"שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא כיום בנקודת מפנה משמעותית, עם מגמות מעורבות המייצרות הזדמנויות ייחודיות, אך גם מציבות סיכונים מסוימים". כך אומר נועם שפלטר, מייסד-שותף של אינווסטו קפיטל, המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
מצד אחד, הוא מבהיר, אנו עדים לעליות מתמשכות במחירי הבתים ולמלאי גבוה של נכסים חדשים, תוצאה של תנאי שוק דינמיים בשנים האחרונות. מצד שני, העלאות הריבית בשנים האחרונות והקשיים הכלכליים העולמיים יוצרים אתגרים המכבידים על חלק מהשחקנים בשוק ומונעות מרוכשים פוטנציאליים לרכוש בתים.
"כולנו מודעים למצב הבעייתי של השוק בחודשים האחרונים וכל יום שעובד מגביר כרגע את אי הוודאות", מוסיף שפלטר. "אמנם הנשיא טראמפ כבר כאן, אבל כשבועיים לפני כניסתו לתפקיד, בכירי הפדרל רזרב יצאו בהצהרות כי צפויה האטה בקצב הורדות הריבית לשנת 2025 ושוב השוק נכנס ללחץ. זה תורגם מיידית לקפיצה הריביות על אגרות החוב שהונפקו על ידי ממשלת ארה"ב (Treasuries) ואשר הגיעו במהלך חודש ינואר לרמת שיא של 4.8% ולאחרונה כבר ירדו חזרה לכיוון 4.2%, במגמה שמציגה מעט אופטימיות.
"אני חוזר ומדגיש שהכוח המניע את שוק הנדל"ן בארה"ב הן ריביות ה-Treasuries מאחר שכלל ההלוואות והמשכנתאות נגזרות מריבית זו. אנחנו נמצאים בשיח משותף וצמוד עם השותפים המקומיים (הקבלנים וחברות הניהול) בתקופה האחרונה כדי להתאים את העשייה שלנו למגמות המסתמנות בשוק. בפגישה שערכתי השבוע עם מנהלת ב'בנק אוף אמריקה', היא אמרה לי שהבנק כבר נערך לירידות הריבית ומתחיל לבנות תוכניות מימון חדשות ללקוחות ולמשקיעים. כלומר, נראה שהבנק 'הפנים' את ירידות הריבית הקרבות ובאות".
מהן המגמות המרכזיות בשוק הנדל"ן האמריקאי נכון לעכשיו?
"שוק הנדל"ן האמריקאי מתמודד עם מספר מגמות והשפעות מרכזיות. מצב השוק בתחילת 2025 התאפיין בריביות גבוהות. הפדרל ריזרב שמר על ריביות גבוהות יחסית לאחר העלאות הדרגתיות שהחלו ב-2022-2023 כדי להתמודד עם האינפלציה. אמנם בסוף 2024 הריבית ירדה בסך כולל של 1%, אך היא עדיין גבוהה יחסית וריבית המשכנתאות לא ירדו בהתאם, בשל חוסר הוודאות בשווקים. ריביות אלו משפיעות לרעה על רכישת דירות ומייקרות את המשכנתאות, מה שמאט משמעותית את קצב העסקאות בשוק המגורים.
"בנוסף, קיים מחסור בהיצע אל מול עודף היסטורי: מצד אחד, קצב בניית בתים חדשים עדיין אינו מדביק את הביקוש, בעיקר באזורים עם גידול אוכלוסין גבוה. המחסור באספקת בתים שומר על יציבות יחסית במחירי הנכסים, למרות הירידה בביקוש. מצד שני, אנחנו עדים למקרי קיצון חריגים, כדוגמת השוק בדרום-מערב פלורידה, שהתאפיין בבנייה מאסיבית בשנים האחרונות. לאחר הוריקן איאן בשנת 2022, שתוצאותיו השפיעו בעיקר בבמהלך 2024, כל ההיצע נכנס לשוק בבת אחת, אך הקונים עדיין נמצאים על הגדר בגלל הריביות הגבוהות והאינפלציה הגבוהה, כאשר המלאי גבוה ברמה היסטורית. מצב זה מייצר כשל שוק בו מחירי המכירה יורדים משמעותית, זמן המכירה עולה משמעותית ומנגד - מחירי השכירות נשמרים ואף עולים, פשוט כי אנשים לא יכולים לרכוש בתים בשל הריבית הגבוהה בשוק.
הירידה בהתחלות הבנייה תוביל לעליית מחירים
לדברי שפלטר, בחלק מהאזורים, כמו פלורידה וטקסס, נרשמה עלייה משמעותית במלאי בטווח הקצר, דבר שמאלץ את הקבלנים הגדולים להוריד מחירים ולהציע תמריצים על מנת לשמור על קצב המכירות ועל מנת שלא להחזיק מלאי גבוה של בתים בדוחות הכספיים. בנוסף, מחירי הבתים בארה"ב נמצאים בשיאים היסטוריים, עם עלייה מצטברת של כ-77% מאז 2012. במקביל, שוק השכירות ממשיך להציג ביקוש גבוה, כאשר רבים ממשקי הבית בוחרים לשכור נכסים בשל מחירי הרכישה הגבוהים והריביות.
"לצד העלייה בהיצע, רואים ירידות חדות בהתחלות בנייה בשל הריביות הגבוהות בשוק. למעשה, הירידה בהתחלות הבנייה בארה"ב, שחלה בשנת 2024, צפויה להמשיך גם בשנים הבאות. ירידה בהתחלות בנייה מסמנת, בדרך כלל, מחסור צפוי בשנים הבאות, אשר יביא להמשך עליות מחירים. נתון נוסף שיש לזכור הוא כי עלויות הבנייה אינן יורדות ורק עולות משנה לשנה, דבר שלא יאפשר לקבלנים להוריד מחירים".
מה מאפיין את שוק השכירויות?
"מחירי השכירויות נשארים יחסית גבוהים, במיוחד באזורים עירוניים ובאזורים שבהם קשה להשיג אישורי בנייה, או שמחירי הבתים בהם עדיין גבוהים והרוכשים, שנמנים על מעמד הביניים, לא מצליחים לקבל משכנתאות. תופעה זו מובילה יותר אנשים לפנות לשכירות. רוכשים פוטנציאליים, שמעוניינים לגור בערים הצומחות, עדיין מעדיפים 'לשבת על הגדר' ולהמתין לירידת הריבית על המשכנתאות. ולכן, שוק השכירות פורח, אפילו במחירים גבוהים מהציפיות הוורודות ביותר".
מה באשר לשוק הנדל"ן המסחרי?
"המגזר המסחרי מתמודד עם אתגרים משמעותיים, במיוחד במשרדים ובמרכזים מסחריים במרכזי הערים, עקב שינוי בדפוסי העבודה מרחוק ובדפוסי הצריכה לאחר הקורונה. אנחנו עדים לתופעה מעניינת, שכבר הזכרנו אותה הרבה בעבר, והיא התחזקות בנייני המשרדים בפרברי הערים (שנובעת מהרצון של מעסיקים ועובדים להישאר קרוב לבית) והתרוקנות של בניינים במרכזי הערים. במקביל, מרכזים מסחריים מקומיים ובאזורי הפרברים (Retail) נמצאים בתפוסות גבוהות וחווים עלייה מתמדת במחירי השכירות".
הכיוון הוא למעלה
שפלטר מצביע גם על הסיכונים הקיימים בטווח הזמן המיידי, שמביאים לצידם הזדמנויות למשקיעים המתוחכמים. לדבריו, למרות ההזדמנויות הקיימות, ישנם מספר סיכונים שעל המשקיעים להיות מודעים אליהם ובהם המשך עליות בריבית. אם הפדרל ריזרב יחליט להעלות את הריבית בשל המשך אינפלציה, הדבר עלול להכביד עוד יותר על שוק הנדל"ן ולצמצם את הביקוש לרכישת נכסים. סיכון נוסף כרוך בירידות חדות במחירים. עלייה מתמשכת במלאי הבתים החדשים באזורים מסויימים עלולה להוביל לירידות מחירים חדות באזורים אלה, במיוחד מאחר והקבלנים מתחרים זה בזה על מכירות וחלקם מעדיפים למכור אף במחירי הפסד, על מנת שלא להמשיך לשלם ריביות בנייה גבוהות.
הוא גם מצביע על שחיקה בחסכונות הציבור - שיעור החיסכון של משקי הבית בארה"ב נמוך יחסית, מה שמגביל את היכולת הכלכלית של קונים חדשים להיכנס לשוק. מצב זה עלול להוביל להתמשכות ההאטה ברכישת נכסים.
אך השוק מושפע גם ממגמות כלכליות עולמיות. לדברי שפלטר, שינויים כלכליים גלובליים, כמו האטה בצמיחה בסין או משברים גיאו-פוליטיים, עשויים להשפיע על היציבות הכלכלית בארה"ב בכלל ועל שוק הנדל"ן בפרט. "לאחרונה מדברים רבות על הטלת מכסים על קנדה ומקסיקו. קנדה לדוגמה, היא רכיב משמעותי בעולם הבנייה האמריקאי והיא מספקת חלק לא קטן מהעץ לבנייה בארה"ב. מכס שכזה עשוי להעלות את עלויות הבנייה בטווח הקצר".
בוא נדבר על השוק בראייה ארוכת טווח.
"למרות הסיכונים בטווח הזמן המיידי, השוק האמריקאי מציג יציבות יחסית לטווח הארוך בזכות מדיניות פיננסית אחראית יותר מאשר בתקופת משבר 2008. משקיעים המחזיקים בנכסים להשכרה יכולים ליהנות מתשואות עקביות, במיוחד באזורים עם גידול אוכלוסייה וביקוש גבוה לשכירות. כמו כן, השקעות בנכסים במיקומים מתפתחים ובאזורים בהם קיים כשל שוק נקודתי, עשויות להניב רווחי הון עם התייצבות השוק בעתיד הקרוב וכאן בדיוק טמונות ההזדמנויות. כמו שציינתי קודם, רואים בצורה ברורה ירידה בהתחלות בנייה ובהיתרי בנייה, ומי שמסתכל לטווח ארוך של מספר שנים, מבין כי המחסור בבתים יגיע, שכן קצב התחלות הבנייה לא עומד בקצב צמיחת האוכלוסייה ובקצב ההגירה הפנימית בארה"ב, במיוחד אם אנחנו מדברים על מדינות 'חגורת השמש' (Sun Belt).
"בנוסף, לאור הנתונים הכלכליים שמפורסמים בחודשים האחרונים, סביר להניח שהכלכלה האמריקאית תיכנס למיתון קל בחודשים הקרובים, דבר אשר יסיט תושבים לשכירות, לרכישה מושכלת בחנויות וכדומה".
האם שנת 2025 עלולה חלילה להיות ה-2008 של זמננו?
"זו, מן הסתם, שאלת מיליון הדולר ולאף אחד אין כדור בדולח בידו. יחד עם זאת, יש הרבה מאוד סימנים המעידים כי אנחנו בעיצומו של סייקל קשה בעולמות הנדל"ן. הריבית הגבוהה, המחנק של השוק בתשלום חובות, הכסף הגדול ש'נזרק' לשוק במהלך הקורונה שגרם לרכישות 'ללא שכל', ואולי הנתון הכי משמעותי - פתיחתן של הלוואות (בגובה של טריליוני דולרים) בשוק המסחרי, הלוואות שנלקחו בריביות אפסיות במהלך 2020 וחמש שנים אחרי זה הן נפתחות. להערכתנו, פה קבור הכלב בהיבטים של איך ייראה השוק בשנת 2025 והלאה".
כלומר?
"במידה והפדרל רזרב יצליחו להשתלט על המצב ולהוריד ריבית בצורה כזו שתייצר אפקט מיידי על הריביות של אגרות החוב (Treasuries), ככל הנראה שנת 2025 תהיה שנת התאוששות. במידה ולא יצליחו בכך - נראה סחרור ותחתית עוד יותר עמוקה במהלך 2025 עד לשיפור בשנת 2026. כבר כעת רואים את הנתונים שמתפרסים ואת הציפיות להורדות ריבית. בראייה ארוכת טווח של שנתיים עד חמש שנים, מיתון קל יביא לצמיחה גדולה. בצורה קצת אבסורדית, כל בשורה רעה לכלכלה האמריקאית תביא לצמיחה עתידית בנדל"ן, שכן היא תסמן הגעה לשפל בסייקל הכלכלי/נדל"ני, ומכאן שהירידות יתמתנו והעליות יגיעו. קשה לומר אם שנת 2025 תהיה שנת המפנה או שהוא יגיע בתחילת 2026, אבל ניתן לומר בצורה די ברורה כי אנחנו כבר בשפל, ומכאן, למי שיסתכל שנתיים-שלוש ואפילו חמש שנים קדימה - הכיוון הוא למעלה".
צמיחה פיננסית בטווח הארוך
שפלטר מפרט ומסביר כי "בעולמות ה-Residential הבנקים הפיקו לקחים ולא מינפו את הלקוחות יתר על המידה כאשר לקחו משכנתאות. עם זאת, הרוכשים מתקשים לשלם את החוב החודשי בהתאם לעליית הריבית.
"בעולמות ה-New construction, יש הרבה מאוד קבלנים במצוקה אמיתית. חלקם כבר 'הזדכו' על נכסים לבנקים וחלקם מוכרים נכסים בהפסד בכוונה תחילה על מנת למכור בתים, לשחרר הלוואות ולצאת מהסחרור שנקלעו אליו. גופים הנמצאים במצב בו הם יכולים לרכוש נכסים ולקבל מימון מהבנקים, ינצלו את ההזדמנויות הנמצאות בשוק על מנת לרכוש נכסים בדיסקאונט, להחזיק בהם (תוך קבלת שכירויות) ולממש ברווח יפה בעוד שנתיים עד שלוש, כאשר הריביות יתייצבו. אנו רואים לא מעט גופים מוסדיים שאוגרים נכסים בימים אלה, בדיוק בשל הסיבות הללו.
"להערכתנו, בעקבות המצב שנוצר, שוק השכירות יתחזק והכף נוטה משמעותית בימים אלו להשכרות. משקיעים שמשקיעים חכם יגדרו את הסיכון בשוק תנודתי זה, על ידי החזקת נכסים לטווח ארוך יותר, ישחקו 'לונג' ולא יהמרו על השוק בטווח הקצר, שכן בטווח הארוך, בגלל כל הסיבות שכבר ציינתי, הכיוון די ברור - והוא למעלה.
"בנוסף, כל Homeowner אמריקאי, שירצה לבחון את יחס הקנייה אל מול השכרה, יבין שהוא צריך לשלם, ברמה החודשית, בין 35%-45% פחות במידה וילך להשכרה מאשר לשלם משכנתא. בעולמות האינפלציוניים של ימים אלו, זהו נתון משמעותי מאוד והוא ייתן את הטון, בעיקר בעולם ה- Affordable Housing".
מהי ההערכה שלך לגבי התנהגות שוק הנדל"ן בארה"ב השנה?
"מדובר בשוק דינמי המחייב התבוננות אסטרטגית וניצול הזדמנויות קיימות. משקיעים שנוקטים בגישה זהירה אך יוזמת יכולים ליהנות מרווחי הון ותשואות משכירות, גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית. עם גישה מבוססת נתונים והבנה של מגמות השוק, ניתן לצלוח את האתגרים הנוכחיים ולהשיג צמיחה פיננסית בטווח הארוך.
"שוק הנדל"ן האמריקאי בשנת 2025 יושפע בעיקר מתנודות הריבית ומחוסן הכלכלה. בטווח הארוך, אזורים בעלי צמיחה דמוגרפית ואטרקטיביות להשקעה ימשיכו לעמוד במוקד תשומת הלב של משקיעים פרטיים ומוסדיים. כאמור, כבר רואים לא מעט מוסדיים שחוזרים לשוק ומתחילים לצבור נכסים בראייה של שלוש-חמש שנים, מתוך ידיעה שהנכסים יניבו להם רווחים. גם אנחנו מתאימים את הפרויקטים שלנו לטווחים אלה מתוך הבנה כי אנו נמצאים בהזדמנות שלא היתה כבר הרבה שנים".
התחזית: צפי לשיפור מתון במחירי הנדל"ן
באינווסטו קפיטל מציגים ניתוח מקרו-כלכלי של המשק האמריקאי והשפעתו על שוק הנדלן בארה"ב בשנה הנוכחית:
התמתנות בריבית: הפדרל ריזרב צפוי להוריד ריבית בהמשך השנה, שכן רואים ירידה קלה באינפלציה והאטה בשוק הכלכלי בכלל ובתחום התעסוקה בפרט. ירידה שכזו תמתן ותשקם את היציבות הכלכלית בשוק, בעיקר לאור "דרישתו" של דונלד טראמפ לירידת ריבית מהירה, ויפה שעה אחת קודם. צעד כזה עשוי לעודד מחדש את הביקוש לדיור ולהגדיל את הפעילות בשוק הנדל"ן. הסבירות לכך היא של 50-50 ויש המעריכים כי כבר בסוף המחצית הראשונה של השנה, או תחילתה של השנייה, נראה ירידות ריבית ראשונות.
עליית ביקוש ביעדים מסוימים: מדינות בדרום ובמערב ארה"ב (כמו טקסס, פלורידה ואריזונה) ממשיכות למשוך אוכלוסייה בשל עלויות מחיה נמוכות יחסית ואקלים נוח, וצפויות להראות צמיחה מתמשכת. עם זאת, עודף ההיצע שקיים, בעיקר בדרום מערב פלורידה ובטקסס, מקשה על השוק ומעיד על התמתנות מחירים וירידה איטית. יש לזכור כי לכל הדעות מדובר בעודף היצע נקודתי בלבד.
פיתוח נכסי שכירות: המשקיעים הגדולים והמוסדיים ממשיכים להפנות הון לפרויקטים של דיור להשכרה (Build-to-Rent) עקב הביקוש הגבוה לדירות שכירות ותחזיות תשואה יציבה.
אתגרים במגזר הנדל"ן המסחרי: שוק המשרדים עלול להישאר במגמת ירידה, אך תחומים אחרים כמו מרכזים מסחריים, לוגיסטיקה ואחסנה, ממשיכים לשגשג הודות לצמיחת המסחר האלקטרוני וחזרת הצרכנים לשוק.
התאוששות איטית: קיים צפי לשיפור מתון במחירי הנדל"ן, במיוחד במגזר המגורים, אך הדבר תלוי בהיקף הורדת הריבית, חוסנה של הכלכלה והמדיניות המוניטרית של הפדרל ריזרב.
בשיתוף אינווסטו קפיטל
