מדינת פלורידה נמצאת כבר שנים ברשימת היעדים החמים להשקעות נדל"ן בארה"ב. עם חופים ארוכים, מזג אוויר נעים לאורך כל השנה, מערכת מיסוי ידידותית לעסקים, וצמיחה דמוגרפית מואצת - המדינה נהנית מהגירה פנימית משמעותית בעיקר ממדינות כמו קליפורניה וניו יורק. לא מפתיע לגלות ששמונה מתוך 25 האזורים המטרופוליניים הצומחים ביותר בארה"ב נמצאים ב"מדינת השמש".
"אנחנו פועלים במדינת פלורידה כבר שמונה שנים", מספר נועם שפלטר, שותף-מייסד באינווסטו קפיטל ותושב ארה"ב בשנה האחרונה. "עיקר הפעילות שלנו מתמקדת בבנייה חדשה - רכישת קרקעות, בנייה ומכירה לקהל רוכשים מקומי. מדובר באסטרטגיה שמוכיחה את עצמה היטב לאורך זמן. אבל לאחרונה, זיהינו בפלורידה תופעה שמזכירה את ההזדמנויות שנוצרו אחרי משבר הסאב-פריים - והחלטנו לפעול".
פערים שיוצרים הזדמנות
שפלטר מתייחס למה שהוא מגדיר "היפוך זמני בשוק", שנוצר על רקע עליית הריבית הפדרלית והשלכות של אסונות טבע מקומיים, בראשם הוריקן שפגע בדרום-מערב פלורידה. לדבריו, "הריביות הגבוהות והפגיעה של ההוריקן יצרו מצב שבו כבר לא משתלם לבנות בדרום-מערב המדינה. רוכשים מתקשים להשיג משכנתאות, והקבלנים - כולל הגדולים שבהם - נאלצים להוריד מחירים. אנחנו בעצמנו ראינו חוזים שנחתמו אך לא יצאו לפועל בגלל חוסר יכולת לקבל אישור משכנתא".
אבל לצד הירידה במחירי המכירה, מחירי השכירות באותו אזור שומרים על יציבות ואף נמצאים במגמת עלייה. "זה תהליך הגיוני", מסביר שפלטר. "מי שלא יכול לרכוש בית צריך לשכור, וכשהביקוש לשכירות עולה המחירים עולים איתו".
לעומת זאת, באזורים אחרים של פלורידה - כמו הצפון והמזרח - המציאות שונה. ערים כמו אוקלה, סיטרוס ספרינגס, פאלם ביי ופאלם קואסט נהנות מביקושים גבוהים לבתים חדשים, בזכות אוכלוסייה מבוססת שממשיכה לרכוש נדל"ן. "באזורים האלה", מסביר שפלטר, "לא נרשמה ירידת מחירים וההוריקן כלל לא פגע בהם. מדובר בפער תפקודי בין אזורים שונים באותה מדינה - וכאן נוצרה עבורנו הזדמנות".
השקעה מניבה ופיתוח יזמי
כדי לנצל את ההבדלים הגיאוגרפיים בתוך שוק הנדל"ן בפלורידה, הקימה אינווסטו קפיטל פרויקט חדש במודל היברידי, שכולל שתי זרועות פעולה בו-זמנית: רכישת בתים מוכנים בדרום-מערב המדינה ובניית בתים חדשים בצפונה ובמזרחה. "הגענו למסקנה שיש פה כשל שוק נקודתי וזמני, שהוא בעצם הזדמנות", אומר שפלטר. "המודל ההיברידי מאפשר לנו לפעול בשני אפיקים נפרדים ולייצר ארבעה מקורות רווח פוטנציאליים".
הפרויקט יוצא לדרך בשיתוף פעולה עם חברת הבנייה המקומית Brite Homes, שותפה ותיקה של אינווסטו קפיטל. מדובר במודל Buy & Build to Rent) BTR), שמבוסס על שילוב בין השקעה מניבה, רכישת נכסים בהנחה, ופיתוח יזמי.
שפלטר מפרט: "אנחנו רוכשים בתים מוכנים מקבלנים בדרום-מערב המדינה, לעיתים במחירים שמפתיעים אפילו אותנו. אנו מסתכלים על השוק ובוחנים אתרים כמו Zillow או realtor ומבינים את טיב ההזדמנות שמצאנו".
הבתים שנרכשים מושכרים לתושבים מקומיים ומייצרים תשואה שוטפת. "כך נפתחים שני אפיקי רווח: רווח מיידי על הרכישה ותשואה משכירות", מדגיש שפלטר.
במקביל, ממשיכה החברה לפעול בצפון ובמזרח פלורידה, שם היא רוכשת קרקעות בשותפות עם קרן קרקעות גדולה, ומבצעת בנייה חדשה יחד עם הקבלן המקומי. הבתים נמכרים לאחר מכן לקונים מקומיים. גם כאן, לדבריו, נוצרים שני אפיקי רווח נוספים: "רווח מרכישת הקרקע במחיר נמוך ממחיר השוק, ורווח יזמי מבנייה משותפת בעלות מוזלת".
פיזור, שקיפות וזהות אינטרסים
הפרויקט מתוכנן לתקופה של שלוש שנים, שבסופן יוכלו המשקיעים גם לרכוש את אחד הבתים להשכרה, או לממש את ההשקעה. ההכנסות יתחלקו בין המשקיעים ליזמים, לפי מודל השקעה שקוף ונטול עמלות תיווך. "זה חלק מהשיטה שלנו", מדגיש שפלטר. "אנחנו עובדים במודל של שותפות ישירה עם המשקיעים - אין עמלות נסתרות ואין 'גזירת קופון'''.
הפיזור הגיאוגרפי בין אזורים שונים בפלורידה מספק לא רק גיוון השקעה, אלא גם ניהול סיכונים מושכל. "זה פרויקט שמאפשר ליהנות מהכנסה שוטפת לצד צמיחה עתידית בערך הנכסים", מסכם שפלטר. "כשמסתכלים על התחזיות - הציפייה היא לירידת ריבית ולחזרת הביקושים בשוק הקנייה. פלורידה ממשיכה להוביל את ההגירה הפנימית בארה"ב והביקוש לנדל"ן בה רק ילך ויגדל."
בשיתוף אינווסטו קפיטל
