פרויקט "לה גנרל" בבת ים צפוי להיות מגדל עירוב שימושים רחב-היקף וייחודי, הממוקם ברחוב הגנרל בבת ים. הפרויקט, ביוזמת חברת בלדי, תוכנן על ידי גוטמן אסיף אדריכלים, נחשב לאחד מפרויקטי עירוב השימושים המתקדמים והמורכבים בישראל, ומגלם תפיסה אורבנית עכשווית של מגורים, תעסוקה, מסחר, מלונאות ושימושים ציבוריים – כולם במבנה אחד.
עירוב שימושים (Mixed-Use) הוא גישה בתכנון ערים המשלבת מספר שימושי קרקע שונים – כמו מגורים, מסחר, משרדים, תרבות ומוסדות ציבור – באותו מתחם, בניין או אפילו באותה קומה. בניגוד לגישת "הפרדת שימושים" שיצרה שכונות שינה ואזורי תעסוקה מרוחקים, מודל זה יוצר סביבה עירונית חיה המעודדת הליכה ברגל, מפחיתה את התלות ברכב הפרטי, ומספקת לתושבים את כל השירותים הנדרשים בקרבת הבית.
"לה גנרל" הוא פרויקט המטשטש את הגבולות בין תל אביב לבת ים ומציג איכות אדריכלית ואקו סיסטם ברמה בין לאומית. המגדל, בן כ-40 קומות, כולל כ-20 קומות מגורים ובהן כ-100 יחידות דיור, בית מלון, וכ-18 קומות תעסוקה בהיקף כולל של כ-15 אלף מ"ר. קומות התעסוקה משלבות משרדים, שטחי מלונאות, מסחר ושימושים ציבוריים, לרבות שטחים המיועדים לעיריית בת ים, ומהוות מנוע כלכלי-עירוני משמעותי עבור העיר והאזור.
ארז דהבני, הבעלים והיזם של הפרויקט, משתף את חזונו: "איכות מגיעה לכולם - אין סיבה שרק מי שיכול לשלם 70-100 אלף ש"ח למטר יזכה לרמת חיים שנהוגה בעירוניות המערבית. לה גנרל מציג את האיזון המושלם בין רמת חיים גבוהה למחיר רכישה ראשוני שפוי. בכוונת החברה לקדם גם את שני המתחמים הבאים על פי אותו עיקרון".
המתחמים הבאים בתכנון הינם שני צמדים של מגדלי מגורים ומבני תעסוקה שנמצאים בשלב היתר. כל אלו יחד הם שילוב שיוצר כיכר עירונית אינטנסיבית ומרכז קניות שוקק, סביב פרוגרמות ציבוריות חיוניות לעיר.
עירוב שימושים אנכי
ייחודו של פרויקט לה גנרל טמון בעירוב השימושים האנכי והמלא שהוא מציע. בשונה מפרויקטים רבים שבהם מגורים ותעסוקה מוקמים במבנים נפרדים זה לצד זה, כאן מתקיים עירוב שימושים אינטגרטיבי בתוך מגדל אחד – עירוב שימושים המחייב תכנון מדויק, תיאום בין מערכות מורכבות וניהול תנועות, תפעול ונגישות ברמות שונות.
אחד האלמנטים החדשניים בפרויקט הוא קומה ציבורית ייעודית בקומה 19 של המגדל. בהתאם לתב"ע, מדובר בקומה הפתוחה ונגישה לכלל הציבור, ולא רק לדיירי הבניין או לעובדיו. הקומה תאפשר שימושים ציבוריים ופעילות עירונית גם למי שאינם שוהים בבניין עצמו, ותשמש כמרחב מפגש המחבר בין המבנה לסביבתו העירונית.
אדריכל יהושע גוטמן, שותף ומייסד במשרד "גוטמן אסיף אדריכלים", מסביר כי: "פרויקט לה גנרל הוא ביטוי מובהק לעירוב שימושים אמיתי – לא כצירוף פונקציות, אלא כתפיסה תכנונית אחת שלמה. האתגר היה לייצר מבנה מורכב שמתפקד היטב בכל שעות היום, מחבר בין מגורים, עבודה וציבור, ומייצר ערך עירוני אמיתי לסביבתו. הקומה הציבורית בלב המגדל היא הצהרה תכנונית שמבקשת להחזיר את המבנה לעיר ולציבור".
השלמת הפרויקט צפויה בעוד כשנתיים. גוטמן מוסיף כי המורכבות ההנדסית והתכנונית בפרויקט נבעה מהצורך לשלב בין מערכות, שימושים ופרוגרמות שונות בתוך מעטפת אחת רציפה ומתפקדת. "נדרשנו להתמודד עם מעברי מערכות בין אזורים ציבוריים, מסחריים ותפעוליים, ליצור סטרוקטורה אנכית המשתנה בין הקומות, ולתכנן קומה ציבורית תלויה תוך אינטגרציה מלאה של המערכות במעטפת הבניין. גם תנאי האתר הציבו אתגר משמעותי, בעיקר בתכנון החניונים המגיעים עד גובה מי התהום. זהו פרויקט שבו כל החלטה אדריכלית חייבה תיאום הנדסי מדויק וחשיבה רב-תחומית".
גיאומטריית מבנה מורכבת
על המורכבות ההנדסית מספרת עתליה שפיצר, ראש צוות קונסטרוקציה במשרד י.דוד מהנדסים האחראי על התכנון ההנדסי של הפרויקט: "הפרויקט מאופיין במורכבות הנדסית יוצאת דופן, הנובעת משילוב של תנאי קרקע מאתגרים, גיאומטריית מבנה מורכבת ועומסים חריגים הפועלים על שלד המגדל".
"מערכת הביסוס תוכננה כביסוס עמוק בתנאי מי תהום, דבר המחייב פתרונות קונסטרוקטיביים וביצועיים מתקדמים לצורך הבטחת יציבות המבנה, מניעת חדירות מים ושמירה על התנהגות הקרקע לאורך חיי הפרויקט. העבודה בתנאים אלו מצריכה דיוק הנדסי גבוה במיוחד הן בתכנון והן בביצוע האלמנטים התת-קרקעיים".
"בנוסף, למבנה גרעין צר וגבוה, היוצר יחס רזון משמעותי ומעלה את רגישות המגדל להשפעות אופקיות, ובראשן עומסי רוח ורעידות אדמה. כתוצאה מכך, תוכננה מערכת קונסטרוקטיבית מורכבת המשלבת קשיחות גבוהה, בקרת סטיות ותכנון דינמי מתקדם לצורך עמידה בדרישות התקן הסיסמי ובשמירה על נוחות המשתמשים במבנה. מורכבות נוספת נובעת מקומה זיזית בעלת זיז של כ-2 מטר, היוצרת אקסצנטריות ועומסים חריגים על מערכת השלד והביסוס. אלמנט זה מחייב תכנון מוקפד של העברת הכוחות, חיזוק אזורי התמיכה ובקרת שקיעות ועיוותים לאורך שלבי ההקמה והשימוש".
שפיצר מסבירה כי כי "מעטפת המבנה כוללת מערכת חזיתות אלומיניום צפופה עם עמודי דמה בעלי משקל עצמי משמעותי, המכבידים על המגדל ומייצרים עומסים אנכיים ואופקיים נוספים שיש להביא בחשבון בתכנון הכולל. שילוב החזיתות עם גאומטריית המבנה מחייב תיאום מלא בין מערכות האדריכלות, המעטפת והקונסטרוקציה. כל רצפות המבנה תוכננו כרצפות דרוכות, פתרון הנדסי מתקדם המאפשר מפתחים גדולים, הקטנת עוביי תקרה ושיפור יעילות המבנה. עם זאת, השימוש במערכת דרוכה במגדל גבוה מוסיף מורכבות משמעותית בשלבי התכנון והביצוע, ודורש בקרה קפדנית על שלבי הדריכה, העברת הכוחות והתנהגות המבנה לאורך זמן".
