות זקוקים לליווי מקצועי מהשלב הראשון של התהליך. "מדובר בהחלטה כלכלית מהחשובות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו. חשוב להבין את המשמעויות המשפטיות, את הזכויות ואת הסיכונים, ולא לקבל החלטות רק על בסיס הבטחות".
40 שנות פעילות והובלה בתחום
משרד עורכי הדין רולוף&יונאי מציין השנה 40 שנות פעילות; עו"ד יונאי מציין בצער כי בנובמבר 2025, הלך לעולמו שותפו וחברו עו"ד אלי רולוף. צוות המשרד בראשות עו"ד יונאי ובהובלתה של עורכת הדין הילה סלומון, ממשיך במלוא המרץ ללוות את עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית מהמרכז ועד מעלות.
המשרד מוכר כאחד המשרדים הבולטים בתחומי התמחותו בישראל. הוא מדורג על ידי Dun's 100 כאחד מ-100 משרדי עורכי הדין המובילים בישראל, ברציפות מאז שנת 2017; מדורג על ידי BDI כאחד ממשרדי הבוטיק המובילים בישראל בתחום ההתחדשות העירונית; מדורג בצמרת תחום ההתחדשות העירונית על ידי עיתון גלובס ואתר הנדל"ן מדל"ן; המשרד נבחר על ידי אתר "מגדילים" כאחד מ-30 משרדי עורכי הדין המובילים בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. מדובר בדירוגים המשקפים שילוב בין ניסיון, היקף פעילות, איכות מקצועית והשפעה בפועל על התחום של התחדשות עירונית.
בתחום "הפינוי בינוי" המשרד מייצג אך ורק בעלי דירות, וכך נמנע מניגוד אינטרסים וצבירת מוניטין טוב בקרב הדיירים, שכבר אלפים השתמשו בשירותיו. הניסיון שצבר המשרד, לצד הרקע הציבורי של יונאי כחבר מועצת עיר וחבר וועדה תכנון ובנייה בעבר, מאפשר לו לבחון כל פרויקט לא רק מההיבט המשפטי, אלא גם דרך הפריזמה התכנונית והעירונית.
המשמעות הביטחונית
בשל המלחמה הנמשכת כבר כמעט שלוש שנים, ואלפי הטילים שנורו לעבר מדינת ישראל בשנים הללו, עלה גם הצורך בממ"ד, אשר אינו זמין לחלקים גדולים במדינה. "הצורך בהתחדשות עירונית," מציין עו"ד יונאי, "קיבל בשנים האחרונות משמעות רחבה עוד יותר. במשך שנים עסק השיח בעיקר בסיכון מפני רעידות אדמה, במיוחד באזור חיפה והקריות היושבות על שבר יגור.
כיום נוספה למשוואה גם המציאות הביטחונית. אירועי התקופה האחרונה המחישו לכולנו עד כמה בניינים ישנים חשופים לפגיעה מטילים או משברי טילים ומיירטים, ועד כמה יש חשיבות למבנים מחוזקים הכוללים מרחבים מוגנים. התחדשות עירונית היא כבר לא רק מהלך תכנוני או כלכלי - היא חלק בלתי נפרד מהחוסן של התושבים".
יונאי מביא כדוגמה מבנים שחוזקו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית והצליחו להתמודד טוב יותר עם פגיעות במהלך הלחימה. מבחינתו, מדובר בהמחשה לחשיבות ההשקעה במבנים חדשים ובטוחים יותר.
"נוצרה גם בעיית צפיפות - קווי הבניין התקרבו זה לזה ולא פעם אנחנו נתקלים בבעלי דירות בבניינים שעברו תמ"א, שהגישו התנגדות לבניינים האחרים הסמוכים להם. אמרתי פעם בוועדת הערר שאני מרגיש כמו באוטובוס מלא באנשים שרוצה לעצור בתחנה ולאסוף עוד כמה נוסעים שרוצים להגיע ליעדם, ואלה שבפנים תמיד צועקים לנהג - אין יותר מקום, אל תעלה עוד נוסעים!".
לפרטים: רח' רד"ק 11 חיפה, טלפון: 04-8539111.www.ry-law.co.il
בשיתוף עו"ד משה יונאי
