"פיצול נחלה הוא מילה מטעה, מפני שלפי החוק אסור לפצל נחלה, אך ניתן להפריד מגרש מנחלה, בהתאם למגבלות", אומר עו"ד אירם גל, בעלים במשרד עורכי דין המתמחה, זה יותר משני עשורים, במשפט המסחרי והאזרחי על כל גווניו ובפרט בדיני מקרקעין ונדל"ן במגזר הכפרי.
"הפרדת מגרש מנחלה היא אחד האמצעים לפתרון סוגיות העולות מעצם הכללים והמגבלות החלים על אפשרויות הבנייה והשימוש בנחלה ואופן ההורשה. למשל, כאשר מדובר באנשים מבוגרים שכבר לא יכולים להתפרנס מחקלאות וצריכים הכנסה, הפרדת המגרש יכולה לאפשר להם להמשיך לגור בנחלה וגם למכור חלק ממנה. בנוסף, הפיצול מאפשר לחלק מראש או בדיעבד את הירושה באופן הוגן יותר בין היורשים ולא רק לבן ממשיך אחד", הוא מסביר.
עו"ד גל מציין כי מאחר שהליך הפרדת מגרש מנחלה כולל עלויות גבוהות ונמשך זמן רב – כשלוש שנים בדרך כלל – ההחלטה לבצעו מצריכה מחשבה רבה על הסיבות שעומדות מאחוריו, והכנה מקצועית כיצד לבנות את ההליך, מתי לבצעו והאם לקחת בחשבון גם את שיקולי הקונה היה והכוונה היא למכור את המגרש.
לתכנן את הנחלה מחדש
הליך הפרדת מגרש מנחלה מורכב משני תהליכים עיקריים: תהליך תכנוני ואחריו תהליך קנייני. התהליך התכנוני מצריך תב"ע נקודתית לנחלה ואישורה במוסדות הרלוונטיים. התב"ע כולל תשריט גרפי של שטח הנחלה והמגרש שיופרד ממנה, ותקנון המפרט את גם את זכויות הבנייה שיוקצו למגרש ואלו שייוותרו בנחלה המקוזזת.
"ראשית יש לבדוק מול האגודה החקלאית את התאמת התב"ע לזו הקיימת או המתוכננת של המושב. לאחר אישור האגודה, פונים לוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה לאישור התוכנית. היה ויש כבר תב"ע חדשה ליישוב, תוכנית ההפרדה תוגש לוועדה המקומית בלבד. גם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בודקת האם התב"ע עומדת בנהלים ובכללים התכנוניים שקבעה המדינה, בעלת הקרקע", מסביר עו"ד גל.
מהם השיקולים שעומדים מאחורי האישור של ועדות התכנון?
"אחד השיקולים שמנחים את ועדות התכנון הוא מדיניות מינהל התכנון של מדינת ישראל. למשל, עבור מושבים במרכז הארץ נקבע כי בשל שיקולי צפיפות ניתן להפריד מגרש רק עד לשטח של 350 מ"ר, אלא אם ישנו אילוץ תכנוני כמו מיקום מבנה קיים או קרבה לכביש. במקרה כזה, ניתן להגיש בקשה מיוחדת לאישור של הוועדה המקומית והמחוזית למגרש גדול יותר ובאזור המרכז הוא לא יהיה גדול מ-500 מ"ר בכל מקרה".
בעניין זה מוסיף עו"ד גל כי לאחר אישור כל הגופים הללו, ניתן לפרסם את התב"ע ברבים להתנגדות הציבור, ולאחר מכן היא מאושרת. בשלב זה מתחיל התהליך הקנייני מול רמ"י להפקדת חוזה החכירה למגרש המפוצל ולנחלה עצמה.
הסדרת התהליך הקנייני
"התהליך הקנייני מתנהל מול רמ"י, וכולל היוון חלקי לנחלה עצמה והיוון מלא בהנחה למגרש המפוצל", אומר עו"ד גל ומסביר: "תחילה יש לערוך היוון חלקי קטן לנחלה כולה, המקנה אפשרות להפריד ממנה מגרש וזכויות נוספות. לצורך הליך זה יש לשלם לרמ"י 3.75% משווי חלקת המגורים בנחלה – סכום שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים במרכז הארץ. את ההליך הזה ניתן לבצע עוד בזמן הדיונים על אישור התב"ע.
"בשלב הבא יש להשלים תשלום בגובה 33% משווי המגרש המפוצל, ואז מתקבלים חוזי חכירה נפרדים למגרש ולנחלה בתצורתה החדשה שכוללת אמנם פחות זכויות בנייה, אך גם זכויות אחרות שנוספו לה הודות להליך ה-3.75%. כעת מעמדו של המגרש שהופרד הוא כשל מגרש בהרחבה של המושב", מוסיף גל.
עוד הוא מסביר, כי "תהליך הפרדת מגרש מנחלה כולל גם היטל השבחה לוועדה לתכנון ובנייה בגובה של 50% מערך ההשבחה – הפער בין שווי החלקה לפני אישור התוכנית ושוויה לאחר האישור. על פי רוב, רק עצם החלוקה מעלה את הערך בכמה מאות אלפי שקלים".
"הליך ההפרדה מתחיל בתכנון"
"הפרדת מגרש מנחלה היא הליך מורכב המצריך תכנון מקצועי", מדגיש עו"ד גל. "החשיבה הראשונה היא איפה ימוקם המגרש המפוצל ומהן דרכי הגישה אליו. השאלה הבאה היא מסחרית – האם נרצה למכור מגרש של 350 מ"ר או של חצי דונם? ההבדל ביניהם יכול להיות משמעותי בשוק. לעתים כדאי לבנות בית ולייצר את האילוץ התכנוני שיאפשר הפרדת מגרש בגודל הרצוי".
"חשוב לבדוק האם התב"ע החדשה של היישוב עומדת לקבל תוקף והאם כדאי לחכות לה ובכך לחסוך בעלויות ובזמן התכנון, וגם ליהנות מסמכות ההחלטה של הועדה המקומית", הוא מוסיף.
עו"ד גל מסביר כי לתב"ע החדשה של היישוב ישנה חשיבות נוספת בכך שהיא עשויה לאפשר פיצול של יותר ממגרש אחד מהנחלה ובלבד שלכל מגרש מפוצל יוקצו לפחות 160 מ"ר ולנחלה ייוותרו זכויות ל-160 מ"ר לפחות. "למשל, במושב ירקונה הוסיפו בתב"ע החדשה אפשרות לפצל עוד שלושה מגרשים נוספים, כך שניתן לפצל מהנחלה ארבעה מגרשים ולבנות על השטח הכולל של הנחלה המקורית חמישה בתים ויחידת סמך", הוא מספר.
"כשם שהליך הפרדת מגרש מנחלה הוא בירוקרטי, ארוך ויקר, כך גם המורכבות הפסיכולוגית שלו עבור בני המשפחה, שנדרשים לוותר על חלק מהנכס שהגדיר אותם ושימש עבורם כמקור פרנסה, לעתים הנכס היחידי שברשותם. לכן על תהליך ההפרדה לכלול הרבה מאוד שיחות פנים משפחתיות וגם הסדרים מתאימים, בהתאם לצורך", מציין עו"ד גל ומסכם: "אצלנו לכל נחלה יש בית, ולכן אנו במשרד דואגים להעניק שירות עוטף, רגיש ומקצועי לכל צורכי הנחלה ובעליה".
לפנייה טלפונית >>
לביקור באתר >>
בשיתוף עו"ד אירם גל
