הנחלות החקלאיות הפכו למבוקשות מאוד בקרב ציבור הולך וגדל שמבקש להחליף את הדירה שבעיר הסואנת בבית צמוד קרקע עם ירוק בעיניים, שקט ואיכות חיים במושב, בפרט על רקע מצוקת הקרקעות.
במגזר החקלאי בישראל ישנן, נכון להיום, כ-35,000 נחלות חקלאיות, המורכבות ברובן משטח חקלאי ומחלקת מגורים בגודל ממוצע של כ-2.5 דונם. משום שמדובר במוצר נדל"ני מוגבל מאוד - ערכו בשוק ממשיך לגדול. אולם גם לבעלי הנחלות וגם למי שחולמים על בית בכפר יש בשורה.
בשנים האחרונות הרחיבה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את האפשרות להפרדת מגרש ואף יותר מאחד – מחלקת המגורים בנחלה. אלא שמדובר בהליך הכפוף לתנאים רבים ומצריך התעסקות במספר היבטים וליווי מקצועי של מתמחים במגזר החקלאי, בהם עורכי דין, מומחי ויועצי מס, אדריכלים, מודדים ומתווכים.
התקנות, החוקים והרגולציה
בשונה מכל נכס מקרקעין אחר במדינת ישראל, נחלות חקלאיות הן נכס שחלים עליו תקנות וחוקים רבים, והוא כפוף לסמכותם של גופים שונים. רשות מקרקעי ישראל היא הגוף המנהל את מדיניות המקרקעין מטעם המדינה, ואת החוקים החלים על הנחלות מייצגות הוועדות המקומיות והאזוריות לתכנון ובנייה. בנוסף, חלק מהמושבים נמצאים גם תחת סמכות הסוכנות היהודית ומחויבים להחלטותיה. כמו כן לכל מושב תקנון וחוקים משלו המחייבים את החברים. כל הליך המתבצע על קרקע הנחלה, כמו מכירת הנחלה כולה או פיצול מגרש מנחלה, מחייב אישור מתאים של כל אחד מהגורמים.
נחלה חקלאית מורכבת משלוש חלקות עיקריות: החלקה החקלאית, המשמשת לפעילות חקלאית בלבד, חלקת מגורים, עליה ניתן לבנות כיום עד שניים וחצי בתים ולהוסיף יחידה שלישית, וקרקע נוספת המשותפת לכל חברי המושב. כדי לשמור על הצביון החקלאי של הנחלות ועל הפרנסה של בעליהן, קבעה רמ"י כי בשונה מכל נכס מקרקעין אחר, את הנחלות החקלאיות לא ניתן להוריש אלא להעבירן לבן ממשיך אחד בלבד, שיתחייב להמשיך ולקיים בה פעילות חקלאית. עם זאת, בהחלטה משמעותית שקבעה רמ"י לאחרונה ניתן כיום להוון חלק מהנחלה ולפצל כשני מגרשים משטח המגורים של הנחלה, שמעמדם משתווה לזה של מגרש בהרחבה ולכן ניתן למכור אותם לצד שלישי.
ההחלטה של רמ"י לא התקבלה בחלל ריק. הדור הראשון והשני של בעלי הנחלות התבגרו עם השנים. לא מעט מהם מתמודדים עם סוגיות של הורשה המובילות לעתים למאבקים ולסכסוכים בתוך המשפחה, לצד קשיי פרנסה בעקבות הקושי להמשיך ולעבד את החלקה החקלאית לעת זקנה. פיצול המגרשים מהנחלה מאפשר לבעליה לחלק את הנחלה ליותר מיורש אחד וגם למכור חלק ממנה ולהמשיך לגור בה ואף להתפרנס ממנה. אך כל זאת מותנה בתהליך מורכב שאורך זמן רב, וכולל תשלומים לרמ"י ולרשות המסים ולעתים גם הסדרת חריגות בנייה.
פיצול מגרש מנחלה הוא הליך בעל יתרונות רבים גם לרוכשים, המתחילים בעצם האפשרות לרכוש מגרש במושב ולממש את החלום הירוק. רכישה של מגרש כזה אינה מחייבת את הרוכשים לחוקי הנחלה עצמה, כמו החובה לעבד את החלקה החקלאית. רוכשים המעוניינים לרכוש נחלה שלמה, שערכה גבוה מאוד היום ביחס לנכסים אחרים בשוק, יכולים לערוך מעין קבוצת רכישה עם קונים נוספים עבור המגרשים המפוצלים ובכך להקל על עלויות רכישת הנחלה והסדרתה. בכפוף לתקנות, ניתן לבנות בנחלה מבנים עבור פעילות לא חקלאית (פל"ח) ולשדרג את הנכס ואת שוויו העתידי. קניית הנחלה היא גם כרטיס כניסה לחברוּת באגודה החקלאית של המושב, שמשמעותו חלק ברכוש האגודה והכנסותיה מהקרקע המשותפת.
ליווי של אנשי מקצוע מתאימים שיודעים לבצע נכון את הליך הפיצול מבחינה תכנונית, משפטית ומיסויית, יכול לסייע בצמצום הפער שבין היתרונות לחסרונות, הן עבור המוכרים והן עבור הרוכשים.
התכנון, ההיטלים והמסים
תהליך של פיצול מגרש מנחלה אורך בממוצע כשלוש שנים. ראשיתו בהליך תכנוני, המצריך ידע מקצועי במימוש הזכויות הקיימות והעתידיות של הנחלה. התכנון כולל את התב"ע של הנחלה ושל המגרשים שיופרדו ממנה, ובהמשך את המבנים שייבנו בכל אחד מהשטחים. את התב"ע יש לאשר בכל המוסדות הרלוונטיים, לרבות רמ"י, ועדות התכנון, הוועדה המקומית של היישוב והסוכנות היהודית.
לאחר מכן נערך הליך קנייני לצורך שינוי החוזה של הנחלה עצמה ושל המגרשים המפוצלים. לצורך כך יש לערוך היוון חלקי קטן לנחלה, שיאפשר לבעליה זכויות שונות, לרבות פיצול המגרשים. עלותו של הליך זה היא 3.75% משווי חלקת המגורים בנחלה, סכום שעשוי להגיע עד למאות אלפי שקלים בחלק מהמושבים. בהמשך נדרשת לכל הפחות השלמת תשלום עבור 33% משווי המגרש המפוצל כולל מע"מ ומס רכישה. ההליך כולל גם היטל השבחה לוועדה לתכנון ובנייה, בגובה 50% מערך ההשבחה.
לאורך ההליך עצמו עולות סוגיות שונות בנושאים רגולטוריים, תכנוניים ומיסויים. כך למשל, לא ניתן לקחת מימון מהבנק לצורך רכישת המגרשים כל עוד לא הסתיים הליך הפיצול הארוך. גם השאלה על מי יוטלו תשלומי הליך הפיצול ולפי איזו חלוקה תפוצל הנחלה עומדת לדיון, בהתאם לשיקולים אישיים ומסחריים של שני הצדדים. לאלו מתווסף השוני בין מושב למושב ובין נחלה לנחלה – שהופכים כל עסקה להיות שונה באופן מהותי מרעותה.
פיצול מגרש מנחלה הוא אמנם הליך מורכב, יקר וממושך – אך כולל בתוכו יתרונות רבים שהבולט מכולם הוא האפשרות למכור חלקים מהנחלה או לרכוש נכס חלומי שהופך ליותר ויותר נדיר ומבוקש. יש לשער כי בעתיד הקרוב, כאשר ייכנס לתוקפו תיקון מספר 5 לתמ"א 35, שעתיד להקטין את שטח המגרשים הניתנים לפיצול מכל נחלה ולגדיל את מספרם - שווי הנחלות ועלות הליך הפיצול יעלו בהתאמה. כל אלו מחייבים סיוע של אנשי מקצוע בעלי התמחות בתחום הנחלות, כדי לתכנן נכון את הליך הפיצול, התשלומים והמיסוי, ולבצעו באופן המקצועי ביותר.
