החיים העירוניים על פני כדור הארץ נדמים לתהליך ניסוי וטעיה שאיש אינו יודע מה יעלה בגורלם. בשנים האחרונות התקדם העולם צעד גדול בהבנה, כי הצפיפות והגידול באוכלוסייה מחייבים נקיטת מהלכים שיאפשרו את המשך החיים על מיעוט קרקעות וייטיבו עד כמה שניתן עם האנשים והסביבה. אחד המהלכים הוא המגמה לשלב במתחם אחד בסביבה עירונית מגורים, מסחר ושטחים ציבוריים בפרויקט הכולל "עירוב שימושים".
"הצורך בעירוב שימושים, שכולל מבנה ציבור, מסחר ומגורים, נובע ממחסור בקרקעות 'חוּמות' למבני ציבור באזורים עירוניים", אומר האדריכל נתן פלדמן ממשרד "כרמלי ונתן פלדמן אדריכלים". "בהקשר זה עולות שאלות כמו מה השטח המינימלי למגרש, כמה קומות יהיו במבנה וכמה מקומות חנייה, האם נדרשות חצרות ועוד. המצוקה גדולה למרות התדריך הקיים לשטחים חומים, אך ברוב המקומות נאלצים להתפשר עם גודל הקרקע החומה, שהיא יקרה בשל הצורך להפריש אותה לצורכי ציבור ולנצלה נכון". המציאות, מסביר פלדמן, חזקה יותר מהכול בייחוד בבנייה בערים קיימות, המבצעות התחדשות למתחמים עירוניים, והקרקע הציבורית כבר לא מתאימה לאוכלוסייה שממשיכה לגדול ומחייבת לשלב בתוכה בתי ספר וגני ילדים, אוכלוסייה צעירה ובוגרת.
תכנון אדריכלי רב ממדי
משרד כרמלי ונתן פלדמן אדריכלים קיים כבר 65 שנה, במהלכן תכנן מבני ציבור ברחבי הארץ, ממטולה ועד אילת, ובנייני מגורים ובנייני בוטיק במרכז הארץ. נתן פלדמן, דור שני לאדריכלים, מנהל בעשור האחרון את המשרד התל אביבי, שכולל עשרה עובדים ורואה לנגד עיניו תכנון אדריכלי רב ממדי הקשוב לצורכי הפרט והקהילה המשתנה, ואת הדיאלוג הבלתי אמצעי בין השניים - הפרט והקהילה. "היצירה האדריכלית שלנו מחברת בין רעיון לצורך, חומר לצורה וחדשנות מחשבתית לאילוצי תקציב", אומר נתן פלדמן, "והמשרד דוגל בתכנון גמיש המותאם לתקציב עבור רשויות מקומיות ועבור יזמים". היתרון היחסי של המשרד, לדבריו, הוא ההעברה הבין דורית והמקצועיות ברמה בלתי מתפשרת המשלבת יחסי אנוש פוריים עם גורמים מקצועיים שונים כראשי ערים ומהנדסי ערים.
הוא בן 55, נשוי ואב לשלוש בנות, ואת השכלתו רכש במסגרת לימודי אדריכלות באוניברסיטת PRATT בניו יורק. הוא נולד בתל אביב, נשם את משרד האדריכלים של הוריו מגיל צעיר, ולרגע לא חשב שיהיה לו עיסוק אחר זולת אדריכל. בשלוש השנים האחרונות הוא משמש אדריכל יועץ למשרד החינוך לצורך אישור תוכניות בתי ספר ובתי ספר חדשניים ומשתתף בוועדות חדשנות.
מה נדרש בקרקע ציבורית?
"באזורי התחדשות עירונית ובתב"עות חדשות, כלומר בכל שכונה חדשה שקמה היום ובעתיד, צריך לאפשר מראש אחוזי בנייה גבוהים ועלייה לקומות באזורי בנייה ציבורית. התכנון צריך להיות גמיש כדי לאפשר במהלך העשורים, שהבניין מתקיים בהם, שינויים בפונקציות הנדרשות וכאלה שעדיין לא יודעים מה הן יהיו".
לטענת פלדמן, כשעולים לגובה, על התכנון לאפשר שטחי חוץ קומתיים כמו מרפסות גדולות, שהן חלופה לחצרות. מערכת התנועה הפנימית במבנים כאלה היא אנכית ואופקית, וחשוב שתהיה הפרדה בין פונקציות, למשל כניסות נפרדות או משולבות ונגישות נפרדת לקומות מסוימות. במעונות יום, לדוגמה, יש לאפשר כניסה רק למבוגר עם ילד ולצורך כך יש לתכנן כניסה נפרדת. במגרש של כיתות גן, אין בעיה להיכנס דרך שער, אבל בתנועה אנכית שבה משולבות פונקציות נוספות, ההפרדה מורכבת יותר.
היכן טמונה הבעיה המרכזית?
"הקמת מבני ציבור כגני ילדים, מרפאות, תחנות בריאות למשפחה ובתי כנסת, שכולם צריכים להתקיים יחד באותו בניין, נמצאת באחריות גורמים שונים ללא קשר ביניהם, למשל משרד החינוך, משרד התרבות והספורט, משרד הבינוי והשיכון, משרד הפנים ומשרד הדתות, הביטוח הלאומי והרשויות המקומיות. כל אחד רוצה לבנות מבנה עבור צרכיו וכל מבנה צריך קרקע, ומכאן בעצם מגיעה הדרישה לעירוב שימושים, כדי לחסוך במשאב הקרקע הבעייתי באזורי התחדשות עירונית ובתב"עות חדשות. הבעיה היא איגום המשאבים. הרשות המקומית מקבלת תקציב נפרד מכל משרד ממשלתי שמממן את צרכיו, הכסף לא תמיד מספיק לצורך בנייה ולא מגיע באותו זמן שנדרש. יש צורך למצוא את הגורם שירכז את המימון לצורך בנייה מרוכזת בו זמנית, כמו שרק רשות חזקה יכולה לעשות, אבל רוב הרשויות לא יכולות לעשות זאת. כשהכסף לא זמין לבינוי, הקרקע מתבזבזת משום שהזמן דוחק. הצרכים בוערים, ממהרים לבנות את המבנה הנדרש הבא ללא שימוש מושכל, וכך מתחיל הבזבוז בשטחים החומים שנגרם מסדרי עדיפיויות תקציביים".
ניצול מקסימלי של שטחי ציבור בפרויקט
המתכון הנכון לעירוב שימושים, לדברי פלדמן, הוא כאשר יש עוגן כלכלי חזק שימשוך אליו את האוכלוסייה שתניע את פעילותו. "צעירים שמגיעים למועדון נוער במבנה מסחרי הכולל עירוב שימושים יימשכו למסעדות קטנות כמו פיצריות, מאפיות ובתי קפה, והמועדון יהווה את העוגן הכלכלי", מסביר פלדמן. "בסקטור הפרטי קבלנים מחויבים על ידי הרשויות בשטחי ציבור ומשלבים יחד מסחר, מגורים ומוסדות ציבור כדי לממן בנייה לפי הנחיות. עוד לא עשו את זה עם בתי ספר אבל זה העתיד – בתי ספר, כמו גם תחנות לבריאות המשפחה, גני ילדים ומרכזי יום לקשיש ישולבו במתחמי מסחר ומגורים. כאשר גן הילדים והסופרמרקט נמצאים מתחת לבניין המגורים, זה מצמצם גם את תנועת הרכבים באותו אזור".
המודל הזה קיים בעולם?
"כן, בערים צפופות כמו ניו יורק, אבל לא רק. בהולנד ובמדינות הסקנדינביות המודל קיים בשל נוחות, ולדוגמה בכל קהילה יהודית בארה"ב יש מרכזים המשמשים כגני ילדים, בתי ספר, ספרייה, בית כנסת, מרכז חוגים ואולם אירועים וזה לא בגלל מצוקת שטח, אלא לצורך ריכוז שמאפשר שימוש בחפיפה".
החיסרון העיקרי בעירוב השימושים הוא, כאמור, בתקציב. "אם לא מדובר ביזם פרטי ששולט על התקציב, איגום המשאבים נותר כחיסרון העיקרי. המדינה עוברת הפרטה וכיום כבר יש שכונות שבהן יזמים מחוייבים לממן את בניית בתי הספר וגני הילדים באישור משרד החינוך. מצוקת הקרקעות מחייבת זאת וכן הדרישות של הרשויות מהיזמים".
ומה היתרונות בעירוב שימושים?
"חיסכון במשאבי קרקע, הדבר היקר ביותר בייחוד באזורים צפופים. חיסכון בתשתיות שכן במקום לחבר חשמל, ביוב ותקשורת בנפרד עבור כל מבנה, החיבור משותף, ואף התחזוקה משותפת ויכולה להיות ממומנת למשל משילוב של מסחר בבנייה ציבורית. חיסכון מתבטא גם בחנייה, משום שהשימוש חופף עבור גורמים שנמצאים בבוקר וגורמים שנמצאים אחר הצהריים, ואף בעלויות הבנייה, שכן כשבונים לגובה לא צריכים להתפרס על הקרקע. מבחינה חברתית נוצר מפגש בין קבוצות שלא מתערבבות ביום יום, כמו דור צעיר בגני ילדים ודור בוגר במרכז יום לקשיש, או מועדון נוער ובית כנסת. מפגשים כאלה יכולים ליצור פעילויות חברתיות משותפות שלא מתקיימות ביום יום".
משרד כרמלי ונתן פלדמן מתכנן מבני ציבור רבים ומתחשב בעירוב שימושים גם אם הדרישה לא מגיעה מהרשות המקומית. "כרגע גם במבנים שאינם גבוהים במיוחד, אבל אם מדובר בבית ספר, נקפיד שאחר הצהריים יוכלו להשתמש בו כמרכז חוגים או כספרייה קהילתית. אודיטוריום בבתי ספר תיכונים אנו משדרגים לאולמות מופעים עבור הקהילה, והספרייה משמשת את התיכון בבוקר ואת הקהילה אחר הצהריים. מאחר שהמבנה משלב ביצירתיות פונקציות שונות, הוא הופך לפוקל פוינט בשכונה.
"פרויקט מעניין שבחודשים האחרונים אנו שותפים בתכנונו הוא רובע הצעירים במודיעין שם מתוכנן מתחם מגורים שתמהיל הדירות מחולק בין דירות חדר, שניים ושלושה עבור צעירים. המתחם משלב פונקציות ציבוריות ומסחר הכל סביב כיכר עירונית כך שכל השירותים זמינים מיידית. המתחם ממוקם ממול המגרש המיועד למכללה שתקום בעיר.
"אנחנו עוסקים יום יום בנושא, ורואים בכך חשיבות שכן אם לא נעשה זאת, לא תהיה קרקע לבנייה ציבורית. דוגמה נוספת למבנה בעירוב שימושים: בראשל"צ למשל תכננו מעל מרכז הכשרה למהנדסים של הסוכנות היהודית את משרדי החברה העירונית של ראשל"צ. יש כניסה משותפת ונפרדת לכל אחד, משום ששעות הפעילות לא חופפות, וכך מנצלים כראוי פיסת קרקע באמת קטנה. בחודש האחרון יצאנו לביצוע של מרכז חוגים בשטח של 2,300 מ"ר בקומת הקרקע ומעליו אולם ספורט זירת כדור יד ברמלה.
"בשכונות חדשות, כשגן ילדים עם שתי כיתות מקבל מגרש של דונם, כבר אי אפשר לבנות מעליו קומות נוספות, אלא אם ישביתו את הגן. לכן אני פונה לרשויות וליזמים ולכל מי שמעורב במטלה ציבורית: חשוב לנצל כמה שיותר את השטח הציבורי בפרויקט, לגרום לו להוות עוגן למסחר. הוא ימשוך אליו אנשים שירצו לגור במתחם נוח, שבו יוכלו לרדת במדרגות ולהביא את הילד מהגן ואחר כך ייצאו לשחק איתו ולשתות בו קפה".
www.feldman-arch.co.il | 03-5284460
בשיתוף כרמלי ונתן פלדמן אדריכלים
