בעשור האחרון, נס ציונה עברה טרנספורמציה מעיר שינה שקטה למוקד טכנולוגי וכלכלי משמעותי בשפלה. אולם, המהפכה האמיתית עוד לפניה. פרויקט "רובע המייסדים", המשתרע על פני כ-550 דונמים בחלקה הצפון-מזרחי של העיר, מסומן כיום כאחד הפרויקטים האסטרטגיים ביותר במחוז המרכז.
הנתונים שמאחורי הפרויקט: עיר בתוך עיר
רובע המייסדים אינו רק "שכונת מגורים", אלא אקו-סיסטם אורבני מתוכנן היטב. על פי התוכניות המקודמות, הרובע יכלול כ-7,700 יחידות דיור בתמהיל מגוון שכולל עשרות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, שנועדו לייצר "דאון טאון" חי ושוקק 24/7; תכנון מוקפד של פארקים ושטחים פתוחים המשתלבים בטבע המקומי; ויהיה קרוב לפארק המדע (נס ציונה-רחובות), אחד ממרכזי הביוטכנולוגיה וההייטק המובילים בישראל, מה שמגדיל את הסיכוי לביקוש למגורים בקרב אוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה.
הדינמיקה התכנונית: ותמ"ל ומסלול "השולחן העגול"
אחד הפרמטרים הקריטיים ביותר עבור משקיע נדל"ן הוא Time to Market. ברובע המייסדים, לוחות הזמנים מתקצרים משמעותית בזכות מסלול הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור). לאחרונה עבר הפרויקט בהצלחה את שלב הדיון ב"שולחן העגול" – פורום תכנוני בכיר שבו מתואמים כלל הגופים הממשלתיים והעירוניים לפני הפקדה. שלב זה נחשב ל"אור ירוק" משמעותי, המעיד על היתכנות גבוהה מאוד של התוכנית ועל הסכמות רחבות בין משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל והרשות המקומית.
תמ"א 70: המטרו כמאיץ ערך
החידוש שמעסיק כיום את השוק הוא המודל הפיננסי שהשיקו היזמים המובילים במתחם, קבוצת 'נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס'. היזם מאפשר למשקיע להזרים הון עצמי התחלתי של 390 אלף שקל, בעוד שיתרת התשלום נדחית עד לשלב הפקדת התוכנית.
למה המודל הזה קריטי בנקודת הזמן הנוכחית?
בסביבת ריבית גבוהה, עלות ההון של המשקיע יקרה. דחיית התשלום עשויה לאפשר למשקיע "לגדר" את הסיכון שלו מכיוון שהוא משלם את היתרה רק כאשר הערך הכלכלי של הנכס כבר עלה בעקבות התקדמות הסטטוס התכנוני להפקדה.
"זהו מודל שמעיד על עוצמה פיננסית של יזם", מסבירים בנדל"ן נדל"ן וכהן פליקס, "כשיזם עם 50 שנות ניסיון, שהוביל פרויקטים כמו מתחם ה-1,000, אומר למשקיע 'תשלם לי רק כשהתוכנית תופקד', הוא למעשה לוקח על עצמו את הביצוע התכנוני כערבון".
המספרים נחשפים
לפי הערכות שמאיות מבוססות על עסקאות השוואה באזור, כמו מתחם ה-1,000 ומתחמים דומים בשפלה, שווי זכות לדירה בקרקע מאושרת באזור גוש דן נע סביב 1.6-1.4 מיליון שקל. כניסה להשקעה בשלב הנוכחי, שבו התוכנית כבר עברה שולחן עגול אך טרם הופקדה, מייצרת "פרמיית סיכון" הפוכה מכיוון שהמשקיע נהנה ממחיר של שלב מוקדם, אך עם ודאות של שלב מתקדם.
רובע המייסדים בנס ציונה מייצג את המפגש בין תכנון ממשלתי אסטרטגי (ותמ"ל ומטרו) לבין יזמות פרטית יציבה. המודל החדש שמוצע ל-30 יחידות בלבד, המגדיר את התשלום לפי התקדמות הסטטוס, מהווה נקודת כניסה מעניינת למשקיעים המחפשים שילוב של ביטחון יזמי ומיקום פריים בלב אזור הביקוש.
עשרות שנים של ניסיון
פרויקט מתחם המייסדים הוא חלק מפעילות של למעלה מ-50 שנה של חברת נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס. החברות פועלות כחברות יזמיות בתחום השקעות הנדל"ן למגורים, מסחר ותעשייה. בין הפרויקטים שלקחו בהם חלק: מתחם ה-1000, מתחם ראשונים, מתחם צוריאל, פארק הים (מתחם 2000), שפרינצק ועוד. נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס מביאה עימה ניסיון רב בתכנון, פיתוח ובניית פרויקטים בנדל"ן, לצד עשייה מוכחת בעשורים האחרונים.
שיתוף הפעולה בין שתי החברות מקנה להן יתרון מובהק של ניסיון, מקצועיות וחדשנות בהובלת פרויקטים במסגרות של יזמות בנייה, קבוצות רכישה, תכנון והשבחת קרקעות והסכמי פירוק שיתוף. שתי החברות מיקמו עצמן כמובילות בתחום ההשקעות בנדל"ן, במיוחד בראשון לציון והסביבה. ההיכרות עם הסביבה כמגרש ביתי, ביחד עם ניסיון של עשרות שנים באזור ראשון לציון והסביבה, מספקים לחברות יתרון עצום בהכרת תכניות קיימות ועתידיות ורכישת קרקעות בעיתוי הנכון.
גלו עוד פרטים על ההזדמנות ברובע המייסדים
הכתבה בשיתוף קבוצת רובע המייסדים. הקרקע אינה זמינה לבנייה. התחזיות הכלכליות מבוססות על נתוני שוק והערכות שמאיות ואין בהן כדי להבטיח תשואה עתידית. המבצע מוגבל ל-30 יחידות בהתאם לתנאי החברה.
בשיתוף המייסדים - נדל"ן נדל"ן וכהן פליקס
