קריסת בניין המגורים בחולון הציף את העובדה שבישראל יש מאות אלפי בניינים ישנים, חלקם עלולים להוות מלכודת מוות. המהנדס שחר רפאל, חבר בתא הצעירים של איגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות מפרט: "הדבר הראשון שצריך לזכור הוא שמבנים באופן עקרוני נבנים לתקופה של 50 שנים כשלאורך השנים האלו, הם אמורים לעבור עבודות תחזוקה שוטפות. לצערנו, המצב הוא שכנראה עבודות אלו לא מבוצעות ועל כן אנו רואים מקרים, בעיקר באזורים ליד הים, אך לא רק, של בלאי של עמודים שנגרם כתוצאה ממרזבים לא תקינים, מביוב, מעבודות גינון. בלייה של עמודי המבנה היא הסכנה הגדולה ביותר וזה גם מה שראינו במבנים שקרסו".
תמרורי אזהרה
אז מה צריך לעורר את תשומת ליבנו?
"כשרואים ברזלים חשופים, התקלפות של הבטון ואו התנפחות שלו, אז מדובר בשלב מקדים שעשוי להצביע על בעיה. בשלב הבא- הבטון נסדק, מתפוצץ ומתפורר והשלב האחרון בתהליך הוא שברזלי הזיון שבתוך הבטון מחלידים ובסופו של דבר מתפוררים- ואז צריך להבין כי אנחנו מצויים בשלבים מאוחרים. יחד עם זאת, למרות שמדובר במצב לא טוב בכלל, עדיין ישנן פעולות שיכולות לתקן ולהציל את הבניין", אומר רפאל.
"המבנה מפעיל כל מיני מנגנונים: אם עמוד מסוים לא מסוגל לקבל את העומס שתוכנן עליו, אז העומס עובר באופן טבעי למקום אחר. אם ניקח לדוגמה את המקרה ברמת גן, היו לפחות שניים שלושה עמודים שהיו בכשל מוחלט אבל עדיין הבניין לא נפל. העומס במקרה זה עבר לאלמנטים אחרים, כך שעל אף שהעמודים כשלו, המבנה לא קרס. העומסים עברו למערכות משניות ומאפשרים לנו לצאת מהבניין לפני הנפילה שלו", מסביר רפאל.
"באופן כללי, הצורה בה אנחנו מתכננים בניינים היא שלא יהיה כשל מיידי, אלא שהכשל יהיה כשל מתמשך. יהיו סימני כשל רבים עד למצב של התמוטטות אבל אסור בשום אופן להתעלם מהם. אם לאדם יש סדק בקיר דירתו, אין להעלים עין ויש לפעול לתיקון. כך גם סדקים בתקרות, וברזל חשוף בעמודי הבניין", מתריע רפאל.
"ישנו תקן 1525, שאומר שאחת לחמש שנים, צריך מהנדס רשוי לבצע בדיקה לכל בניין. האחריות היא על בעלי הנכס, על חברות הניהול ודווקא לא על הרשויות. העניין הוא שהתקן הזה הוא לא מחייב. אני חושב שכדאי להפוך אותו למחייב, הרי כמו שאני עושה טסט לאוטו, האחריות היא שלי לבצע את זה והאחריות של המדינה להוריד את האוטו מהכביש אם לא עבר טסט, אז בעיני זה דומה במבנים: אי אפשר להעביר את האחריות על הרכוש הפרטי למדינה" , אומר מוסיף.
ומה לגבי עלויות?
"כשתופסים את הדברים בזמן, העלויות הן לא גדולות. זה יכול לעלות אלפי שקלים בודדים. בבניינים שראינו שבהם לא עשו שום בדיקה יכול להיות שהתיקון כבר כל כך יקר שזה שווה ערך לעלות בניה ועדיף כבר להרוס ולבנות מחדש. אז מה המדינה יכולה לעשות בנושא? פשוט לקדם ולפשט את התהליך של פינוי בינוי. היום לוקח כ-15 שנים, תקופה זמן הזויה ומוגזמת. מבחינת הדיירים, הם צריכים דבר ראשון להזמין מהנדס רשוי, אחת לחמש שנים, עלות שמסתכמת ב-5-10 אלף שקל. המהנדס נותן חוות דעת ומכין תכנית עבודה, ויסביר לדיירים מה דחוף ואיך לתקן, איך לנטר את הבעיות, ואיך לראות אם הסדק מתפתח. לפעמים יש צורך רק למרוח חומר על העמוד כדי שלא תמשיך הקורוזיה להתפתח. אז אפשר עדיין לישון בשקט - כי יש התראה מוקדמת דיה. התיקונים יכולים לנוע בין אלפים בודדים ועד עשרות אלפים ככל שתופסים מוקדם יותר ככה העלות נמוכה יותר".
מאות אלפי בניינים ישנים
בדיקה שערכה חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה על בסיס נתוני הלמ"ס מגלה כי 400,000 דירות בישראל נבנו עד שנת 1960 והן מהוות כ-15% מהדירות בישראל. עוד 330,000 דירות הן בנות 50 עד 60 שנה ועוד כ-400,000 דירות הן בנות 40 עד 50 שנה. דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית החברה מציינת כי "אורך החיים של בניין מגורים יכול להגיע לעשרות שנים אך ללא תחזוקה הולמת חיי הבניין מתקצרים וגם בניינים בני 50 שנה הופכים לפצצה מתקתקת".
לדבריה, "במסגרת מחקר שערכנו עבור משרד הבינוי והשיכון בשנת 2018 עלה כי קיים חוסר מודעות בקרב הציבור לחשיבות של תחזוקת מבנים כמו גם פערים בתחום הרגולציה שדורשים טיפול. ועדי הבתים משקיעים את מרבית כספי הדיירים בניקיון המבנה ולא בתחזוקת המערכות וככל שהבניינים ישנים יותר והאוכלוסייה שמתגוררת בהם חלשה יותר, נושא התחזוקה לא מטופל".
גם כאשר בוחנים את המצב לטווח הרחוק, היא מוסיפה, "ככל שנבנים בישראל יותר בניינים גבוהים יותר ומרובי מערכות הבעיה תחריף שכן תחזוקת מגדלים מהותית עוד יותר בשל ריבוי המערכות בבניין. העלויות של התחזוקה עולות ולעיתים מתוך רצון לחיסכון בעלויות הדיירים לא מבוצעות עבודות תחזוקה קריטיות. אחת ממסקנות הדו"ח היתה שיש להקים גוף ציבורי אחראי לתחום תחזוקת מבני מגורים, אך למרות ההמלצות, גוף כזה לא הוקם עד היום".
"תוך 20 שנה יהיו בישראל למעלה ממיליון דירות בבניינים בני 60 שנה ויותר וההתחדשות העירונית לא יכולה לתת להם מענה בוודאי לא בקצב ההתחדשות היום שעומד על אלפי דירות בודדות שנהרסות מדי שנה במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38", קובעת פז ארז.
חומרים תקניים
בניינים ותיקים עלולים להיות בסכנה גם בשל עבודות שיפוצים לא מתאימות שבוצעו בהן במהלך השנים. ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים מסביר כי לאחר קריסת הבניין בחולון התחדדו בענף השיפוצים מספר דברים שהיו ברורים וקיימים אך היום הם הרבה יותר ברורים וחשובים לשיפוצי הדירות והמבנים: "דגש על המוצרים וחומרי המליטה - כל חומר מליטה או הדבקה בענף דורש אישור תקן. החומרים מחויבים בתקינה ולא בתו "מתאים לתקן". כמו שאני תמיד אומר אם יש ספק אין ספק ובמקרים בהם הקבלן אינו בטוח יש ליצור קשר עם חברת היצור לאינפורמציה המתאימה. עוד נקודה היא פקיעת תוקף מוצר: מוצר פג תוקף עלול להיות מסוכן".
נקודה קריטית נוספת, טוען סיב, הם עמודי הבניין: "אסונות רבים וקריסות משמעותיות הגיעו בגלל קריסת עמודים אשר מחלישים את הבניין. חשוב לדעת שהורדת עמוד קונסטרוקטיבי מותרת אך ורק במקרה שיש ליווי צמוד של מהנדס קונסטרוקציה שמאשר הורדת עמוד על ידי תוכנית קונסטרוקטיבית והוספת חיזוקים נלווים עקב הורדת העמוד. כמו כן, יש לוודא גם כי הקבלן המבצע רשום בסיווג בנייה ג' ברשם הקבלנים. קבלן שיפוצים שסיווגו 131 אינו רשאי להרוס עמודים או לגעת בקונסטרוקציה של המבנה. הסכנה בעבודה שכזו ובעוד רבות ואחרות על ידי קבלני שיפוצים שלא עברו הכשרות ולא למדו מה מותר ומה אסור הינה סכנה ממשית. קבלנים רשומים וקבלני התאחדות בפרט עוברים הכשרות, לימוד וידיעת החוק על ידי ההתאחדות שנלחמת בתופעת החאפרים בענף."
להשתמש במהנדסי קונסטרוקציה
אייל בהרי, מנכ"ל צים בהרי מספר כי "הניסיון שלי כיזם מלמד כי לעיתים קרובות מבנה הנראה כמסוכן והנראות שלו "על הפנים", איננו בפועל בסכנת התמוטטות ולעומת זאת לעיתים קרובות אנחנו מזהים בניין שחזותו "רגילה" לכאורה, אבל מתחת לחזות התמימה, כביכול, מסתתרת סכנה גדולה. לכן, עם כל הבנתי ושנות ניסיוני בנדל"ן, אני לא לוקח אפילו פרומיל של סיכון ומשתמש בשרותי מהנדסי קונסטרוקציה מהשורה הראשונה שהינם מומחים מקצועיים לנושא זה. המלצתי - לא להסתמך רק על "טביעת העין", אלא לבדוק כל בניין ובניין ובוודאי שלא לחסוך בשום עלויות, מכיוון שחסכון שכזה עולה בסופו של יום ביוקר רב".
פניה לרשות המקומית
לדברי מהנדסת דפנה בירן שותפה מנהלת במשרד ב"אורבך-הלוי אדריכלים" "טיח מתקלף, סדיקה משמעותית בבניין שלא ניתן לתקן קוסמטית או שחוזרת שוב ושוב לאחר תיקון, אלמנטים שלא נסגרים עד הסוף כמו דלתות, ארונות קיר ועוד. רעשים מוזרים מהבניין, כמו ששמעו דיירי הבניין שקרס בחלון הם כבר שלב מאוד מתקדם וקריטי לטיפול".
עוד מוסיפה בירן כי "גורם נוסף שניתן לפנות אליו מעבר לפניה של הדיירים לקונסטרוקטר היא הרשות המקומית, בכל רשות מקומית ישנו צוות של מבנים מסוכנים שכולל בתוכו בעלי מקצוע- מהנדסים, שמאים ואדריכלים שיודעים לאבחן באופן מקצועי האם הבניין צריך חיזוק. חשוב מאוד לציין שלרשות אין אחריות על הבניין כי הוא נחשב שטח פרטים של הדיירים, אך האינטרס של הרשות היא לשמור על התשתיות העירוניות מסביב לבניין, על הבניינים האחרים וכמובן על חיי אדם. אם הדיירים יתנגדו לבדיקה כזו, לרשות לא יהיה מה לעשות כנגד כמעט, כיוון ששוב מדובר בשטח פרטי. במידה ונציגי הרשות יחליטו שהמבנה מסוכן, הרשות תדאג לפינוי מהיר של דיירי הבניין ולהן לא תהיה אפשרות להתנגדות. ניתן לציין, כי לרוב הרשויות בארץ ייקחו ברצינות את התלונות של הדיירים, בעיקר בבניינים מהשנים המועדות ועל כן גם יקצו לכך תשומת לב ומשאבים. כיוון שמדובר בחיי אדם לרוב לא נראה סחבת, ואני מקווה שבעקבות המקרה בחולון, ועיריית חולון שיאמר לזכותה שהגיבה במהירות הנושא יעלה העניין לסדר היום ברשויות."
"לצערנו" אומרת בירן "עד שלא תהיה רגולציה ואכיפה על הבניה בשטח, אנחנו לא נראה שיפור. בארץ ישנה בעיית רמת ביצוע מאוד נמוכה שקשה לאכוף ולבקר אותה. לא הרשות ולא המדינה נותנת אכיפה בנושא, תרבות ה"חפיף" וה"יהיה בסדר" שולטת. שיטות הבניה במדינה הצעירה שלנו, לעומת שיטות הבניה המסורתיות באירופה, הן מתועשות מודרניות ומהירות, אבל, הן הרבה פחות עמידות ובתוספת תקינה חלקית במיוחד, או כזו שפרוצה לפרשנות אישית כמו בחיפויים חיצוניים מדרגות אנחנו נמצא את עצמנו גם בעוד 20 שנה עם בניינים קורסים".
לחייב תחזוקה נאותה
לדברי האדריכלית טלי דראל שותפה במשרד v5 אדריכלים, "אנחנו יודעים הרי שהמצב של הבניינים הישנים בארץ בכי רע וזו אחת הסיבות שאנחנו במשרד מנסים לקדם את "חוק התחזוקה" שכתבו שותפים רבים יחד עם אדריכל בני פרי ממשרדנו. חוק זה מבקש ליצור מנגנון בו תחזוקת הבניינים תהיה מעוגנת בחוק, ויקחו בה חלק הדיירים בבניין, הרשות והמדינה. כיום כל הגורמים מסירים את האחריות שלהם לאחר שנות "בדק הבית" והתחזוקה תלויה בטוב ליבם וכיסם של הדיירים בבניין, אם בכלל שמו לב לכך ואם יש להם את התקציב".
עוד מוסיפה דראל "הבניין שקרס מהווה דגל אדום ענקי לרשויות ולמדינה שלא ניתן להשאיר את התחזוקה, החיזוק והחידוש של הבניה בארץ בידי הדיירים או היזמים, לא ניתן גם לוותר על ההתחדשות. יש ליצור מנגנון תחזוקה לא רק לבניינים משנות ה-50 אלא גם לבניה המרקמית של שנות ה-80 ולמגדלים של שנות האלפיים. לכך צריך משאבים ובעיקר רצון לטיפול שורש ולא קוסמטיקה".
מנגנון למימון חיזוק המבנה
עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה, מציינת כי "זה לא ייתכן שממשלת ישראל יודעת לייצר תוכניות של פינוי בינוי ושל תמ"א 38 אבל היא טרם מצאה פתרון לבעיית המבנים המסוכנים. מדי יום מתווספים בניינים נוספים לרשימת המבנים המסוכנים בזמן שאין בעצם מנגנון שעוזר לדיירים לחזק את המבנים שלא במסגרת התחדשות עירונית".
לדעתה נכון היה לבנות מנגנון שיאפשר מענקים מהמדינה או מהרשות ומערך של הלוואות או פתרונות מימון שיאפשר לדיירים לחזק את המבנים כי "ההתחדשות העירונית היא ריצה למרחקים ארוכים, ואינה יכולה לתת את המענה המיידי הנדרש לבניינים המסוכנים בתקופת זמן סבירה".
הקלות על מבנים מסוכנים
לדברי דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת: "אנחנו במצב חירום וצריך לפעול באופן מיידי. כיום לוקח לתכנן ולבנות פרויקט של התחדשות עירונית 10-15 שנה, זה המון זמן. הסיבה העיקרית לכך היא סחבת ביורוקרטית מצד הרשויות המקומיות, ועדות התכנון וועדות הערר. הקצב שבו מתקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית לא תואם את הצורך בשטח, שהרי כבר עכשיו אנחנו רואים יותר ויותר מבנים מסוכנים, והפער הזה יילך ויגדל. יש צורך בהקצאת משאבים להקמת יחידה בכל רשות מקומית שתקדם במסלול מהיר את התחדשותם של המבנים המסוכנים. היחידה הזו תמפה את המבנים והם יקבלו עדיפות בטיפול בועדות. כמו כן, כפי שהציעו השרים אלקין ושקד, על מבנים מסוכנים יכולות לחול הקלות כמו הורדת אחוז ההסכמה של בעלי הקרקע ותוספת זכויות בנייה ליזם, כך שגם בפריפריה פרויקטים כאלה ישתלמו ליזם".
נמרוד מוסיף כי "צריך גם להגביל בזמן את מועד מסירת החלטת הוועדה המקומית בנוגע לאישור פרויקט – לא יאוחר משישה חודשים, ותוך שישה חודשים נוספים צריך להינתן היתר בנייה. בנוסף, אם הועדה מסרבת לאשר פרויקט זה או אחר יהיה עליה לנמק את סירובה, ולא כפי שקורה היום".
