משרדנו מייעץ במגוון רחב של מיזמי אנרגיה מתחדשת, ובמסגרת זאת פועל רבות מול רשות מקרקעי ישראל ורשויות התכנון במאות מיזמים ברחבי הארץ. המשרד מייצג יישובים וגורמים נוספים בפריסה ארצית מזה למעלה מ-15 שנה בתחום האנרגיה המתחדשת, ומתכלל את כל היבטי הפרויקטים בפן המשפטי מסחרי והרגולטורי.
בסקירה זו נציג מספר קשיים בסנכרון בין הוראות רשויות שונות ביחס למיזמי אנרגיה מתחדשת.
נסקור בקצרה להלן התפתחויות מהותיות שחלו בחודשים האחרונים.
מדיניות והחלטות מועצת ורשות מקרקעי ישראל
א. מיזמי אגירה שאינם משרתים פרויקט סולארי קיים אך מתוכננים בתוך שטח עסקה מהוונת לפרויקט סולארי קרקעי:
1. על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, על מנת ליהנות מהטבה, לפיה רק 10% משטח המיזם יספרו ממכסת התעסוקה העומדת ליישוב, נדרש כי המאגר יהיה חלק מפרויקט סולארי, כך שלמעשה עליו לשרת את הפרויקט הסולארי.
2. בפועל - לא נקבעו נהלי ביצוע מסודרים לבדיקת הנושא, וקיימת אי ודאות ביחס למתקני אגירה אשר אינם משרתים מיזם סולארי אך מצויים בתוך תוכנית שאפשרה הקמתו. אי הוודאות ממשיכה לחול ביחס לשני אלמנטים: א. אופן ספירת המכסה. ב. היתכנות ביצוע עסקה ותיקון/שינוי עסקה סולארית קיימת במידת הצורך.
ב. עדכון מדיניות רשות המסים ביחס לתקופת העסקה בעסקאות סולאריות
1. בהסכמים בין רשות מקרקעי ישראל ליישובים נוספה הוראה (במרבית ההסדרות) לפיה לרמ"י יש שיקול דעת להארכת תקופת ההסכם מעבר ל-25 שנה, במקרים מסוימים בהתאם להמלצות רשות החשמל.
2. למרות שמדובר בהוראה המעניקה לרמ"י שיקול דעת חד צדדי, ואינה מהווה אופציה בידי החוכר, בחודשים האחרונים אימצה רשות המסים גישה המפרשת הוראה זו בכ"ז כעין אופציה לחוכר בהתקיים תנאים מסוימים, וזאת בין היתר על בסיס עמדה שהציג רמ"י בנושא.
3. מצב דברים זה יצר סיטואציה בלתי סבירה לפיה מחד החלטות רמ"י אינן מעניקות באופן ברור ומפורש אופציה להארכה כאמור, אך בשל עמדה זו, קיימת חשיפה למיסוי בכ"ז כעסקת מקרקעין.
4. הנושא מצוי בדיונים משפטיים, אך יש בו כדי להכביד באופן בלתי צפוי על מיזמים רבים אשר עשויים למצוא עצמם במצב בו למרות שקיבלו תקופה אשר בפועל קצרה מ-25 שנה, ממוסים כאילו קיבלו תקופה ארוכה יותר.
ג. החלטת הנהלת רמ"י מיום 22.6.22 ביחס למיזמים סולארים משולבי חקלאות ("אגרו וולטאי")
1. קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל קובע בפשטנות כי על מתקנים אגרו וולטאיים לא יחולו ההוראות שבהחלטת המועצה בעניין מתקנים דו תכליתיים. לפיכך באופן תמוה, המקור הנורמטיבי החל היום הינו החלטה מדרג ביצועי בלבד. ההחלטה עוסקת בשימוש משולב בקרקע חקלאית, על-ידי הצבת פאנלים פוטו-וולטאיים ובמקביל גידול גידולים חקלאיים באותה קרקע.
2. מכסת תעסוקה – ההחלטה עדיין מאפשרת לרמ"י לקבוע כי שטח כלשהו יגרע ממכסת התעסוקה של היישוב הרלבנטי, ולכך ישנן השלכות מהותיות, הן לגבי המו"מ מול צדדי ג' והן עקב אי הוודאות שנוצרת בשל כך:
א. נקבע כי רמ"י תערוך בחינה כלכלית לשיעורי הרווח של היזם אל מול הרווח מעסקאות תעסוקה אחרות ותקבע האם ייגרע שטח מהמכסה ובאיזה היקף.
ב. מאחר ולא ברור עדיין מתי תבוצע בחינה כזו, אין ודאות מה יהיו ההשלכות או התנאים לצורך ביטול הספירה במכסת התעסוקה אם תתבצע. לדבר השלכה ביחס לאי-הוודאות ביחס להיתכנות ביצוע עסקאות תעסוקה מקבילות על ידי יישובים בהם המכסה על סף מיצוי. כמו כן, קיימת אי ודאות כיצד ניתן יהיה "להשתחרר" מפרויקט אגרו בשל אי הסכמה לגריעה ממכסה, וכן ביחס לשיווק על ידי רמ"י בניגוד להסכמת היישוב במצב שכזה.
הדבר פוגע ביכולת לתכלל ולתכנן מערכת התקשרות מתאימה בין חוכרים לגורמי יזום, ומשליך על היבטים רבים בעסקאות אלו.
השלכות על המכסה למיזמים סולארים קרקעיים– לכל חוכר במשבצת חקלאית קיימת לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל מכסה של 250 דונם לפרויקטים סולאריים קרקעים. כעת מתווספת מכסה נוספת של עד 500 דונם למיזמי אגרו, כלומר הפרויקט אינו בא על חשבון המכסה הסולארית הקרקעית הקיימת, להבדיל ממכסת התעסוקה.
אי-השבת קרקע עודפת או זמנית – שלא כמו במיזמים קרקעיים, במצב בו יישוב מתקשר בפרויקט קרקעי בשטח של מעל 125 דונם ומתבצעת השבה של שטחים זמניים או קרקעות זמניות, במיזמי אגרו לא תתבצע השבה שכזו.
זהות היזם – בדומה למיזם דו-שימוש על מאגרי מים, גם במיזמי אגרו לא תותר העברת זכויות או השכרת משנה של הקרקע והם יחשבו לשימוש משולב במסגרת זכויות המשבצת של הישוב. גם כאן רמ"י נוקטת במדיניות לפיה מאחר והשימוש משולב - מדובר בפרויקט בבעלות הישוב בלבד.הדבר משליך על בניית ההסכמים והסכמי המימון. בפרט הדבר נכון ביחס לשותפויות חקלאיות עם יזמים, מסוגים שונים והאופן בו יש להתייחס אליהן.
חוזים ארוכי טווח - רמ"י תאפשר עסקת אגרו בחוזים ארוכי טווח בלבד, ולא תתאפשר התקשרות בחוזה לעיבוד עונתי או עיבוד יעיל.
מיזמי אגרו בצפון ובדרום הארץ בלבד – בדומה למיזמי PV קרקעיים, מדיניות התכנון לא מאפשרת הקמתם במרכז הארץ, גם מיזמי אגרו יוגבלו לאזור צפון ודרום הארץ, ולא יתאפשרו פרויקטים כאלו במרכז הארץ.
תשלום – ייקבע מחיר אחיד לקרקע כפי שמתבצע במיזמי אנרגיה מתחדשת.
אכיפת חובת עיבוד – נדרש כי הגידולים החקלאיים במיזמי האגרו יהיו משמעותיים, תוך קביעת תנאים יסודיים לעיבוד המקרקעין, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת העיבוד, אמצעי אכיפה משולבים עם משרד החקלאות או רשות החשמל לדוגמת הפחתת התעריף, ביטול הרישיון, הפסקת תשלום.
גם כאן, אי וודאות זו משליכה על היכולת לגבש התקשרויות אופטימליות בין גורמי יזום לחוכרים.
לסיכום: נמשכות בעיות הסנכרון בין החלטות הרשויות השונות לבין רמ"י וכיום גם מול עמדת רשות המסים.
לסיכום: בעיות הסנכרון בין החלטות הרשויות השונות לבין רמ"י נמשכות, וכיום גם מול עמדת רשות המסים. מגמת אי הוודאות בתכנון חלק מהעסקאות תמשך ותחייב ייעוץ מורכב ומתכלל מראש.
הכותב הוא שותף במשרד שלמה כהן ושות' מנהל מחלקת מיזמי אנרגיה ומקרקעין
לאתר >>> משרד שלמה כהן ושות'
בשיתוף משרד שלמה כהן ושות'
