על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מתוך כלל התחלות הבנייה החדשות בשנת 2022, חלקם של מבנים בני 2-1 דירות (בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים) היווה 16.2% מכלל הבנייה החדשה. מדובר בעלייה לעומת שיעור צמודי הקרקע מתוך התחלות הבנייה החדשה בשנת 2021, אבל אין ממש סיבה להתלהב - בתחילת העשור הקודם הסתכמה בניית הבתים צמודי הקרקע ב-34% מסך כל התחלות הבנייה החדשה בישראל, כך שמדובר בירידה משמעותית של היצע צמודי הקרקע.
בכל מקרה, הביקוש לצמודי קרקע עדיין גדול וסביר להניח שגם תמיד יהיה. קבלנים מזהים היום קהל יעד חדש מאזור המרכז לטובת צמודי הקרקע; אלה שבגיל צעיר עברו אל העיר הגדולה בעיקר כדי להיות קרובים למרכזי הבילוי והתעסוקה. היום, כשהם כבר בעלי משפחה, הורים לילדים קטנים וגם הפרנסה מתייצבת, מתחילה תנועה הפוכה; הם מחפשים את סביבת המגורים היותר שקטה, את החצר שבה הילדים יוכלו להתרוצץ והם עצמם יוכלו להתרווח ולהירגע, להתנתק מהפקקים והצפיפות בעיר לטובת מרחבים, אווירה פחות צפופה ודחוסה ויותר כפרית וקהילתית. אלה, בין היתר, מייצרים את הביקוש בשנתיים האחרונות לבתים צמודי קרקע בפריפריה היותר רחוקה של ישראל.
הקורונה עיצבה את מגמות הנדל"ן
גם משבר הקורונה תרם לגידול בביקוש לבתים פרטיים. לאחר שנים של סגרים וריחוק חברתי בהן משפחות שלמות היו סגורות בדירה צפופה למשך תקופה ארוכה עם הילדים, גבר הרעב למרחבים, לחצר שבה אפשר לארח בנוחות ולשלוח את הילדים לשחק בה לטובת השקט בבית. הקורונה גם לימדה חברות וארגונים רבים ואת עובדיהן שניתן לבצע את העבודה ביעילות גם מרחוק, מה שגם תרם להבנה שאפשר להתרחק פיזית ממקום העבודה ועדיין לבצע אותה כפי שצריך ולהתפתח בה. במקרה הצורך, אם נדרש מהעובדים להגיע פעם בשבוע למרכז, לרשותם עומדים תשתית רכבות מפותחת או כביש 6.
באזור המרכז הרבה יותר קשה לעמוד במחירים הנדרשים עבור בתים פרטיים, וגם אין כמעט היצע: המחסור בקרקעות לבנייה במרכז הארץ מוביל למצב שבו כמעט אין התחלות בנייה חדשות. המדינה מעדיפה לעודד בנייה לגובה במרכז הארץ ובכך לחסוך בקרקע יקרה ולמקסם את הרווחים עבור השטח. בענף הנדל"ן כבר מסכימים על כך שהבתים צמודי הקרקע בישראל הם מוצר הולך ונעלם, בעיקר באזור המרכז, שקו הרקיע שלו הפך וכנראה ימשיך להיות יותר ויותר מרושת במגדלי מגורים.
מתרחקים מאזור המרכז
באזורי הפריפריה הגיאוגרפית, שם היצע הקרקעות גדול יותר וגם המחירים זולים משמעותית, התמונה עדיין שונה וגם נתוני הלשכה המרכזית לססטיסטיקה מחזקים אותה: לפיהם, הרוב המוחלט של בנייה חדשה של בתים צמודי קרקע הוא מחוץ לאזור המרכז. כך, על פי נתוני הלמ"ס, במחוז תל אביב, בשנת 2021 החלה בנייה של 209 צמודי קרקע בלבד, שהיוו רק 2% מהתחלות הבנייה של צמודי הקרקע בישראל. לפני עשור, בשנים 2011 ו-2012, נבנו במחוז תל אביב כ-500 צמודי קרקע מדי שנה. בכל מחוז המרכז החלו להיבנות בשנת 2021 כ-1,600 צמודי קרקע בלבד, לעומת כ-3,300 בתחילת העשור הקודם.
על פי נתוני הלמ"ס על התחלות בנייה של בתים צמודי קרקע, רשימת עשרת היישובים המובילים בבניית צמודי קרקע הם: אזור יהודה ושומרון, באר שבע, אופקים, פרדס-חנה-כרכור, קרית טבעון, אילת, תל מונד, רהט, שפרעם ומרכז שפירא. אלה היישובים המובילים, אך יש עוד יישובים רבים בפריפריה שבהם הבנייה צמודת הקרקע מובילה בגלל הביקוש הגדל. כמובן, שחלק משמעותי מהבנייה נועד לתושבי המקום, אך יש גם רבים שמגיעים מחוץ ליישוב וגם מהמרכז, כשבמחיר של דירה בשטח של 100 מ"ר בגוש דן הם מקבלים בית מרווח של 180 מ"ר ועוד חצר, לא פעם גם בריכה פרטית - שקבלנים נוטים להוסיף לאור הביקוש לכך מצד משפחות עם ילדים - חשמל חכם ואיכות חיים.
יש גם מי שעושים את זה מתחושת "שליחות ציונית", כמו זו שהובילה אנשים להתגורר ביישובי הספר; בשנים האחרונות, על אף המצב הביטחוני ועל אף המרחק ממרכז הארץ, משפחות רבות בחרו להתיישב באזורים שונים ברחבי הארץ שקונפליקט אינו זר להם. כך למשל, על פי נתונים של המועצה האזורית אשכול, במועצה המונה 32 יישובים – 15 מושבים, 14 קיבוצים ושלושה יישובים קהילתיים - נקלטו בשלוש השנים האחרונות כ-150 משפחות חדשות, כשליש מהן מאזור המרכז, כולן משפחות של זוגות צעירים עם ילדים שמחפשים איכות חיים לצד הגשמת תחושת שליחות.
לאחרונה, מעידים קבלנים, יש תנועה ברורה של משפחות צעירות לבתים פרטיים מחוץ לאזור המרכז, גם לנגב, גם לצפון המדינה, גם בתוך ערים בפרויקטים של צמודי קרקע מפוארים אבל במחירים שפויים, או באווירה כפרית בהרחבות בקיבוצים או במושבים. יש גם אוכלוסייה מבוגרת שמחפשת את האווירה האחרת ואת השקט בבית קטן עם גינה, לאחר שכל הילדים עזבו את הבית.
עיצוב ותחזוקה
גורמים חשובים ומשמעותיים שחייבים לשקול ולקחת בחשבון הם עיצוב הבית ותחזוקתו. בניגוד מוחלט למגורים בבניין דירות, בעלי הבית הפרטי מרוויחים את הזכות לעצב ולסגנן את חלקו החיצוני של המבנה ואת האזורים הסובבים אותו – גדר, חצר, שער, חלונות, דלתות ועוד – בדיוק לפי רצונם. רבים רואים את השלב הזה כמקום והזמן להגשים חלומות. לצד אלו, חשוב לזכור שבית פרטי דורש גם תחזוקה שוטפת, גינון וטיפוח לאזור הגינה, כשכל העלויות מושתות על בעלי הנכס.
גורם משמעותי נוסף שבעלי בתים פרטיים נדרשים להתמודד איתו הם אבטחה ואמצעי מיגון לבית. איומים על בתים פרטיים עלולים להיות רבים יותר. עם אלו ניתן להתמודד באמצעות אמצעים טכנולוגיים כמו מצלמות, אזעקות וגלאים שונים, לצד השיטות הבטוחות והמסורתיות – סורגים, שערים ומנעולים. אם בעבר נוכחותם היתה כה מאסיבית שהיא הכתיבה את נראות הבית הפרטי, כיום דלתות, שערי כניסה וסורגים מגיעים במבחר עיצובים ודגמים, בלי שיעילותם נפגמת כהוא זה.
השקעה עם תשואה לטווח ארוך
המחסור בקרקעות לבנייה והניסיון להתמודד עם יוקר הדיור הביאו את רשות מקרקעי ישראל לשנות מדיניות בשנים האחרונות, והיא התמקדה בשיווק קרקעות לבנייה רוויה, בעיקר במסגרת התוכניות הממשלתיות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה. המכרזים של רמ"י לשיווק קרקעות לצמודי קרקע הן לקבלנים והן לבנייה עצמית הפכו ליותר ויותר נדירים. בחודש מאי אשתקד אושר תיקון 4 לתמ"א 35, שמגדיל את הצפיפות בבניית צמודי קרקע בתוכניות החדשות, כך שהבתים צמודי הקרקע החדשים וגם המגרשים יהיו קצת קטנים יותר. האם זה מה שיבלום את הביקושים הדי קשיחים לבית עם גינה? כנראה שלא, אבל הפרויקטים הנמצאים היום בבנייה (על קרקעות רמ"י) הם כנראה יותר מרווחים מאשר אלה שייבנו בעתיד.
השקעה בנדל"ן בישראל הוכיחה את עצמה מאז קום המדינה, ומחירי צמודי הקרקע התייקרו יותר מאשר דירות רגילות; גם כיום, כשיש ירידה במספר העסקאות לרכישת דירות ומסתמנת ירידה במחירים, יש מקום להניח שהיא כנראה לא תחזיק לאורך זמן, כי הקבלנים בונים היום פחות, האוכלוסייה ממשיכה לגדול ויחד איתה הצורך למגורים - מה שאומר שהמחירים יחזרו לעלות. גם אם לא השנה, אז מאוחר יותר.
כשהנתונים מראים שמספר הבתים החדשים צמודי הקרקע בישראל הולך ויורד, אבל הביקוש להם לא קטן, הרי שמי שקונה היום בית פרטי, גם בפריפריה הרחוקה, ייהנה כנראה מתשואה גבוהה לטווח הארוך, כי בכלכלה בכלל ובנדל"ן בפרט – ככל שההיצע של מוצר הולך וקטן והביקוש אליו לא קטן בהתאם, מחירו של אותו מוצר יתייקר לאורך הזמן.
