בעולם ההשקעות המודרני, תיק השקעות מאוזן ומגוון הוא אבן יסוד לביטחון כלכלי וצמיחה פיננסית. בעוד שמניות, אג"ח ותעודות סל ממלאים תפקיד חשוב, השקעה בנדל"ן בחו"ל, בדגש על ארה"ב, הופכת בשנים האחרונות יותר ויותר למרכיב הכרחי ולא רק מותרות. עו"ד נועם שפלטר, מייסד-שותף בחברת אינווסטו קפיטל ומתכנן פיננסי (CFP), מדגיש כי שילוב נדל"ן בתיק ההשקעות מציע שורה של יתרונות ייחודיים ומבהיר כי מעבר לתשואה הפוטנציאלית, נדל"ן משמש כמגן מפני אינפלציה, ככלי לפיזור סיכונים וכאפיק השקעה עם יתרונות מיסוי משמעותיים. בריאיון מיוחד הוא מפרט את היתרונות הגלומים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב ומסביר מדוע היא מהווה מרכיב מפתח בתיק השקעות מוצלח.
"צריך לזכור שלמעט תקופות משבר תחומות בזמן, מחירי הנדל"ן תמיד עולים", הוא אומר בפתח הדברים. "בארה"ב, הדבר נובע, בין היתר, מכך שקצב בניית הבתים מפגר אחרי הביקוש לדיור. ביקוש זה נמצא בעלייה עקב גידול האוכלוסייה, עליית גיל הנישואין, גידול בהיקף הגירושין - מה שמגדיל את הצורך בדירות - שינויים טכנולוגיים ועוד. זה נכון גם לגבי עליית השכר. ככל שהמשכורות עולות, למשל בענף ההייטק, יש יותר כסף והוא מתועל גם לשיפור ברמת המגורים. הייטקסטים רוצים לרכוש או לשכור בתים באזורים יוקרתיים יותר והדבר מגדיל את הביקושים, וכתוצאה מכך גם את מחירי הנדל"ן למגורים. בנוסף, חומרי הגלם המיועדים לענף הבנייה מתייקרים, מה שמשפיע על עלויות הבנייה ומתורגם לעליית מחירים. בקצרה, אין סיבה שמחירי הנדל"ן יירדו לאורך זמן. הכיוון הוא תמיד למעלה. בעוד ששוק ההון יכול לחתוך את ההשקעה, לעיתים ב-60%-70%, הנדל"ן תמיד בעלייה לאורך זמן, למעט בתקופות של כשלי שוק נקודתיים, ובסופו של דבר, יש נכס פיזי ביד".
להרוויח מהפרשי המימון
שפלטר מתעכב במיוחד על השפעות האינפלציה, שהרימה ראש בשנים האחרונות. "מחירי הדיור מושפעים מאוד מאינפלציה, ולעיתים אף נחשבים לגורם מרכזי בה. לכן, עליית מחירים כללית עשויה להשתקף גם במחירי הנדל"ן. במידה רבה יש כאן עניין של ביצה ותרנגולת. לכן, נדל"ן נחשב באופן מסורתי כהשקעה המגנה מפני אינפלציה, וזאת משום שמחירי הנכסים נוטים לעלות במקביל לעליית מדד המחירים לצרכן. מחקרים מתקפים זאת ומראים כיצד השקעה בנדל"ן עשויה להוות גידור אינפלציוני יעיל בטווח הארוך".
אני עוד רוצה להתעכב על הטיעון שמחירי הנדל"ן עולים בהתמדה. מה לגבי משבר 2008?
"אמרתי כבר שהעלייה במחירי הנדל"ן היא עקבית, בנטרול תקופות משבר. משבר 2008 כבר לא יחזור, להערכתי, כי כולם למדו מהטעויות. הבנקים והגופים הפיננסיים, בארה"ב ובעולם, הם יותר שמרניים כיום וזהירים מאוד, במיוחד בכל מה שקשור למשכנתאות. אני גם מזכיר לך שרוב עשירי ארה"ב עשו את הונם מהשקעות בנדל"ן - עיין ערך טראמפ - ושדור ההייטק משקיע בנדל"ן - קונה ומוכר. בסוף, נדל"ן הוא אפיק השקעה משמעותי ורווחי".
זה מוליך אותי לשאלה הבאה - מה לגבי התשואות על נדל"ן?
"זה תלוי. צריך לזכור שהתשואות על נדל"ן בישראל הן נמוכות לעומת ארה"ב. זה נובע גם משיקולים היסטוריים. אחת הסיבות לכך היא פערי המחירים בישראל בין עלות רכישת הנכס לבין גובה שכר הדירה. לדוגמה, אם התשואה השנתית על דירה בתל אביב עומדת על 2.5%, ושיעור הריבית על משכנתא עומד על 4%, המשקיע עשוי להתקשות להרוויח בשוטף. הסיבה לכך היא שחלק ניכר מההכנסות משכר הדירה יופנה לתשלום החזר המשכנתא. במקרים מסוימים, כמו למשל בעסקאות של רכישת משרדים, התשואה עשויה להיות גבוהה יותר, אך גם שם שיעור הריבית על ההלוואה גבוה יחסית. לדוגמה, אם התשואה על משרד היא 6.8% ושיעור הריבית על ההלוואה הוא 9%, עדיין קיים קושי להגיע לרווח משמעותי. עם זאת, חשוב לזכור שמשקיעים רבים מסתמכים גם על עליית ערך הנכס לאורך זמן כמקור רווח, וכן משתמשים במינוף כדי להגדיל את התשואה.
"אך בעוד שבישראל התשואות על נדל"ן נמוכות יחסית, במדינות מערביות רבות, ובראשן ארה"ב, המצב שונה. שם, התשואות על נדל"ן למגורים נעות בטווח של 8%-10% ועליות הערך מוסיפות עוד לרווחיות, בעוד ששיעור הריבית על משכנתאות עומד על 6%-7%. פער זה מאפשר למשקיעים להרוויח מהפרשי המימון. גם בתחום הנדל"ן המסחרי התמונה דומה: התשואות השוטפות הן בין 10%-12%, בעוד שהריבית על הלוואות נעה בין 7%-8%. כך, גם משקיעים 'רגילים', ללא גישה להזדמנויות מיוחדות, יכולים להגיע לרווח נאה. כאמור, פער זה בתשואות נובע בעיקר מההבדלים במחירי הנכסים ובעלויות המימון בין ישראל למדינות אלה, וזה לפי חישוב עליות הערך".
זה תקף לכל האזורים? אני מניח שיש שונות גדולה בין אזור לאזור.
"בנדל"ן הכל זה עניין של לוקיישן וברור שעליית המחירים שונה מאזור לאזור, לפעמים אפילו בטווח גיאוגרפי קצר. מה שקובע זה המיקום. אם אתה קונה נכס בשדרות רוטשילד - סביר להניח שתיהנה מעליית מחירים לאורך זמן, בעוד שרכישת בית בשדרות, לצערי, תהיה נתונה לעליות ומורדות, בין השאר בשל המצב הביטחוני. צריך להבין היכן קונים ומה קונים ולא להתפתות לטרנדים מקומיים. צריך לעקוב אחר מגמות ארוכת טווח ולהתבסס על נתונים. בארה"ב, למשל, יכולים להיות הבדלים בין רחוב לרחוב באותה עיר. ביוסטון טקסס, אם לתת דוגמה אחת, רחוב אחד הוא מבוקש ורחוב אחר, שדי סמוך אליו, הוא מבוקש הרבה פחות כי שניהם משתייכים לשכונות שונות. אחת יוקרתית והשנייה לא. זה מדגיש את הצורך בהיכרות עמוקה עם השוק ומדגים את מה שאנחנו אומרים כל הזמן - השקעה בנדל"ן היא השקעה מורכבת ודורשת ידע, ניסיון והתמחות. זו אמת חשובה שחייבים לזכור אותה לפני שנכנסים לעולם ההשקעות בנדל"ן, בוודאי בחו"ל".
עוברים מקליפורניה לטקסס ופלורידה
כדי להדגים את השונות בין אזורים גיאוגרפיים, שפלטר מצביע על מה שקורה כיום בין מדינות שונות בארה"ב. פלורידה וטקסס עולות וקליפורניה נמצאות בירידה. זה החל עוד בתקופת קורונה, כאשר אנשים נהרו לפלורידה שהייתה פתוחה יותר, עם הרבה פחות מגבלות, וזה נמשך גם כיום בגלל מזג האוויר הנוח, המחירים הנמוכים יחסית, האוכל הטוב וגם בגלל שיקולי מס. טקסס היא היום אבן שואבת לחברות הייטק, שגילו לפתע מחירים נוחים יותר מאשר בקליפורניה, בפרט שהמדינות הללו מציעות כיום הטבות מס למי שמצטרף אליהן.
בפלורידה לא רואים את הסוף ואלפי משפחות וצעירים נוהרים אליה, ואגב - לא רק לערים המרכזיות אלא גם לפריפריה. ערים שהיו פעם מנומנמות, כמו פורט לודרדייל (Fort Lauderdale), צומחות היום ומשגשגות, בין היתר כי משפחות מוצאות אותן נוחות למגורים. בכלל, מזכיר שפלטר, באמריקה אנשים נעים בעקבות העבודה, וזה נפוץ מאוד שאנשים עוברים בין ערים או מדינות בעקבות הצעת עבודה שקיבלו. "עכשיו מתפתח כל העניין של קידוחי נפט וגז ואנשים נוהרים לאותם אתרים כדי לגור בקרבת מקום", הוא מספר. "מדובר במדינות כמו טקסס, צפון דקוטה וקולורדו. חשוב להבין שתעשיית האנרגיה יוצרת מקומות עבודה רבים, לא רק בתחום עצמו אלא גם בתחומים משיקים כמו שירותים, מסחר ותשתיות. הביקוש הגובר לעובדים מושך אנשים מכל רחבי ארה"ב ומחוצה לה, ומעלה את רמת החיים באזורים אלו. חברות הייטק רבות עוברות לדרום פלורידה, למשל, ורואים את התנועה של ההייטקיסטים לכיוון זה".
מה לגבי נדל"ן מניב, מרכזים מסחריים למשל?
"כאן יש השפעה גדולה לטכנולוגיה. מצד אחד, ככל שהאיקומרס מתפתח, יותר אנשים קונים און-ליין ומבצעים פחות קניות פיזיות והביקוש למרכזים מסחריים מקומיים קטן. מצד שני, רואים צמיחה והתרחבות של רשתות מזון, ביגוד ומוצרים לבית, בעיקר בפריפריה, אשר פותחות עודו ועוד סניפים ומביאות לביקושים שלא היו שנים רבות למרכזים מסחריים בינוניים, בהם ניתן לפתוח סניפים גדולים .גם העבודה מרחוק מקטינה את הביקוש למשרדים .מנגד, הביקושים למרכזים לוגיסטיים ומחסנים גדלים. עיין ערך אמזון. עם זאת, הביקוש גדל דווקא למרכזים מסחריים קטנים ובינוניים בערים ובשכונות, מה שמכונה בז'רגון פלז'ה. במרכזים כאלה חוזרים לקניות פיזיות. יש גם ביקוש גואה לשטחי נדל"ן להקמת מרכזי נתונים (דאטה סנטרס). בקצרה, השוק משתנה כל הזמן בשל מגמות גלובליות, טכנולוגיות, מדיניות ממשלתית ועוד".
מה קורה בתחום המולטי-פמילי?
"נכסי מולטי-פמילי הם סוג נדל"ן מעניין ופופולרי, במיוחד בארה"ב. בעברית ניתן לכנות נכסים אלו 'בנייני מגורים מרובי משפחות' או 'מתחמי דירות'. מדובר בנכסים הכוללים מספר יחידות דיור, בדרך כלל יותר מארבע, תחת קורת גג אחת או במספר בניינים סמוכים. אלו יכולים להיות בניינים נמוכים (2-4 קומות) או רבי קומות. למה משקיעים בוחרים במולטי-פמילי? כי הם יכולים להניב תשואה גבוהה יותר מנכסים אחרים, כמו בתים פרטיים, בשל מספר שוכרים ופיזור סיכונים. הסיכון במולטי-פמילי נמוך מבית פרטי. בבית פרטי העסקה היא בינארית - או שהצלחת או שהפסדת. אם הפסדת - אתה משלם. גם הביקוש לדירות להשכרה נותר בדרך כלל יציב, במיוחד באזורים עירוניים ומרכזיים. קיים גם רכיב של גמישות - ניתן להתאים את גודל הנכס לתקציב ולהעדפות המשקיע. אפשרויות ניהול: ניהול עצמי או באמצעות חברת ניהול, בהתאם לרצון המשקיע".
לנתח עסקאות בראייה מקצועית
אחרי כל הטוב הזה, חייבים לדבר על הסיכונים.
"כמו בכל השקעה קיים חשש שהשוק יתהפך. יש גם ירידות באזורים ספציפיים בשל כשל שוק נקודתי. קח למשל את דרום-מערב פלורידה שנפגע מאוד מההוריקן וקיים בו כיום עודף היצע וירידות מחירים חדות. לכולם ברור שמדובר באירוע נקודתי ובעוד שנה-שנתיים המחירים יחזור לעלות, כי ההגירה לשם לא מפסיקה ועלויות הבנייה רק עולות. הרי לא ייתכן שהקבלן ימכור בפחות מעלות הבנייה ולכן ההזדמנות הנוכחית שם כה משמעותית. יש גם שינויים במדינות מסוימות שגורמות לירידת ערך של נכסי נדל"ן. הדוגמה המובהקת ביותר היא של סן-פרנסיסקו, שפעם הייתה עיר מאוד מבוקשת וכיום הפכה למושבת הומלסים ונרקומנים. הנדל"ן צנח בעקבות כך. חברות גדולות, רשתות קמעונאיות עזבו את העיר ואת מה שנותר בוזזים כנופיות בוזזים. עד כניסת טראמפ גם אי אפשר היה להעמיד אותם לדין. רשתות כמו הילטון ומריוט סגרו את בתי מלון שלהם. וולמארט וטארגט סגרו סניפים בעיר. יש הרבה פחות שירותים עירוניים והכלכלה קורסת באזורים שונים. יש שכונות מסויימות שבשעות ערב שום אדם הגון לא מעז להתהלך בהם ופעם הן ה יו שוקקות חיים".
אם החלטתי להשקיע בנדל"ן, מהן השיטות המומלצות להשקעה?
"אפשרות אחת היא לרכוש מניות של חברות נדל"ן או קרנות ריט ולטפל בתיק ההשקעות בכוחות עצמך, דרך הבורסה. האפשרות השנייה היא השקעה ישירה - כלומר, לרכוש נכס ולטפל בו באופן שוטף. יש לכך יתרונות. אין לך שותפים ואתה שולט בנכס. אבל אלה גם החסרונות. נדל"ן, בסופו של דבר, זה עסק ומי שמבין עסקים - הכנסות, הוצאות, תפעול, בלאי, שיווק, השכרה - יכול לעשות זאת בעצמו. מי שלא מבין בעסקים יתקשה בכך מאוד. נכס נדל"ני מחייב תחזוקה שוטפת ולא קל לאתר אנשי מקצוע, בעיקר אם אתה נמצא בישראל והנכס נמצא מעבר לים. אם זה נכס יחיד, אז הסיכון גדל כי אין לך מרווח נשימה אם הדייר עוזב וגרוע מכך - אם הוא מסרב להתפנות. אתה ממשיך לשלם מיסים והנכס לא מניב. זה מוביל אותי לאפשרות השלישית והמומלצת על ידינו - להיעזר בגוף מקצועי ומיומן, שיודע לאתר נכסים, מנהל עבורך את העסקאות ומרוויח מהרווח. גוף שיודע לנתח עסקאות, לפסול כאלה שאינן מתאימות ומכיר היטב את השוק.
"כשלאדם אין ידע וניסיון, ובעיקר אם הוא בעל משאבים מוגבלים, העניין של איתור נכסים ופסילת נכסים לא מתאימים, הופך להיות קריטי. ישראלים לא מעטים מוותרים למשל על העסקת מפקח בנייה לבדיקת הנכס טרם קנייה. זה עשוי להגיע לעלויות של 6,000 ואפילו 8,000 דולר לבית והם חוסכים את זה, בפרט אם זה בעסקה של 40-50 אלף דולר. הם לא מבינים עד כמה זה קריטי והם יגלו את זה כשהגג ידלוף והם יצטרכו לשאת בעלות התיקון, שעלולה להגיע עד 20 אלף דולר. ודליפה בגגות זה עניין שכיח באמריקה. כשאתה רוכש נדל"ן בהיקף של ארבעה מיליון דולר, לבד או יחד עם אחרים, דרך גוף מקצועי, אז אין בעיה להקצות עשרת אלפים דולר לבדיקה. אם זו עסקה של 60 אלף דולרים זו כבר בעיה".
איך עובד התהליך אצלכם?
"הלקוח נפגש עם אנשי הצוות שלנו כדי להכיר את הצרכים שלו. מה הוא מחפש, לאיזה טווח זמן וכדומה. אנחנו מסתכלים על הצרכים והמצב הפיננסי כמכלול אחד, כאשר המטרה היא להתאים משקיע להשקעה ולא להיפך. לבדוק מה מתאים לו בצורה מדויקת ככל האפשר. אם הוא צריך את הכסף בעוד שנה לרכישת דירה, לא יציעו לו השקעה שתניב פירות בעוד שנתיים.
"אחרי הפגישה פועלים למציאת ההשקעה המתאימה. מכיוון שבכל רגע נתון מתנהל מו"מ על הרבה מאוד נכסים ויש לנו במאגר מספר גדול של עסקאות, יש מבחר שמתוכו ניתן לבצע את ההתאמה. בדרך כלל אנחנו לא ממליצים לרכוש נכס בודד כי אז כל הסיכונים נופלים על המשקיע הבודד. אנחנו בדרך כלל מקבצים יחד 10-12 שותפים ומשקיעים בנכס כך שהסיכונים מתחלקים בין כולם. אנחנו דואגים למימון העסקה ואחר כך לתחזוקה השוטפת ולניהול הנכס. אנחנו שמים דגש על שקיפות ומספקים למשקיעים דוחות רבעוניים, בעברית, המפרטים את כל ההוצאות וההכנסות. שוב, יש חשיבות רבה לניסיון הניהולי שלנו. זה מאפשר לנו להתמודד עם מצבים משתנים וסיטואציות שונות".
לדוגמה.
"בתקופת הקורונה היו לא מעט חברות ציבוריות גדולות שנתקעו עם נכסים. הבנקים נשפו בעורפיהן והן חיפשו למכור מהר ככל האפשר ובכל מחיר. אנחנו לעומת זאת לא התרגשנו והצלחנו לרכוש נכסים במחירים זולים משמעותית מהשווי שלהם. ידענו לדבר עם מי שצריך, להמשיך ולחפש ולמצוא פתרונות. כאשר הערך עלה, העסקאות השיגו תמחור גבוה.
"אתן לך דוגמה נוספת, שגם ממחישה את שיטות העבודה שלנו. פרויקט באזור קליבלנד, אוהיו, בו היו אמורים להיבנות 19 בתים. היזמים נתקעו עם היתרי בנייה בגלל התנגדות התושבים בשכונה. אנחנו נכנסו בנעליהם ובאנו עם גישה שונה. ישבנו עם התושבים ודיברנו איתם בגובה העיניים כדי להבין מה מפריע להם. התברר שהם חוששים שהדרך תעבור דרך בתי השכונה מה שיגרום לרעש וזיהום אוויר. החלטנו להקשיב לחששות שלהם ולמצוא פתרונות שיפיגו אותן ובכך נפתרה הבעיה. זה עלה לנו יותר, אבל היה שווה כי הפרויקט יצא לדרך".
יש וויכוח בין משקיעים בין השקעה בשוק ההון לבין השקעה באפיקי הנדל"ניים. אתה אמנם בפוזיציה, אבל מה יש לך לתרום לוויכוח?
"יש לי ניסיון של 20 שנה בשוק ההון, הן כסוחר והן כמי שהכשיר סוחרים. אני גם מתכנן פיננסי בהכשרתי. ולכן, אני אומר בצורה ברורה: כדי להצליח בשוק ההון צריך להכיר ולהבין את השווקים. זה לא מתאים לכל אחד. זה תלוי באדם, בצרכיו, בידע שלו ובטווח ההשקעה שלו וזה מחייב בירור והערכה, כפי שאמרתי קודם. לעומת זאת, הנדל"ן מגוון מאוד ויציב יחסית ומציע מגוון רחב של השקעות. לגבי השקעה בנדל"ן בארה"ב צריך לזכור שמדובר בכלכלה הכי גדולה בעולם, קפיטליסטית ביסודה, שלא אוהבת רגולציה, ושהנדל"ן הוא אחד הכוחות שמניעים את הכלכלה שלה. השוק הוא נגיש, מגוון, עם סוגי אפיקים שונים שמציע מנעד רחב של אפשרויות השקעה ופתרונות לכל אדם".
בשיתוף אינווסטו קפיטל
