בתחום הנדל"ן הישראלי, זמן לא שווה כסף – אלא הון עתק. יזמים משקיעים משאבים אדירים ברכישת קרקע או בהחתמות של דיירים, בתכנון, בעו"ד ובמימון, אך בשלב הקריטי ביותר - שינוי התב"ע בוועדה המחוזית, רבים מהם מוצאים את עצמם חסרי אונים. הליך שנראה על הנייר כבירוקרטי הופך למסע מפרך של שנים, רווי מכשולים, תסכולים והתנגדויות של גורמי התכנון, שבהן לעיתים מילה אחת לא נכונה, בזמן הלא נכון ולפקיד הלא נכון יכולה לחרוץ את גורלו של הפרויקט ושל מיליוני שקלים.
"פעם אחר פעם אני נתקל ביזמים שחוזרים על אותה טעות", מספר שוקי פירוז, מומחה בעל ניסיון עשיר במוסדות התכנון הממשלתיים, ובעליה של חברת "משירה", המתמחה בניהול תכנון וקידום תב"ע עבור פרויקטים רחבי היקף בענף הנדל''ן ברחבי הארץ. "דמות בכירה מהוועדה המחוזית שואלת שאלה בישיבת עבודה או בדיון בוועדה, ואז הם לרוב מתבלבלים מגמגמים ואומרים את כל מה שאסור לומר. המשמעות בשלב הזה היא שהיזם כבר מצטייר כמי שרוצה להרוויח עוד כמה שקלים על חשבון הציבור. במקרה הטוב הפרויקט שלו מקבל תספורת של זכויות, במקרה הרע הפרויקט מתעכב לשנים, או גרוע מכך - קורס לחלוטין. וכך הם נאלצים לספוג הפסדים אדירים ששווים להם עשרות מיליוני שקלים".
לדבריו "חשוב להבין שהליך שינוי תב"ע הוא מסע מורכב. מדובר בעבודה חכמה ואסטרטגית הדורשת התנהלות מקצוענית ועקבית לאורך כל הדרך, מרמת החשיבה האסטרטגית ועד פרטי התכנון הקטנים ביותר. כאן אנחנו נכנסים לתמונה, בדגש על עבודה הוליסטית מול כלל הגורמים, המשרתת את יזמי הנדל''ן וחברות הבנייה הגדולות במשק. יזם שבונה פרוייקט של מאות מיליוני שקלים וטועה לחשוב שהאדריכל מנהל לו את התכנון טועה טעות חמורה, טעות של מיליונים. אלפי שעות ניסיון שצברתי בוועדות הללו לאורך השנים, יחד עם היכרות עמוקה עם הנפשות הפועלות, מאפשרות לי לזהות תהליכים מראש. כל טעות קטנה, כל מסמך שעובר ללא דיוקים, תיקונים וליטושים, עלולים להוביל להפסד של זמן וחלילה לקיצוץ בזכויות. לכן, הצורך בגורם מקצועי שמכיר את המערכת מבפנים היא בגדר שובר שוויון".
מחזון יזמי ועד לתב"ע מאושרת
לאחר קרוב לעשור של ניסיון במוסדות התכנון במדינת ישראל, חבר פירוז בראשית העשור והקים חברה משותפת יחד עם יו"ר הוועדה המחוזית דרום לשעבר, דוד לפלר ז"ל, אותו הוא מגדיר כ"מורו ורבו" בתחום.
מאז ועד היום צברה החברה בהובלתו מוניטין רב, כולל עבודה עם יזמי הנדל"ן הגדולים בארץ, עבורם סיפקה שירות ייעודי תוך התבססות על מתודות עבודה ייחודיות, כאלו שנועדו להביא בסופו של יום למימוש החזון היזמי כל הדרך עד לתב"ע מאושרת.
"מי שלא מכיר את הוועדות מבפנים ואת הדינמיקה שבה אישורים מתקבלים, יתקשה מאוד להניע את התהליך בצורה מקסימלית", מסביר פירוז, תוך שהוא משתמש באנלוגיה מענף אחר. "זה כמו להגיע לבית משפט ללא עורך דין מומחה בתחום. מי שפועל ללא היכרות עמוקה עם הוועדות והנהלים הלא כתובים, הופך בסוף רק ל'צינור' להעברת מידע. התפקיד שלי הוא להיות המנהל של האירוע ולוודא שהכל קורה נכון".
לשאלה בדבר הערך המוסף שהוא מספק ליזמים, משיב פירוז בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים: "ברובד המקצועי, ההיכרות העמוקה של החברה עם מערכת התכנון בישראל על בוריה, בשילוב עם ידע מקצועי, היא בעלת חשיבות אדירה. זה כולל גם ביקורת על התכנון האדריכלי, על מסמכי התוכנית, נספחי התנועה, הנוף, השמאים וכו'. רק גורם מקצועי, שהיה במערכת, ומכיר את כל הניואנסים הללו בסטנדרטים הכי גבוהים, הוא כזה שיהיה מסוגל לספק פתרונות ברמה הפרקטית. זה מתכתב גם עם רובד אסטרטגי, שכן אני יודע מראש מה הם המכשולים הצפויים ובהתאם להנחות מה לומר או לא לומר מול הרשויות. בסוף, אלו הדברים שיכולים לעשות את ההבדל בין הצלחה לכישלון של פרויקט".
פירוז מוסיף להתייחס ולציין כי ניהול נכון של תהליך תכנוני מחייב גם דיוק מקצועי וגם ליווי אנושי צמוד, מתן יחס אישי ותשומת לב מלאה ליזם ולצוות התכנון. "המענה האנושי נמצא בראש סדר העדיפויות שלנו, כולל עבודה מקצועית וזמינות מיידית המותאמת לצורך של כל פרויקט".
בשורה התחתונה: בענף דינאמי ועתיר אתגרים בו יזמי הנדל''ן מטבעם נדרשים לעמוד מדי יום מול לחצים אדירים, הרי שבכל הקשור לתכנון והדרך לאישור התב"ע, ליווי מקצועי הוא שם המשחק. פירוז מכריז בהקשר זה, "זוהי זכות עבורנו לסייע ליזמים לממש את חזונם ולקחת חלק בבניין הארץ".
בשיתוף משירה
