"עסקת נדל"ן היא עסקה גדולה שמושקע בה הון גדול ומשמעותי, ולכן הכרחי לבצע בדיקות לפני הרכישה או המכירה של הנכס", מסבירה עו"ד מיכל פורת, שמשרדה מלווה לקוחות בעסקאות נדל"ן, שכוללות גם נושאים משפטיים המשיקים לעסקה ובהם נושאים חוזיים, קנייניים ומיסויים.
פורת מונה שורה ארוכה של בדיקות חשובות שיש לעשות לפני ביצוע עסקת נדל"ן. "הבדיקה כוללת בין השאר היבטים תכנוניים, כמו למשל האם קיימות זכויות בנייה נוספות שיידרש בגינן לשלם מס שבח והיטל השבחה, או האם יש חריגות בנייה שלא ידועות לקונה? היבטים משפטיים, כמו למשל בדיקת נסח רישום שמעיד על זכויות המוכר בנכס ובדיקת מימון העסקה באמצעות יועץ משכנתאות", אומרת פורת.
היא מדגישה את הצורך לערוך גם בדיקות פיזיות לנכס, למשל אם יש נזילות וסדקים, ואת הצורך לקבל מידע בנוגע לשינויים בדירה. "יש מקרים, בעיקר בבתים ישנים, ש'רק' הוסר קיר של חדר שירות לטובת הגדלת המטבח, מבלי לדעת שזאת חריגת בנייה שהינה עבירה פלילית לפי חוק תכנון ובנייה", פורת מסבירה.
לדבריה, ליווי עסקת נדל"ן שכולל ביצוע מרב הבדיקות הנחוצות, תוך שיתוף פעולה עם אנשי מקצוע מגוונים, מעניקה ללקוח ביטחון ושקט נפשי ומונעת במידה רבה תקלות לא נעימות.
פורת מבהירה כי היא אינה ממליצה לחתום על זיכרון דברים: "אם שני הצדדים רציניים מספיק בנוגע לעסקה אז היא תצא לפועל, ואין צורך בזיכרון דברים. ההתנגדות שלי לזיכרון דברים נובעת מכך שהוא לא נעשה על בסיס בדיקות מלאות והכרחיות, אבל תקף כמו כל חוזה אחר שמחייב גם תשלום מס שבח ורכישה. תוצאה לא רצויה של חתימה על זיכרון דברים ללא בירור נדרש יכולה לחשוף את הצדדים לעסקה שאינה כדאית, אם כתוצאה מגילוי חריגת בנייה שלא ידעו עליה ושלא ניתן להכשיר את החריגה, אם כשהסכום הנקוב לעסקה כבר סוכם, ובעיקר כשלא ניתן לבטל את העסקה".
היבט המיסוי
פורת מדגישה כי אחד ההיבטים החשובים בעסקת נדל"ן הוא המיסוי. "כל מכירה או רכישה של נדל"ן חייבת במס (שבח או רכישה). כשהעסקה מתוכננת מראש ניתן לפעול באמצעות כלים משפטיים כמו הנחות ופטורים שקבועים בחוק ולהפחית את גובה המס", מסבירה פורת. "למשל אדם מוכר דירה ללא ידיעה כי קיימות בנכס זכויות בנייה נוספות, ובדיעבד מגלה שבגין זכויות בנייה אלה הוא חייב בהיטל השבחה ובמס שבח. אילו היה יודע על כך מראש, יכול היה לתכנן את העסקה בדרך שונה וחסכונית יותר או לקבוע את מחיר העסקה בהתאם.
"תזמון עסקאות הוא קריטי. אם מוכרים דירת מגורים שלא בהתאם להוראות החוק עלולים להיות חייבים במס שבח גם אם זאת דירתו היחידה של המוכר. קיים הבדל במיסוי אם מדובר במכירה או ברכישה של דירה יחידה או נוספת, או אם זאת דירה שהועברה בירושה או במתנה, לכן בירור כל המידע טרום העסקה ותזמון העסקה הוא מהותי".
פורת מתייחסת למקרה שבו זוג רכש דירה מקבלן על שם הבעל, כשהיא מתבקשת לספק דוגמה לכך שלתזמון עסקה יש חשיבות רבה. "הזוג הגיע אחרי החתימה על ההסכם, שזאת טעות גדולה. מתברר שעל שמה של האישה רשומות כבר שתי דירות. רשות המסים ראתה בבני זוג תא משפחתי אחד, ולכן דרשה מס רכישה עבור דירה נוספת בסך 200 אלף שקלים". פורת מדגישה שהניסיון והידע שלה הובילו לתוצאה שהזוג שילם 20 אלף שקל בלבד. "רשות המסים שוכנעה כי קיימת הפרדה רכושית מוחלטת בין בני הזוג, ולכן הזוג חויב לבסוף במס רכישה לפי מדרגות לדירה יחידה", היא אומרת.
תשומת לב לכל פרטים
עו"ד פורת רואה את הליווי המשפטי בעסקת נדל"ן בראייה הוליסטית. "באמצעות כלים משפטיים ותכנון נכון יוצאת לפועל עסקה בטוחה עם מקסימום ודאות ומינימום תקלות. הליווי המשפטי מאפשר, למשל, העברה בין־דורית של נדל"ן עם מקסימום הסכמות, ושביעות רצון משפחתית ובהירות לגבי עתיד ההון המשפחתי".
לשיטתה, כשמוציאים לפועל עסקת נדל"ן חשוב לשים לב לכל הפרטים. "אני מלווה את הלקוחות משלב הבדיקות הראשוניות והחשובות ועד סיום העסקה ורישום הזכויות", היא אומרת ונותנת דוגמה: "זוג ביקש לערוך בעזרתי צוואה. בבדיקת הנכסים והרכוש שבבעלותם התברר שהדירה שרכשו לפני 30 שנה אינה רשומה על שמם, גילוי בלתי צפוי לזוג שמגיע לעשור השביעי בחייו.
"היה חשוב להסדיר את הרישום באופן מיידי. לאחר חקירה נמצאו המוכרים. מסמכי העסקה נחתמו מחדש על ידי כל הצדדים, הופקו מחדש אישורי המסים הנדרשים והליך הרישום הושלם".
שקיפות של כל הצדדים
עו"ד פורת מסבירה את היתרונות שנובעים מהעבודה מול המשרד שלה. "אני שחקנית נשמה, וכשאני עורכת עסקה אני מתייחסת אליה כאילו היתה שלי", היא מסכמת. "כדי שעסקת נדל"ן תתבצע על הצד הטוב ביותר אני מביאה איתי נחישות והגינות, ודורשת שקיפות מלאה משני הצדדים. כשהדברים 'מונחים על השולחן' — הכול פתיר". כמו כן, ביצוע ותכנון העסקה תוך שילוב אנשי מקצוע רלוונטיים כמו שמאי, יועץ משכנתאות ומומחה במיסוי מקרקעין מובילים לביצוע של העסקה על היבטיה באופן אופטימלי.
עו"ד ונוטריון מיכל פורת עוסקת בתחום זה 24 שנה, ומשרדה ממוקם בכפר סבא. לצד התמחותה בנדל"ן היא עוסקת בסוגיות הקשורות בירושה, ייפוי כוח מתמשך, אפוטרופסות והעברה בין דורית. היא חברה בוועדת ערר לענייני ארנונה בעיריית כפר סבא בהתנדבות.
עו"ד מיכל פורת
למעבר למייל >>
בשיתוף עו"ד מיכל פורת
