שלוש אחיות שירשו את בית מגורי הוריהן בנס ציונה הופתעו לגלות: למרות שההורים גרו בנכס למעלה מ-60 שנה, כשהגיעו בנותיהן לטפל בענייני הירושה הן גילו להפתעתן שהבית לא רשום כלל על שם ההורים בטאבו. כשפנתה אחת מהן לעו"ד גלעד א. בֶּר בנושא, הוא ערך בירור וגילה שחברת עמידר, מולה התנהלו ההורים כשרכשו את הבית בשנות ה-50 של המאה הקודמת, לא השלימה את העברת הזכויות בבית על שם ההורים. וכך הבית נשאר רשום על שם בעליו הקודמים. פניותיו של עו"ד בֶּר לעמידר ולרשות מקרקעי ישראל לא הניבו תוצאות והוא נאלץ להעביר את הנושא לפסים משפטיים ולהגיש תביעה לפסק דין הצהרתי בבית המשפט המחוזי. הנתבעים טענו שההורים המנוחים כלל לא היו בעלי הזכויות בנכס ושנהגו כפולשים, אך הראיות וההוכחות הרבות שהציג עו"ד בֶּר במשפט הפכו טענה זו למגוחכת. בית המשפט פסק שיש לרשום את הנכס על שמן של האחיות היורשות, הן בספרי רמ"י והן בטאבו.
האתגר: ייצוג לקוחות מול רמ"י
"אני מאוד אוהב לייצג לקוחות מול רמ"י", אומר עו"ד בֶּר. "זה גוף שאני מכיר היטב ומתמצא בו מאוד מכיוון שעבדתי בו בעברי. עם השנים הוא נעשה גוף יותר ויותר קשה וכבד בהתנהלותו הביורוקרטית מול בעלי זכויות - מה שהופך את ההתמודדות איתו לאתגר של ממש, אתגר שאני שמח לקחת על עצמי. לטעמי רמ"י היא גוף ארכאי והתנהלותו המיושנת מזיקה לרבים, שכן הוא עדיין מנהל באופן לא יעיל את הקרקעות שבבעלות רשות הפיתוח, מדינת ישראל והקרן הקיימת לישראל המהוות מעל ל-90% מקרקעות המדינה, כך שמרבית בעלי הנדל"ן בישראל קשורים אליו בצורה כזו או אחרת. אני מאמין שחייבים להוציא את התכנון מהידיים של רמ"י לידיים פרטיות - קרי משרדי אדריכלים גדולים ובינוניים. רמ"י אחראית לצוואר בקבוק של קרקעות בלתי מתוכננות וכתוצאה מכך למחסור בהיצע דירות ולעליית מחיריהן".
תן דוגמה לבעיות של לקוחות שמגיעים אליך עם רמ"י.
"חוזי חכירה שפג תוקפם, חכירות שלא נרשמו בטאבו או שנרשמו באופן בלתי נכון, הקניית בעלות, פיצול מגרש, תוספות בנייה שקיבלו היתר כדין אך החוכר שכח לדווח עליהן לרמ"י וכעבור שנים עליו לשלם דמי היתר בתוספת ריבית, הצמדה וקנסות. יש גם הליכים שמחייבים ליווי משפטי, למשל שינוי ייעוד של קרקע חקלאית שמחייב את החזרת המקרקעין לרמ"י, בכפוף לקבלת פיצויים מרמ"י על כל הנטוע ועל כל ההשקעה בקרקע. לעיתים יש לרכוש חלקות השלמה בבעלות רמ"י לטובת בעל קרקע פרטית הצמודה למקרקעין רמ"י כדי להביא לניצול אופטימלי של המקרקעין. הדבר מחייב הליך של 'הקצאת קרקע בפטור ממכרז'".
כדוגמה מביא עו"ד בֶּר מקרה של לקוח שירש בית, אך מסיבה כלשהי זכויותיו לא היו רשומות ברמ"י. במקרה אחר הגיע אליו לקוח שרכש קרקע עוד ב-1980, שילם את מלוא דמי ההיתר לפיצול ולקבלת חוזה חכירה, המציא תסריט חלוקה, תוכנית היתר בנייה ואישורי מיסים - ובכל זאת יותר מ-40 שנה לאחר מכן גילה שעקב אי סדרים במנהל, זכויותיו כלל לא רשומות.
"אלו דוגמאות למקרים בהם אני אוהב לטפל, מכיוון שהם מאוד מאתגרים ומאוד חשוב לי שייעשה צדק עם אזרחים תמי לב ששילמו לרמ"י על נכס במיטב כספם", מציין עו"ד בֶּר.
מגוון תחומי התמחות
גלעד א. בֶּר, עו"ד ונוטריון חבר לשכת עוה"ד מ-1997. את התמחותו עשה במשרד עורכי דין יצחק יחיאל ז"ל שהתמחה בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה. בהמשך שימש כיועץ משפטי בחברה הקבלנית-יזמית-ציבורית "בן יקר-גת". במסגרת תפקידו עסק בכל הקשור לניהול חברה משכנת, רישומי משתכנים ברמ"י, רישומים בטאבו, ניהול מו"מ מול עורכי דין של רוכשי דירות, ומזכירות חברה ציבורית. בשלב הבא שימש כעורך דין במחלקה המשפטית של מחוז מרכז ברשות מקרקעי ישראל, שם טיפל בכל הנושאים המשפטיים השוטפים, עם התמקדות בחכירות וברישומי מקרקעין בטאבו.
משרדו הפרטי, אותו פתח בשנת 2012, עוסק בכל עסקות המקרקעין לסוגיהן: דירות, מגרשים, נכסים מסחריים ועד עסקות קומבינציה, ענייני רמ"י ורישום זכויות במקרקעין בהיקפים גדולים עבור קבלנים, יזמים ורשויות מקומיות (פרצלציות, בתים משותפים, תיקוני רישום בעקבות התחדשות עירונית), עסקות במגזר החקלאי: נחלות במושבים והרחבות בקיבוצים, ייצוג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38. לצד נושאים אלה עוסק המשרד גם בצוואות וירושות, ייפוי כח מתמשך, הסכמי ממון, הסכמי מתנות נדל"ן בתוך המשפחה ושירותי נוטריון.
פרט חריג למדי הוא שליטתו של עו"ד בֶּר בשלוש שפות נוספות מלבד עברית: אנגלית, צרפתית וגרמנית. יכולת זו נובעת מילדותו, בה נדד עם הוריו ברחבי העולם (מקסיקו, אפריקה, צרפת וגרמניה), בעקבות עבודתו של אביו כלוחם המוסד. השליטה בשפות זרות מאפשרת לו לייצג תושבי חוץ בעלי נכסים בישראל מול הרשויות בישראל. בין לקוחותיו הבולטים בעבר ובהווה ניתן למצוא את דואר ישראל, חברת מקורות וחברות משכנות וקבלניות כגון: עמידר, שיכון ובינוי, אפריקה ישראל מגורים וי.ח. דמרי, מינהלת פרויקטי מגורים של צה"ל ושל משטרת ישראל.
"הערך המוסף שלי ללקוח לעומת משרדי עורכי דין אחרים הוא הידע והניסיון שלי בכל הנוגע לענייני רמ"י", הוא אומר. "כמי שעבד בתוך המערכת הזאת אני יכול להזיז שם דברים בצורה יעילה יותר. ההיכרות של עורך הדין עם המערכת, אנשיה ושיטת פעולתה חשובה ומספקת ללקוח יתרון משמעותי".
"משרדי עוסק גם בתביעות וליטיגציה בבית המשפט בתחום הנדל"ן, כגון: ליקויי בנייה, פירוק שיתוף, סכסוכי שכנים, פינוי פולשים ופינוי שוכרים. תחום נוסף בו עוסק המשרד הוא תכנון ובנייה: תביעות לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, ייצוג בעלי קרקעות מופקעות והגשת התנגדויות בוועדות התכנון והבנייה ובוועדות ערר".
מהן הבעיות הנפוצות בנוגע לרישום בטאבו?
"הדוגמה השכיחה ביותר היא שתי דירות צמודות אחת לשנייה באותה קומה, שעקב זיהוי שגוי הראשונה נרשמת על שם בעלי השנייה והשנייה נרשמת על שם בעלי הראשונה. במקרים כאלו יש לבצע תיקון רישום עקב טעות בזיהוי. תיקון נדרש גם בעקבות תוספות בנייה או התחדשות עירונית, שכן הרישום הקיים כבר לא משקף את הבנוי בפועל. כשאני מייצג לקוח בעסקת מכר דירה רגילה, אני לעולם לא מסתפק בנסח טאבו. אני מזמין את תיק הבית המשותף של הנכס ומזהה מול המוכר את הדירה שלו. אני בודק גם את תיק הבניין בעירייה, זה יכול למנוע תקלות גדולות. פעם הגיע אליי לקוח שהוצעה לו קניית דירת פרטר בבניין מגורים ברמת גן. הוצאנו נסח טאבו, ראינו שהנכס רשום כדירה ולא רשומה משכנתה והכל היה נראה טוב ויפה. אבל אז פניתי לעירייה כדי לעיין בתיק הבניין וגיליתי שלפי היתר הבנייה - הדירה הזאת בכלל מוגדרת בתור מחסן. אם הלקוח היה קונה אותה - הבנק לא היה מאשר לו משכנתה עבורה, שכן בנקים לא נותנים משכנתאות לרכישת מחסנים. מעבר לכך, לאותו מחסן גם לא היה אישור לשימוש חורג - מה שהפך את הנכס לעוד יותר בעייתי. אלו דוגמאות לדברים שחובה לבדוק בכל עסקת מקרקעין, אך לצערי לא כל אחד בודק ורק אחרי סגירת העסקה השמאי של הבנק למשכנתאות מגלה את הבעיה. בעסקאות האלו יכולות להיות המון מלכודות שעורכי דין רבים נופלים בהן".
מה עוד חשוב שידעו מראש קבלנים, יזמים ולקוחות פרטיים?
""כשמדובר בקבלנים וביזמים - לפני רכישת הקרקע חשוב לבדוק את נושא התשתיות התת-קרקעיות שעוברות/שיעברו במקרקעין לפי תוכנית בתוקף או תוכנית בהכנה. יתכנו קווי חשמל, ביוב ומים שיכולים להגביל את הבנייה. חשוב גם לבדוק אם ישנן תוכניות בניין עתידיות על אותו מקרקעין שעשויות להשפיע על הזכויות. על הלקוח הפרטי הממוצע להבין שעסקת נדל"ן היא כזו בה הוא משקיע את מירב ומיטב הונו, עסקה שנערכת בין פעם לשלוש פעמים בכל חייו. בנסיבות אלה חשוב להשקיע בעורך דין שיודע לעשות את עבודתו היטב, אחד שיש לו את כל הידע, ההכשרה והניסיון המאפשרים לו להגן על הלקוח בצורה המיטבית ולוודא שהוא לא נופל למלכודות. תחום המקרקעין הוא התחום המוביל בתביעות על רשלנות מקצועית נגד עורכי דין. אני ממליץ לכל לקוח לבדוק היטב את הפרמטרים האלו אצל עורך הדין שהוא מתעתד לשכור כדי לייצגו בעסקת מקרקעין. ידוע שהזול יכול בסוף לעלות ביוקר רב". ■
לאתר >>> ber-law.co.il | טל. >>> 076-5404456
בשיתוף עו"ד גלעד א. בֶּר
