"הקמת בנייני מגורים היא מהפרויקטים המורכבים ביותר שיש. קיימים הרבה אלמנטים ומערכות שחייבים לעבוד באינטגרציה מלאה, כדי שהתוצר הסופי יהיה שלם ומושלם", מסביר רון ארד, המהנדס הראשי בחברת ארד בדק בית. החברה צברה ניסיון של למעלה מ־20 שנה בבדיקת בנייני מגורים בני 47 קומות ומטה – בדגש על רכוש משותף, דירות, חניונים תת קרקעיים וחיפוי אבן חיצוני. במקביל, בחברה מסבירים כי הם מבצעים בדיקות תקינות למערכות החירום בבניינים.
איך הגעתם דווקא למומחיות שלכם בבדיקת שטחים משותפים בבניינים?
"הקמתי את החברה אחרי שנים של עבודה במערך הביצוע והפיקוח באתרי בנייה, ויצאתי עם יכולת מקצועית רחבה שמאפשרת לי לראות את הליקויים שהדיירים אינם מסוגלים לראות", מספר ארד, "מכאן נבנה החזון של החברה - לתת כלים לדייר שאינו מבין בבנייה להבחין בליקויים, לסייע לו להתייצב מול גופים גדולים וחזקים, ולדרוש את המגיע לו על פי חוק המכר.
"תוך כדי בדיקה של דירות לפני ואחרי מסירה מהקבלן, עלה צורך מיוחד בעזרה לדיירים להתאגד ביחד ולדאוג לתקינות ובטיחות השטחים הציבוריים בבניינים. כבר מההחלטה מתי לבצע את הבדיקה ההנדסית בבית משותף יש מקום ללווי ויעוץ שלנו. יש דיירים שנמליץ להם לערוך את הבדיקה בשלב מוקדם ויש כאלו שהתועלת תגבר אם הבדיקה תתאחר – תלוי בהתנהלות הקבלן בשטח, במורכבות הבניין ובעוד מספר פרמטרים".
מתי למעשה הדיירים פונים אליכם ?
"לכל אלמנט ישנה תקופת בדק שונה שאליה נוספת תקופה של שלוש שנות אחריות. למשל, תקופת הבדק לאיטום במבנה מגורים היא ארבע שנים, ועוד שלוש שנות אחריות, בסך הכול מדובר על 7 שנים. ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות נעוץ בשאלה על מי נטל ההוכחה. בעוד שבתקופת הבדק נטל ההוכחה שלא הוא גרם לליקוי מוטל על הקבלן, בתקופת האחריות נטל ההוכחה שהליקוי נגרם על ידי הקבלן עובר לדיירים.
"חשוב לי להדגיש, הדיירים הם אלה שצריכים ליזום את הביקורת, ועדיף לבצע אותה בסמיכות למסירת הבניין. הסיבה לכך היא שאז מתגלים מקסימום הליקויים והקבלן אינו יכול לטעון שהתקלה נבעה מפעולה מזיקה שביצעו הדיירים, למשל בעת שינוע הרהיטים לדירות".
לשמור על השטחים המשותפים בבניין
חברת "ארד ביקורת מבנים" נוסדה ב־2001 על יד ארד, לאחר שעבד במשך שנים בפרויקטים גדולים בארץ ובחו"ל בתפקידי פיקוח בנייה. החברה מונה 10 אנשי צוות, ומתוכם שישה מהנדסים. מאז הקמתה ביצעה החברה מעל אלף ביקורות בבנייני מגורים שונים, כשהיא ממשיכה ללוות את לקוחותיה גם לאחר איתור הליקויים עד גמר התיקונים. במידת הצורך מלווה החברה את דיירי הבניין בהגשת חוות דעת מקצועית במקרה של תביעה.
"הרצון הוא בראש ובראשונה להביא לכך שהקבלן ישתף פעולה ויבצע את התיקונים", מדגיש ארד. לדבריו, מעל 99% מחוות הדעת שמסרה החברה לקבלנים במסגרת ביקורת המבנים הסתיימו בביצוע התיקונים, ללא מעורבות בית משפט. "חברות הבנייה מכירות אותנו, ויודעות שחוות הדעת שלנו אמינות. לכן הן מתייחסות אליהן במלוא הרצינות", הוא מוסיף.
רצינות זו נובעת גם מהעובדה כי אותם מקרים שכן מגיעים לבתי משפט, מסתיימים בפסיקות המצדדות במסקנותיהם של מהנדסי החברה. כך למשל בהליך משפטי שהתרחש סביב בניין בנתניה - "הייתה בעיה בנוגע לחיפוי אבן בבניין מגורים בנתניה. כתוצאה מחוות הדעת והליווי שלנו, בית המשפט פסק סך של 4 מיליון שקלים לטובת הדיירים.
יציבות, תקינות ואסתטיקה
ארד חולק ומשתף מהידע והניסיון העצום שצבר לאורך עשרות שנים, ומצביע על תמרורי אזהרה שצריכים להאיר את עיניהם של הדיירים. אחד הנושאים שיש לפקוח לגביהם עין הוא חיפוי הבניין. "כיום רוב בנייני המגורים מחופים באבן ואת הכשלים ניתן לזהות באמצעות מספר סימנים", הוא מספר, "אחד מהם הוא התפוררות שמתרחשת באריחי האבן. התופעה עשויה להעיד על ספיגת יתר של מים או על תופעת עודף חרסית באבן. סימן נוסף שצריך לשים לב אליו הוא חדירת רטיבות מבחוץ אל תוך הדירות. כמו כן, במקרה של אריחים שבולטים מעל פני המישור מומלץ לבדוק האם האבנים רופפות".
חדירת רטיבות מבחוץ לדירה
לחלק מהבניינים כיום נלווה חניון תת קרקעי, וגם בתחום זה עוסקת החברה. "קיימים מספר סוגים של רטיבות שיכולים להתפתח בחניון תת קרקעי", מפרט ארד, "לפעמים הרטיבות מתרחשת סביב מעברי הצנרת, ולעיתים זה קורה בשל חוסר באיטום ראוי לקירות החניון או בתקרה".
במקרים רבים הרטיבות בחניונים מוזנחת זמן רב, מכיוון שלא הבחינו בה או בשל הסרת האחריות מהמתרחש בשטח המשותף. "כתוצאה מכך הנזק מצטבר. לכן חשוב לערוך ביקורת לחניונים ומרתפים תת קרקעיים, מכיוון שברגע שאחריות הקבלן פוקעת ההוצאות גדלות ביחס ישיר להתפתחות הנזק, והדיירים הם אלה שיאלצו לשאת בהן באופן מלא", הוא מספר.
ארד מדגיש שבעזרת ציוד טכני מתקדם מבצעת החברה את בדיקות המרחבים התת קרקעיים. "הבדיקה נעשית בסיוע מצלמה טרמית, מד רטיבות ומהנדסים מנוסים, שמזהים את מקור הרטיבות ומספקים פתרונות הנדסיים לכל סוג של רטיבות", הוא מסביר.
זיהוי רטיבות בתקרת חניון תת קרקעי
מערכות החירום בבניינים התפתחו בשנים האחרונות ומהוות חלק מתקנים בענף הבנייה, ולכן חשוב לערוך בדיקות לתקינותן. ארד מונה את מרכיבי מערכות החירום, ובהם רכזת כיבוי אש, מערכת גילוי עשן, מתזים, גלגלוני כיבוי אש, מפוחי יניקה בחניון התת קרקעי ובמבואות בכל קומה, דלתות אש ברחבי בניין, מפוחי דחיסה בחדרי מדרגות וגנרטור חירום.
לדבריו, "אחד מסוגי הכשלים המשמעותיים שיכולים להתרחש בבניין מגורים הינו כשל במערכות החירום. כל המערכות האלה חייבות לפעול באינטגרציה מושלמת בתרחישי חירום שונים. כשל בפעולה של אחת המערכות עשוי לסכן חיים. יש בידינו מאגר של עשרות תרחישי חירום, ואנחנו מגיעים עם ציוד מתאים ובודקים אותן על בסיס הוראות ממכון התקנים".
סוגיה חשובה נוספת שאליה דיירים צריכים לשים לב היא ביקורת אסתטיקה. "קיים פסק דין של בית המשפט העליון שמתייחס לצורך למסור בניין חדש, תוך הקפדה על אסתטיקה, אבל אין תקן או חוק כזה", אומר ארד, "בכל זאת, החזות חשובה ולכן במסגרת בדק הבית אנחנו עוברים בשטחי הבניין בשיטת 'מטר־מטר', ולצד הליקויים במבנה מתייחסים גם לליקויי גמר בהיבט אסתטי.
אנחנו מציינים בחוות הדעת שלנו גימור שבוצע באופן שאינו אסתטי, למשל בין תקרה לקיר או במפגש בין שני קירות בלובי קומתי. עוד ליקוי גמר נפוץ שכדאי לדיירים לשים לב אליו הוא פרופיל אלומיניום בחיפוי קירות לובי קומתי שרוט ומוכתם בצבע. בסופו של דבר, המטרה שלנו היא לא רק להצביע על הליקויים, אלא ללוות את הדיירים ולהביא לכך שהתיקונים אכן יבוצעו".
ארד בדק בית
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף ארד בדק בית
