אחד הגורמים החשובים ביותר להצלחה של פרויקטי נדל"ן הוא שיתוף פעולה מלא בין כל הגורמים שאחראים על הקמת הפרויקט. כאשר יש סנכרון טוב בין יזם הפרויקט לבין צוות התכנון, קבלן הביצוע שאחראי על בניית השלד וגם קבלן עבודות הגמר, יש פחות מקרים של נפילה בין הכסאות וגם הלקוח שמח שיש לכל תלונה ובקשה שלו טלפון אחד והוא לא מטורטר בין הגורמים השונים. חברות הבניה שפנו לדרך זו, מאמינות שיש גם יתרונות נוספים.
המצב האידיאלי
אמנון מחרז מנכ"ל יזמות בקבוצת בראל מציין כי המצב האידיאלי מבחינת רוכשי הדירות הוא שהיזם ממנו קנו את הדירה הוא גם קבלן מבצע עם ניסיון ודירוג קבלני גבוה. קבוצת בראל התחילה את דרכה כחברת ביצוע וצמחה לתחום היזמות ולכן, קובע מחרז, היא מביאה איתה לכל פרויקט ניסיון רב שנים בביצוע אלפי דירות בעשרות פרויקטים למגורים ברחבי הארץ.
"כחברה שהיא גם יזמית וגם מבצעת נושא איכות הבנייה עומד בראש מעייניה והיא העומדת מול רוכשי הדירות ומספקת את השירות ישירות לרוכשים לפני הבנייה, בזמן הבניה וגם לאחר האכלוס בתקופות הבדק והאחריות. לרוכשי הדירות יש כתובת אחת לפניות והרוכש לא מוצא עצמו 'נופל בין הכסאות' בין יזם לבין קבלן מבצע שנמצא בשטח. יתרון נוסף הוא יתרון עסקי שכן חברה שהיא גם יזמית וגם מבצעת מגיעה לרווחיות גבוהה יותר מכל פרויקט וככל שמדובר בקבוצה גדולה ומבוססת הרי שיציבותה הפיננסית מעניקה שקט נפשי לרוכשי הדירות בפרויקט", הוא מסכם.
יותר שליטה
לדברי עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל "כאשר יזם מבצע בעצמו יש לו יותר שליטה על איכות העבודה, על לוחות הזמנים וכן חלילה במקרה של קבלן משנה שנקלע לקשיים אפשר לטפל בזה באופן נקודתי על ידי החלפה שלו, וכך אין מצב שבו כל הפרויקט נתקע ונעצר. לדוגמה, אנו לוקחים קבלני משנה נפרדים לשלד, גמר, חשמל, אינסטלציה, איטום, אלומיניום וכדומה, מחלקים את העבודה, ואז אם אחד מהם פושט רגל או נקלע לקשיים אז מיד ניתן להחליף אותו וזה לא יוצר בעיה עם התקדמות העבודה. כשיזם לוקח קבלן ביצוע עד מפתח הוא לא יודע מה יודע בדיוק על מה הוא התחייב לקבלנים, האם שילם להם או לא ואז כשמתעוררת בעיה - היזם מוצא את עצמו עם עיכוב בפרויקט ונאלץ לספוג עלויות גבוהות יותר שנובעות מהחלפתו. בראייה שלי כיזמית, זה נכון שההתעסקות שלי היא יותר גדולה כאשר אני מבצעת לעצמי, אבל ככה יותר קל להיות עם היד על הדופק בכל האספקטים של הפרויקט".
שיפור המוצר
ורד צרפתי-זבולון, מנכ"לית משותפת בחברת צרפתי שמעון מוסיפה: "חברה יזמית שגם מבצעת בהכרח מייצרת שיפור במוצר הסופי, הפחתת עלויות כתוצאה משליטה על כל שרשרת הערך, וכמובן מענה כולל ואיכותי ללקוחות הקצה מתוך החברה עצמה. אנו בחברה מיישמים אסטרטגיה של 'הכל תחת קורת גג אחת', המבטיחה ללקוחות שמירה מוקפדת וליווי בכל היבט ולאורך כל התהליך, החל מרכישת הקרקע והתכנון ועד לסיום הפרויקט והמשך ליווי הלקוחות לאחר הרכישה. חברה המבצעת את הפרויקטים שהיא יוזמת, משיגה שליטה באיכות הבנייה, באיכות חומרי הגלם, בגמישות מול הלקוחות ובמענה לדרישותיהם הפרטניות, ובשירות הלקוחות לאחר המסירה. זה מאפשר לנו כחברה כזו, לשמור על מקצועיות, לפקח על כל שלבי הפרויקט ולשלוט בלוחות הזמנים, וללקוחות שלנו זה נותן ודאות וכתובת אחת ברורה לפניות ובקשות".
מינימום תלות בספקי משנה
לדברי רקפת להב, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, "יזמות לצד ביצוע מאפשרת לנו שליטה מלאה על תהליכי הבנייה עם מינימום תלות בספקי משנה, תוך התקדמות ושיפור מפרויקט לפרויקט. האחריות על הביצוע מאפשרת לארגון לשכור ולנהל את העובדים המתאימים ביותר, ומספקת גמישות בניהול צוות העובדים ואפשרות לנתב אותם לפי צורך בין הפרויקטים השונים. יתרון נוסף הוא היכולת לבצע שינויים תכנוניים תוך כדי תנועה לטובת התייעלות, ומעל הכל הידיעה שאנו מספקים ללקוחות את המוצר הטוב ביותר באיכות הבנייה והפיקוח הגבוהים ביותר. זרוע ביצועית לחברה יזמית המנוהלת נכון מהווה כמובן גם יחידת רווח נוספת לארגון".
שקט נפשי לדיירים
"חברה שמבצעת את הבנייה בעצמה משיגה תוצאות טובות יותר הן בטיב העבודה והן בלוחות הזמנים", אומר תמיר עטאר, סמנכ"ל הנדסה בחברת גרופית. לדבריו, "הכל נתון לשיקול דעתנו – מי העובדים ומי הקבלנים בשטח, באיזה שיטה יעבדו וכל החלטה נוספת. השליטה שלנו כחברה במה שקורה בשטח היא גדולה ואנחנו מודעים לכל פרט ואירוע, באופן ששום יזם שאינו קבלן לא יוכל להיות, עם מפקחים ומהנדסים בשטח. גרופית עובדת עם קבלנים חיצוניים קבועים שאיתנו כבר עשרות שנים וחברות סיניות שעובדות בין שבע בבוקר לשבע בערב, יש שפה משותפת והבנה הדדית, אין תלות בגורם צד ג' וזה מביא לתוצאה סופית טובה ומהירה יותר, להערכתי בהיקף של מספר חודשי ביצוע בכל פרויקט".
עטאר מוסיף עוד כי "ברגע שחברת יזמות מעבירה את העבודה לקבלן מבצע יש סוגיה של אחריות, במקרים של אי הסכמה בנוגע לאחריות, פרויקטים יכולים להיעצר לתקופות ארוכות. כאשר היזם הוא גם הקבלן המבצע ההחלטות מתקבלות תמיד לפי הצורך האמיתי והראוי. מעבר לכך, הדיירים נהנים גם משקט נפשי. לכל אורך הדרך הם עובדים מול אותו גורם – מרגע רכישת הדירה וחתימה על החוזה, דרך הטיפול במחלקת שינויי הדיירים ועד לרגע קבלת המפתחות לדירה החדשה".
ללא גלגול אחריות
אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בדמרי מסביר כי "חשוב להבין שרוב החברות הגדולות בישראל הן חברות יזמיות. כלומר, חברות שמנהלות בעיקר את רכישת הקרקע ואת תכנון הפרויקט, אך הן לא בונות בפועל, אלא משאירות את הבנייה לקבלן מבצע חיצוני. לחלק מחברות אלו קיימת נטייה לגלגל את האחריות לטיפול בתקלות וליקויים לקבלן ובכך הנפגע העיקרי הוא הרוכש.
כתובת אחת ואחריות אחת ברכישת דירה היא נכס. הדבר חוסך המון בירוקרטיה ומסתבר שגם המון ליקויי בניה. זאת מכיוון שגוף אחד מנהל כל אספקט של הפרויקט ועליו האחריות גם לטיפול בכל ליקוי ותקלה. חברות יזמיות ומבצעות כמו י.ח דמרי, לוקחות אחריות לאורך כל תקופת ההתקשרות מול הלקוח. החלטה שכזו היא ללא ספק מאתגרת ניהולית ושירותית אך עם זאת, אנו מאמינם בריצה למרחקים ארוכים וכי החלטה שכזו תבוא לידי ביטוי בהעדפה צרכנית. לתפיסתנו, העובדה שחברת י.ח דמרי בונה בעצמה, מספקת שני יתרונות משמעותיים, האחד הוא תחושת הביטחון, הטיפול והליווי של הרוכשים לאורך כל הדרך, מרגע הרכישה והרבה אחרי שקיבלו את המפתח. ייתרון שני הינו העובדה כי הניסיון של חברות יזמיות מבצעות מאפשר אפקטיביות במניעת תקלות הרבה לפני שהן מתרחשות".
סנכרון בין המחלקות
לדברי יאיר שושן, סמנכ"ל הנדסה בקבוצת יוסי אברהמי, "שילוב בין יזמות וביצוע מקנה לחברה יתרונות רבים הבאים לידי ביטוי בכמה היבטים. ראשית, הוא מאפשר לה שליטה וסנכרון בין כל המחלקות השונות האמונות על בניית הפרויקט בכל שלבי התכנון והביצוע, ושיתוף פעולה מלא בין כולן – דבר שלא בהכרח מושג אם גורם חיצוני עושה את הביצוע. שליטה וסנכרון כאלה מביאים ליעילות מירבית בתהליך ובעיקר לחיסכון בזמן ובכסף, וחוסר התלות בצדדים שלישיים מאפשר גמישות בעבודה. שנית, עבור רוכשי הדירות, יזם שגם אחראי על הביצוע מאפשר מתן מענה כולל לכל הבעיות שיעלו בתהליך - ובכתובת אחת וברורה. כל אלה מובילים בסופו של דבר לבניית פרויקט מוצלח ולמוצר מוגמר טוב יותר ואיכותי".
מנעד רחב לתמרון
חיים גבסו, מבעלי קבוצת גבסו טוען כי "כיזם שהוא גם מבצע יש לנו מנעד רחב יותר לתמרון בפרויקטים מכיוון שהיזמות היא העיקרית. אנחנו מבצעים רק עבור הפרויקטים שלנו ולכן ההקפדה על איכות המוצר הסופי היא משמעותית ביותר, ואף יותר מאשר של קבלן רגיל שעובד על פרויקטים באופן טכני לאחר שזכה במכרז.
בהיבט היזמי חשוב לנו לתת את המוצר הטוב ביותר ללקוחות שלנו והביצוע שלנו בעצמינו מאפשר לנו לחבר בין לקוח הקצה לבין הבנאדם שעובד בשטח. זהו חיבור דרמטי שמשפר את המוצר ואת חוויית הלקוח. אנחנו נותנים אחריות על העבודה לאורך שנים, גם מעבר לתקופה המחויבת, כי זהו פרויקט שלנו באופן מלא.
כמובן שחברת הביצוע חייבת להרוויח, מצד שני זו לא חזות הכל. ישנם פרויקטים בהם ישנם אירועים בלתי מתוכננים שעלולים לשחוק במידה מסוימת את הרווח הקבלני, אך אין כל פגיעה באיכות המוצר מכיוון שבפן היזמי היתה רווחיות יפה. לעומת זאת, קבלן רגיל אינו יכול לקחת סיכון שכזה".
נשחקים בביצוע
אבישי בן-חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין קובע כי "כיום קשה לחברת ביצוע לפעול בשוק ללא זרוע יזמות. קיימת תחרות גדולה בענף והמרווחים בביצוע מגיעים לאחוזים בודדים. מאחר ומרבית הסיכונים כגון עליית מחירי חומרי הגלם ומחסור בעובדים זרים מתגלגלים לפתחו של הקבלן, פרויקט שלקחת על עצמך יכול להיות בקלות לא רווחי או הפסדי. הרווח בביצוע פרויקט יכול לנוע סביב 5%, בעוד שהרווח היזמי ינוע סביב כ-15% מהעלויות. בתקופה שאנו נמצאים גם הריבית שעולה נכנסת למכלול השיקולים וזה עוד רכיב משפיע על הרווחיות".
בן-חיים מספר כי רוטשטיין הוקמה כחברת בנייה עם הקמתה של מדינת ישראל ולפני כ-20 שנים הפכנו לחברה יזמית שמבצעת פרויקטים למגורים רק עבור עצמה: "אנו שולטים בכל שרשרת הייצור מהתחלה ועד הסוף - זה אומר רכישה של הקרקע, תכנון, שיווק , בנייה עד מסירת הדירות ושליטה בנושא הבדק. טמונים כאן יתרונות עצומים מבחינת שליטה באיכות הבניה, קיצור לוחות זמנים, ואי תלות בגורמים אחרים.
אין ספק שביצוע עצמי הוא זול יותר באחוזים בודדים מקבלן מפתח ואת המרווח אנחנו שומרים אצלנו, הדבר מאפשר לנו יתרון מסויים בהתמחרות על פרויקטים ומכרזים חיצוניים.
בסופו של יום, הלקוח, רוכש הדירה - מרוויח. הוא מקבל בבית אחד את הכל. ישנו גוף אחד שעושה עבורו את הכל- תכנון וייזום, והוא גם גוף שאחראי על הביצוע של עצמו. בעצם, הדייר לא מטורטר ממקום למקום. כל התהליכים והפעילויות נמצאים באותו בית, תחת אותה מטרייה. הדייר מלווה משלב הקנייה דרך התקדמות הביצוע, שינויי הדיירים, קבלת טופס 4 ועד מסירת הדירה על ידי אותו גוף שמתואם בכל המערכות ומגשים ללקוח את חלומו", אומר בן-חיים.
זרוע ביצועית היא הכרח
רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון מסביר כי יש יתרון מובהק לחברות המשלבות יזמות וביצוע: "היתרון של חברה יזמית אשר מבצעת את הפרויקטים שלה הוא ברור וכיום אין זכות קיום לחברה שאין לה זרוע ביצועית. כאשר החברה הינה גם יוזמת וגם מבצעת, קיים אינטרס אחד ברור והפרויקט לא יתעכב בשל ניגודי אינטרסים ומחלוקות על טיב הביצוע למשל.
לא פעם קורה כי בתהליך הקמת פרויקט ישנה חריגה מהתקציב, כאשר היזם הוא גם המבצע, הוא 'יפתח את הראש' ויתגמש על מנת שהפרויקט יצא על הצד הטוב ביותר ויעשה הכל על מנת לעמוד בהתחייבויות שלו כלפי הדיירים, הרי מדובר בסופו של דבר בשמו הטוב. יזם שהפרויקט שלו מתבצע על ידי חברת ביצוע נפרדת לא יוכל להבטיח זאת וכבר היו מקרים בעבר בהם היזם מבטיח לדיירים הרים וגבעות שבפועל לא ניתן ליישם והדבר מייצר תסכול רב בקרב הדיירים. מעבר לכך, חשוב להבין שידע שווה כוח וכאשר הביצוע בא מבפנים, קיים גם הידע הכל כך נחוץ וחשוב לגבי מה נכון וכיצד נכון לבנות".
תמהיל מנצח
לדברי מריו קופל מנכ"ל אורן נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות "החברות בקבוצה יוצרות יחד תמהיל מנצח וגוף מקצועי, אחראי, איכותי ובעל איתנות פיננסית. שילוב הזרוע היזמית והמבצעת תחת קורת גג אחת מאפשר לחברה להיות בשליטה מלאה על לוחות זמנים, איכות העבודה ותהליך יישום ההחלטות המתקבלות. זאת בשונה מחברה יזמית הנדרשת לעבוד עם קבלנים חיצוניים, להיות תלויה בלוחות הזמנים שלהם, ביכולות המקצועיות ונהלי עבודה".
יכולת לתכנון ולתמחר על פי מאפייני הפרויקט
פרויקט בניה הוא כמו ילד במשפחה מורחבת. כולם דומים, אבל לכל אחד האופי המיוחד רק לו. "חנוך לנער לפי דרכו" לימדונו חז"ל וכלל זה נכון גם בעולם הבניה. היתרון הבולט בהיותנו חברה יזמית בעלת סיווג קבלני בלתי מוגבל ג'5 הנו היכולת לתכנן ולתמחר מראש כל פרויקט בהתאם למאפייניו היחודיים ועדיין ישנן הפתעות.
תמחור לפי כלל אצבע של מחיר למ"ר עלול שלא להספיק ויש לקחת בחשבון בלת"מים בהתאם לניסיון הנצבר.
כך לדוגמה בפרויקט פינוי בינוי ל-130 יח"ד שאנו מבצעים כיום בשכונת קטמון בירושלים, לאחר קבלת היתר הבניה שכלל בין היתר אישורי עקירת עצים (עניין שבשגרה בכל פרויקט), נתבקשנו לבחון בחיוב בקשה לשמר עץ שהיה בעל חשיבות יתרה לתושבי השכונה. רצה הגורל והעץ היה ממוקם בדיוק על רמפת הירידה לחניה, עובדה שמנעה את היכולת ליישם את כל כללי השימור הדורשים התרחקות של 6 מטר בהיקף. הצורך נולד לאחר שכבר התחלנו בביצוע העבודות והמשמעות הנה שנדרשה בדיקה ותגובה בזמן אפס, תוך כדי תנועה.
בחינה הנדסית מאומצת, בשילוב מספר יועצים מומחים מתחום השימור, ההנדסה והתנועה הביאה להצגת פתרון הדורש שינוי תכנוני של כל מערך הדיפון והכלונסאות בפרויקט באזור שמתחת לעץ, מן המסד ועד הטפחות בעלות גדולה מאוד - כ-800,000 שקלים.
בפגישות עם מהנדס העיר ועם נציגי השכונה הצגנו את הפתרון ואת העלות המשתמעת וקבלנו החלטה להשקיע את הסכום הנדרש מתוך הבנה שאיננו פועלים בחלל ריק וכי לכל פרויקטי ההתחדשות העירונית יש השלכות סביבתיות שנדרש לבחון אותן לא רק דרך "החור שבגרוש". רתימת התושבים השכנים הינה חלק חשוב במכלול השיקולים ובמקרה דנן די מהר התברר שהחלטנו נכון.
אריאל רחמים, סמנכ"ל הכספים של חברת יהודה רחמים
