בהשקעות בנדל"ן ישנם סיכונים רבים. במאמר זה לא אצליח לציין את כל הסיכונים, אך ריכזתי את הסיכונים העיקריים שלטעמי הם הנפוצים ביותר למשקיעי נדל"ן:
01. חישוב עלות שגוי
כאשר אנו משקיעים בנדל"ן, הדבר החשוב ביותר והמעניין ביותר הוא התשואה על ההשקעה. הכוונה היא כמה תזרים יווצר לי מההשקעה, ומהו היחס שבין תזרים זה לסכום ההשקעה.
תשואה מחושבת על ידי חלוקת התזרים השנתי בעלות הנכס.
רוב האנשים מחשבים את התשואה בצורה "בסיסית", דהיינו - חישוב ההכנסות ברוטו אל מול עלות הנכס נטו. אבל יש לזכור כי כאשר אנו רוכשים נכס, ישנן עלויות נוספות, ובמקרים רבים עלויות אלה אינן זניחות. לדוגמה - מס רכישה, עלויות עורך דין, עלויות תיווך וכדומה. שלא נדבר על שיפוץ שאנו זקוקים לבצע בנכס לפעמים.
02. חישוב הכנסה שגוי
משקיעים רבים אינם לוקחים בחשבון את ההוצאות השוטפות שיש להם על הנכס. למשל, דמי תיווך למציאת שוכרים, או מיסוי. אם ניקח לשם המחשה דירה להשכרה. כאשר אנו משכירים דירה בישראל, אנו חייבים (מעל מינימום מסויים כמובן) לשלם מס. אני אישית מעדיף את "מסלול" המיסוי המחייב לשלם 10% מההכנסה, מהשקל הראשון, ללא התחשבות בהוצאות. תגלו שבדרך כלל זה מסלול עדיף, שכן הוא מאפשר לכם לדעת מראש מה תהיה ההכנסה שלכם ומייתר את הצורך להתחשבן עם הרשויות על הוצאות שהיו לכם ועל מדרגות המס שלכם.
על כן, כאשר אנו רוצים לדעת מהי התשואה האמיתית שאנו מקבלים מנכס מסויים, יש לחשב את ההכנסה האמיתית אל מול העלות האמיתית.
03. שימוש במתווכים בעלי אינטרס
לרבות מעסקאות הנדל"ן ישנם מתווכים המעורבים בתהליך. שימוש במתווך הינו דבר חכם, למרות העלות, שכן ברוב המקרים יש לו אינטרס לעזור לצדדים לסגור עסקה. עם זאת, יש תמיד לזכור את האינטרסים החבויים של המתווך ולבחון את נאמנותו. לדוגמה, אם המתווך מרוויח על בסיס אחוזים (דבר שמקובל ברוב המקרים), האינטרס שלו הוא לסגור עסקה במחיר כמה שיותר גבוה. על כן, תמיד יש לבדוק את דבריו אל מול מקורות נוספים ולא להתבסס רק עליו.
04. התייחסות לנכס כחלק מ"שוק"
בסעיף זה אני רוצה לנפץ תיאוריה שרבים מהמשקיעים מאמינים בה. אין דבר כזה "שוק נדל"ן" ! יש שוקי נדל"ן. לכל אזור יש שווקים שונים. יש מדינות שונות, ערים שונות ובכל עיר יש שכונות שונות ולעיתים הבדלים בין רחובות שונים. לדוגמה, כולם מכירים את המיקוד 90210, נכון? כל אדם שתשאל אותו היכן המיקוד יגיד כמובן "בוורלי הילס". אבל כמה אנשים יודעים שיש גם את 90211 או 90212? בוורלי הילס מורכבת משישה אזורי מיקוד שונים וההבדלים ביניהם משמעותיים, הן מבחינת סוגי הבתים (פרטיים מול בנייני דירות) וכמובן אל מול המחירים (הבדלים של עשרות אחוזים).
05. התבססות על מקור מידע אחד
כאשר אנו עושים עסקאות נדל"ן, עלינו להצליב מידע וללמוד את האזור שבו אנו מעוניינים לפעול. עלינו להכיר את השכונה, את האזור, העיר והמדינה. עלינו לבחון את הנתונים הדמוגרפיים של האזור וכמובן את המדדים הכלכליים. לדוגמה - האם האבטלה גבוהה באזור? במידה וכן, לא יהיו שוכרים. האם ישנה אלימות גואה בשכונה? במידה וכן, אנשים לא ירצו לגור בה. האם יש הגירה חיובית? ובמידה וכן, יהיה ביקוש. וכך הלאה.
במדינות רבות, כמו ארה"ב, שם אנו פועלים רבות, הנתונים פתוחים לציבור הרחב וניתן לקבל מידע רב על כל נכס, עד רמה של רחוב. ישנם כמובן גם אתרים פרטיים אשר מרכזים מידע, אך באתרים הממשלתיים ישנו המידע הרשמי. אני אישית חושב שיש לרכז מידע רב ככל האפשר על מנת להצליב ולאמת את המידע שאנו מאתרים.
06. השקעה ללא ליווי מקצועי
עסקת נדל"ן הינה עסקה מורכבת. ישנם גורמים רבים אשר יש לקחת בחשבון - מיהו בעל הנכס, האם ישנן בעיות משפטיות, האם יש חובות על הנכס, האם הנכס רשום באופן פרטי או ב"מושע" (בעלות בשיתוף בין מספר אנשים במקרקעין), האם ההסכם הוגן ומגן על הצדדים ועוד ועוד. על כן, עסקת נדל"ן חייבת להיות מלווה באנשי מקצוע המכירים את התחום ואת האזור בו פועלים, כמו עורכי דין, יועצי מיסוי, מתווכים וכדומה. וגם כאן עליכם לוודא כי בעל המקצוע מכיר את החוקים והתקנות באזור הספציפי בו אתם מעוניינים לפעול. אני אישית ממליץ לכם להיעזר, לפחות בעסקאות הראשונות, באנשי מקצוע בעלי ניסיון בהשקעות באזור בו אתם מעוניינים לפעול, על מנת ללמוד מניסיונם ועל מנת למזער סיכוי לטעויות בעסקה.
07. השקעה באזורים המתנהלים בשפה שונה
אולי בגלל שאני עורך דין ואולי כי אני תמיד הולך על ה-Safe Side, אני תמיד רוצה שתהיה לי האפשרות לקרוא בעצמי את כל המסמכים הקשורים לעסקה. כאשר משקיעים פונים להשקעה במדינות אשר אינן מתנהלות בשפה שהם בקיאים בה, הם מסתכנים בתרמיות ובטעויות אשר יעלו להם ביוקר. בדרך כלל, טעויות אלה מתגלות רק בדיעבד, כאשר כבר מאוחר מידי לתקנן.
שיקול נוסף הוא היכולת להתנהל מול שוכרים או בעלי מקצוע בעת הצורך. אמנם אפשר להעסיק בעלי מקצוע מקומיים, אך אף פעם לא תדעו אם הכל מתבצע כמו שצריך, ואף פעם לא תהיה לכם בקרה על הנעשה.
08. התאהבות בהשקעה
משקיעים רבים "מתאהבים" בנכס בו השקיעו, או ברעיון שהם בעלי כנס, ולא יודעים להעריך נכון את ההשקעה. במקרים רבים אנו שומעים על משקיעים אשר התעלמו מנורות אזהרה שעלו מהנכס, רק בגלל שכל כך התאהבו בנכס או בעיקרון שהם "בעלי נכס".
09. התעלמות מגורמי סיכון בעסקה
כאשר מגיעים לנתח עסקה, יש לקחת בחשבון גורמים שונים וכמובן עלויות שונות. כאשר אנו מנתחים עסקה, יש לבנות דוח הכנסות והוצאות צפויים, וללכת תמיד "לחומרה", שכן תמיד תצוץ בעיה בנכס או בעסקה שלא ניתן היה לראות בתחילת הדרך. בחישובים שלנו לביצוע העסקה יש להקצות תקציב ל"בלתי מתוכנן". אני אישית חושב שהמינימום לסעיף זה צריך להיות 5% משווי העסקה, על מנת להיות מוכנים לכל צרה שתגיע.
10. היעזרות באנשי מקצוע שאינם מומחים
לכל אחד יש חבר או מכר שהוא "מומחה" בנדל"ן. גם יועצים יש לא מעט, אך רובם יתנו לכם עצות אחיתופל. לא כי הם רוצים ברעתכם, אלא פשוט כי אינם בעלי ניסיון. כאשר אתם פונים לייעוץ מקצועי, עליכם להיעזר אך ורק שאנשי מקצוע אשר פועלים בתחום ומכירים את התחומים בהם הם מייעצים מניסיון אישי ולא מ"היכרות". עצה גרועה אחת יכולה לעלות לכם הון רב כשתגלו את הטעות.
הטעות הנפוצה ביותר - רכישת בית בודד להשקעה
רכישת בית אחד כ"השקעה" לצורך שכירות היא אחת הטעויות העיקריות שעושים משקיעים מתחילים. יש כל כך הרבה סיבות מדוע זוהי טעות, אך אציין את העיקריות. בראש ובראשונה, מדובר בעסקה בינארית - או שיש שוכר, או שאין. זאת אומרת שהסיכון הוא גבוה, שכן במידה והשוכר יוצא - עוברים משכירות מלאה לאפס. משקיעים רבים אינם לוקחים בחשבון שישנן תקופות בהן אין שוכר לנכס ואז העלויות הכרוכות בנכס יחולו עליהם. למשל, במידה ומגיע משבר כלכלי (ויש אחד כזה בכל כמה שנים), אנו חשופים באופן מיידי למצב הדייר. אם ייקלע למשבר כלכלי – אולי לא ישלם, או יעזוב את הדירה ואז נאבד את השכירות, והכי מסוכן - יישאר בדירה ולא ישלם, ואז עלינו לטפל בבעיה בשלט רחוק.
דבר נוסף, כאשר אתם בעלי נכס בארה"ב, אתם אחראיים על תקינותו. בין אם יש דייר ובין אם אין דייר. כלומר, כל תיקון חל עליכם, כל שיפור או נזק - אתם צריכים לממן ולתקן. כל זאת בנוסף להוצאות החודשיות, כגון ביטוח, ארנונה, מיסים, דמי ניהול וכדומה. יותר מזה, במידה ונגרם נזק, מסיבה כלשהי, לנכס מסויים – ניתן לתבוע את בעל הנכס בגין הנזקים ולא את הדייר.
צריך לזכור, שהשקעה בנכס בודד אינה "הכנסה פאסיבית" – כאשר אנו בעלי נכס באופן פרטי, עלינו לוודא כי הנכס מתופעל ומטופל כראוי. עלינו לפקח על חברת הניהול, להתעדכן בגין מצב הנכס ולטפל בנושאי המיסוי בגין הכנסות והוצאות, לדווח לרשויות בארה"ב ובישראל. בקיצור – להיות "בעלי נכס". לעומת זאת כאשר אנו משקיעים כ"קבוצה" במסגרת חברה, תמיד יש שותף מנהל אשר מטפל בדברים אלה עבורנו, דבר אשר מאפשר לנו באמת להיות "משקיע פאסיבי".
זאת ועוד, כאשר אנו רוכשים, כמשקיעים פרטיים, בית להשקעה בחו"ל, נדירים המקרים בהם בנקים יתנו לנו מימון להשקעה. בנק בוחן את כל רשימת הסיכונים במתן מימון ובמקרה של בית להשקעה, על ידי תושב זר, נדיר לקבל מימון לרכישה. לעומת זאת, כאשר רוכשים בניין או מולטי-פמילי, הבנק רואה את ההשקעה כעסק לכל דבר, בו הסיכונים נמוכים משמעותית מנכס בודד, וישמחו להעניק מימון לעסקה.
משקיעים רבים גם רוכשים בית ריק מתוך אמונה כי המוכר יתגמש במחיר וכי ימצאו שוכר בקלות. צריך תמיד לזכור - השקעה מיועדת לייצר לנו תזרים. אם הבית נמכר ריק, כנראה יש סיבה. יש לבחון כמה זמן הבית ריק, האם הבית ראוי למגורים ומה מצב השכונה. אחרת ניתן למצוא את עצמנו מחפשים שוכר חודשים רבים ללא הצלחה, ומפסידים כסף רב בתהליך.
לבסוף, רבים מבססים עסקה על עליית ערך. זכרו תמיד - עליית ערך הינה בונוס! תמיד, אבל תמיד, תחפשו את הרווח בקנייה. אם אינכם רואים את הרווח שלכם בקניית העסקה - אל תכנסו לעסקה.
בשיתוף אינווסטו קפיטל
